记者｜牛钰

北京楼市近期再现一个首开即售罄的豪宅楼盘，并曾是知名的烂尾楼。

12月9日，东城区东直门信达中心新房项目“东外39号”开盘，随后在30分钟内即完成选房，官宣成交168套，面积4.6万平方米，总成交金额约57亿元。

“单价在12-12.9万元/平，只有两栋楼168套房，后续没有加推的房源，现已全部被抢完了。”该项目置业顾问对界面新闻表示，这一周正在逐一确认客户资质与周期，可能会出现个别清退房源。

东外39号项目的热销并不意外，既属于东二环黄金地段，价格上又出现明显倒挂，周边的当代万国城MOMA、以及融创总部所在地使馆壹号院，目前二手房挂牌均价分别为13.5万元/平米及16.1万元/平米。

除为北京楼市年底成交量“添柴”外，东外39号售罄的背后，是中国信达通过“收购+投资+债务重组+开发运营”的方式，历时近8年成功盘活烂尾楼资产的典型案例。

今年以来，中国信达在各地充当“白武士”纾困房企，既有泛海武汉项目这类历时较长的项目，也有佳兆业等出险房企近年的新项目，盘活模式也类似于东外39号，在信达完成接手后，由旗下地产平台信达地产代建。

不过与今年拿下的一些项目相比，东外39号的状况更为复杂，这个立项时间可追溯至20年前的商办综合体项目，曾屡陷股权纷争停工，过去多年间一直是北京知名的商业烂尾楼。

命运多舛的东直门地标

东直门信达中心的前身为“国盛中心”，更久远些叫“东华广场”。

在上世纪1990年代，当时该区域有东直门长途汽车站、无轨电车总站以及多个旧房、危房，北京政府提出对该地块进行改造开发。

自1994年开始，项目三次立项，历时7年，辗转北京公交房地产开发有限公司、海南景灏实业、北京城建、香港康实等数家开发商之手，却都无实质性进展，在2001年底基本完成“三通一平”后，项目便陷于停滞。

2001年7月，随着当时中国申奥成功，在该区域建成东直门交通枢纽被列为2008年奥运会重点配套工程，项目建成后，交通枢纽交给政府，商务区包含住宅、公寓、东华广场的收益则归投资人。

这块“香饽饽”当时被多家开发商觊觎，老牌房企华远地产、曾风光无限的北大青鸟、新加坡背景的国浩中国相继入场，开始了10余年的股权纷争。

先是2003年底至2004年8月期间，华远地产与北大青鸟间的控制权之争，最终以北大青鸟胜出结束，并在2005年8月，成功办理该项目的土地使用证，顺利推进项目开发建设。

2007年2月，北大青鸟再次陷入资金困难，被迫将项目卖与国浩，国浩又通过收购海南京灏实现对东外39号项目的控制，一年之后，海南京灏外商投资企业登记被撤销，所有权变更回北大青鸟所有。

随后，北大青鸟又与国浩就股权纠纷，先后爆发多轮、旷日持久的诉讼，导致项目开发建设断断续续、无法正常推进。

2008年奥运会期间，东直门交通枢纽综合体仅完成了交通枢纽部分，并投入正常运营，而商务区域在2012年彻底停工烂尾。

2014年9月，国浩最终胜诉，顺利拿回国盛中心的股权，不过在该项目上耗费的财力和时间让其打算放弃。

此后在传过多个收购方后，终于在2015年8月被中国信达以126.4亿元收购，之后引入信达地产代建管理。

有意思的是，信达地产的前身“青鸟天桥”即为北大青鸟旗下主营软件开发的上市公司，2008年因经营连年衰落被信达投资收购，并置入信达系11家地产公司，转为有央企背景的地产上市公司之一。

兜兜转转之后，北大青鸟做房地产的野心在北京草草收场，信达地产则重新回到东直门，准备盘活这个命运多舛的项目。

AMC加速化解不良资产

近年来，随着房地产“存量时代”屡被提及，烂尾项目盘活愈加受到关注。

界面新闻从接近信达人士处获得一份盘活该项目的详细资料，其中包含收购端、解决历史遗留问题以及设计、运营各个维度。

总计126.4亿元的收购对价，包含该项目的金融债权、非金债权以及境外股权，顺利完成收购依靠的是信达境内外多牌照、债权收购、债务重组的优势。

拿到项目之后，信达系要做的就是盘活资源，依靠其央企背景和该项目的城市更新属性，得到政府各方面的支持，于2019年末用4个月完成复工，之后在2021年化解规划调整、土地确权、地价款补缴等全部遗留问题。

作为开发平台，信达地产则一边忙于写字楼、住宅修复和施工，一边与深圳益田商业、佳源投资联合成立商业运营公司，推进招商运营工作，商业部分主要由益田操盘，将以“北京信达·益田假日广场”的形象于2023年正式开业。

据悉，目前该TOD商业综合体已引入JW万豪酒店、奈尔宝、MUJI、保利艺术等品牌，写字楼目前也承接了信达系单位的承租需求。

同样在2023年，住宅部分东外39号项目将正式交付，实现真正意义上的盘活，完成东直门交通枢纽城市更新的任务。

回顾今年AMC机构参与房地产项目资产盘活的历程，有三家AMC机构均公示过纾困房企“保交付”的数据。

据最新公开数据显示，截至10月末，中国华融正推动16个房企纾困项目，中国东方已落地房地产风险化解项目29个。截至8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个。

据界面新闻梳理，AMC化解助力房地产项目保交楼主要有两种形式，一是“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式，这种方式已成为信达系惯用模式，且由于今年入场的项目本身债权并不像东外39号一般复杂，落地化解速度较快。

第二种形式是AMC机构通过“债权+股权”工具箱，直接或联系其他机构提供资金，继续由房企操盘建设。

比如融创11月底与华融合作的董家渡项目，以及近期在咸阳与一家当地AMC合作的项目，均以股权融资合作，引入银团等机构的资金为主。

另外，AMC还与地方国资合作成立地产纾困基金。最新一则消息是12月9日，信达跟中豫建投设立100亿元地产纾困基金，专用于投资河南省的问题楼盘纾困。

值得注意的是，11月落地的支持房地产行业“金融16条”中也再次明确了对房地产不良资产处置的重视程度。

在政策鼓励之下，AMC或将继续加速介入房地产行业，依靠在不良资产处置、风险管理方面的经验，与地方政府、金融机构和房企等加强合作，更系统的做好保交楼工作。