文 | 深圳买房计划 过云雨

继前海新盘神仙打架后，宝中的几个新盘也开始蠢蠢欲动。

四大“鸽王”中的都市茗荟花园传出入市消息；今年第二轮土拍出让的越秀地块也已命名。

虽然“鸽王们”不一定入市，但越秀项目预计会在明年开盘。

终于，在2020年“天价喝茶费”事件之后，宝中再度迎来新的住宅产品。

1.缺货三年

规划更好，但价格涨了又跌？

三年过去，都市茗荟花园、海纳公馆、云玺锦庭这三个曾被戏称为“捂盘三兄弟”的项目，仅剩都市茗荟花园还有房源待售，近期也开始频传入市消息。

有说法称，官方要求他们入市增加供应，但也有说法称开发商并不缺钱，想把这个好项目留着自用。

有类似传闻的还有泰华旗下的两个项目。

作为与前海共享一片港湾的片区，宝中在前海的带动下，从2019年的挂牌价约为8.5万/㎡，涨至高峰时的约13.6万/㎡，也正因如此，宝中的新盘倒挂较大，格外抢手。

不过，如今宝中均价又再跌至12.7万/㎡。

比如深业新岸线，在高峰时成交单价在11-12万/㎡；近半年成交价仅8-9万/㎡。

又如幸福海岸一期，高峰期时成交价12万/㎡；而上个月成交的一套只有8.8万/㎡。

但也有优质小区能幸免。

比如堪称标杆的壹方中心玖誉，成交价多在18-20万/㎡区间，并未明显下降。

虽然整体上价格涨了又跌，但宝中这三年获得的利好并不少：

宝中纳入都市核心区，地位升级；

“前海扩容”终于成真（虽然扩大的范围超乎想象）；

欢乐港湾开门营业，湾区之光也成为了前海标志之一；

海天学校变身72班的九年制学校并动工；

……

而对于买房人来说，宝中本身教育资源较为紧张，海天学校如今成为九年制学校，并且已明确小学部分将成为“宝安中学(集团)小学部”，与海旺学校共享校区，缓解教育资源紧张的情况。

而从学位划分图来看，都市茗荟花园一二期、泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居都在宝安中学(集团)小学部学区内。

有一定几率让几个新盘的市场认可度再上升。

此外，第七次人口普查显示，宝安区常住人口达447.7万人，位居全市第一。

这也证明宝安本身就具有一定的吸引力，再加上宝中是区政府所在地，集齐了最优质的市政配套，又是新房和次新房聚集地，无城中村与厂房，因而比较受市场欢迎。

在2020年时，宝中的新盘均价约在9-11万/㎡区间。

而现在，这里不仅存了6.5个商品房项目，甚至还迎来了一个毛坯限价仅4.43万/㎡的安居型商品房。

2.三个限价项目

均价低至“4字头”

宝中目前的住宅新盘存货，已经达到7.5个（都市茗荟花园一期仍有部分未售房源），其中3.5个现房，4个在建项目。

先说说入市概率更大的限价盘。

南通亚伦A002-0091

价格：毛坯限价4.43万/㎡

套数：约300套（估算）

这一宗地在今年第四轮土拍中出让，被外地房企拿下。

宗地是安居型商品房，毛坯限售均价只有4.43万/㎡，价格非常诱人。

宗地占地面积只有5425㎡，体量较小，住宅建面也只有29438㎡，按90㎡/套计算，估计只有300套左右。

项目距海不足700米，日后很可能是海景房。

周边有新安中学、图书馆等配套，但距离11号线宝安站大概1公里左右距离（百度地图测距）。

鸿荣源A004-0175地块

价格：毛坯限价8.55万/㎡

套数：约200套（估算）

这是限价地中，位置最好的一宗。

北面是壹方城和宝中标杆盘玖誉，朝南有机会眺望海景和湾区之光摩天轮，因而被称为“摩天轮房”。

同时，项目隔壁是宝安区图书馆、5号线宝华站，一站之隔可以换成1号线、11号线，500米外是欢乐港湾（百度地图测距），配套丰富、城市界面看好。

尽管位置非常好，但毛坯限价仅8.55万/㎡，就算加上装修费，也刚刚“9字头”。

而隔壁的玖誉至少也要14万/㎡。

但值得注意的是，宗地包含超5万㎡的办公、4.7万㎡的酒店、5000㎡的商业，而住宅只有2万㎡，其中2000㎡需要建设只租不售人才房。

按平均100㎡/套计算，可售商品房或不足200套。

在今年6月，项目获得施工许可证，但有说法称开发商或自持。

越秀瑞樾府（A003-0434）

价格：毛坯限价8.86万/㎡

套数：约400套（估算）

这宗地在幸福海岸一期旁，是今年第二轮土拍中诞生的新项目。

宗地是双地铁盘，距离1号线宝体站、11号线宝安站都是700米左右（百度地图测距）。

周边有新安中学(集团)第一实验学校、宝安小学、宝安妇幼保健院、宝安体育馆等配套，也是居住氛围相当好的项目。

如前文所说，幸福海岸一期目前的二手房价大概在8-9万/㎡。

而宗地的毛坯限价为8.86万/㎡，如果加上装修费，能到9万/㎡以上，几无差价。

而这个项目规划住宅5.03万㎡，但配建的自持保障性租房面积就已经达到1万㎡，即可售面积约4.03万㎡，约400套。

据悉，这一项目被命名为“越秀瑞樾府”，项目效果图已出炉。

3.4.5个“鸽王”新盘

6021套房源，有新户型图流出

剩下几个是大家都熟悉的“鸽王”新盘，也有较多波折：一时说卖，一时放鸽子；一时被约谈，一时拍卖又撤下……

耽搁最久的，已经拿地超过20年了，但依然不知道什么时候入市。

都市茗荟花园：

价格：2020年均价10.9万/㎡

套数：一期233套，二期724套

这次传言要入市的是二期产品，网传户型为87-150㎡的3-5房产品。

不过，也有消息称开发商否认了这一说法。

都市茗荟花园上一次开盘是2020年，当时项目推售1栋A、B、C座的69套住宅房，户型为约199平方米、约240平方米，备案均价10.9万/㎡。

当时的销售方案还透露：D栋的233套小户型产品将在2020年12月12日前完成整改后，再销售。

但至今2年过去，这233套房源在深圳市房地产信息平台上依然是“未售”状态，户型为约60-110㎡。

而根据规划，都市茗荟花园二期还有724套房源。

即一二期总共未售房源总量为957套。

都市茗荟花园在壹方城周边，一二期隔着新湖路相望，周边有1号线新安站、壹方城、海旺学校等配套，居住氛围非常成熟。

此外，项目配建幼儿园和净菜市场，也让生活配套更健全。

泰华梧桐聚落

价格：周边二手房参考价10.1万/㎡

套数：362套

泰华梧桐聚落就在都市茗荟花园二期旁边，配套和后者大同小异，项目也早在去年底就已经基本建成。

项目总建面约7万㎡，体量不大，规划套数为362套。

项目规划362套房源，但未见户型图流出。

这一项目早在1998年取得《建设用地规划许可证》（A004-0019），至今过去24年，产权年限估计也跟公寓相差无几，但未有入市消息。

此前曾传言项目将用做保障房，但也未有官方认领。

泰华梧桐林居

价格：周边二手房参考价约10万/㎡

套数：4482套

项目在新锦安海纳公馆、西岸观邸旁，是宝中新盘中体量最大的。

总占地面积7.65万㎡，总建面超过40万㎡，或将带来4482套房源。

泰华梧桐林居早在2003年就已签订用地合同（深地合字[2002]4137号），2007年11月便取得《建设用地规划许可证》（深规许BA-2007-0318号）。

甚至，2008年就传出过“即将开盘”的消息。

现在多年过去，如果按70年产权计算，项目产权年限或仅剩余51年。

项目靠近1号线新安站，周边有宝安实验学校、南科大医院，并且也是宝安中学（集团）小学部学区内，配套看好。

盛意家园

价格：周边二手房参考价约8万/㎡

套数：220套

盛意家园也是个“经历丰富”的新盘。

在2020年，《宝安日报》曾报道项目因被投诉“捂盘”而被住建局约谈。

不过项目当时表示“未达到现楼销售条件”，一直没有入市。

随后，在2021年8月，盛意家园在阿里法拍平台上挂售，起拍总价8.8亿，但仅一天就拍卖“中止”，原因是“有细节尚未沟通清楚”。

而盛意家园官方却称消息失实，将现楼销售。

不过，又一年过去，项目依然没有销售。

据深圳房地产信息网消息，盛意家园所在的A003-0406宗地早在2010年已出让，如今12年过去，依然未入市。

盛意家园靠近5号线翻身站，与1号线宝安中心站的步程也只有10分钟左右（百度地图测算）。

周边有壹方城、滨海小学和海旺学校，还有在建的宝安艺术中心，居住环境不错。

但项目是独栋，被其他小区半包围，建面也只有2.3万平方米左右，共220套房源。

此前，网上曾传出项目的户型图，户型约为47-154㎡。

你觉得宝中这7.5个盘，会在2023年入市吗？