记者 | 黄昱

在支持房企融资的“三支箭”释出后，万科抓住政策窗口期提出债券及股权融资两项议案，并在12月16日召开的临时股东大会上审议通过。

自此，万科获得了新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权，以及在A股或H股单独或同时增发不超过各自已发行股份20%新股的授权，做好地产行业曙光重现后的起跑准备。

对于接下来的市场走势，万科董事会主席郁亮还是重申了其在6月份的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。“现在来看，温和的程度比预期的还要更温和一点。”

郁亮称，11月份的销售回到今年4-5月的水平，这是有点出乎预料的，当然仔细想想也能够理解。目前疫情政策优化后，看房和买房的人少了。这件事情对短期市场显然有影响，但从长期来看是一个积极的信号，因为社会经济活动假以时日一定会恢复。

郁亮对行业的乐观判断来自11月份政策端对房企融资的支持，除了信贷、债券、股权“三支箭”外，还有内保外贷这“第四支箭”。此外，12月15日，国务院副总理刘鹤重提房地产是国民经济的支柱产业，上一次地产行业被称为支柱行业还是2003年。

对于目前行业的政策调整，郁亮表示，“毫无疑问政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度真是全面性超出我们的预期和想象，不止三支箭，第四支箭都出来了，就是美元债、内保外贷的问题，四箭齐发。我觉得这些政策，毫无疑问都是对这个市场来说有正面作用的。”

回到万科融资层面上，之前2019年、2020年已连续两年增发H股，但相关议案多由董事会提交给股东大会。此次增发A股的议案，不同寻常的由第一大股东深圳地铁提请，由此引发市场关于深铁是否会参与定增的猜测。

正如万科董秘朱旭所解释，万科11月24日发出2022年第一次临时股东大会通知，主要是为了审议申请500亿债务融资工具的授权议案。没想到四天后，证监会重启房企股权再融资，万科内部经过讨论希望抓住窗口期进行股权融资，在第一次临时股东大会合并审议。

而根据规则，只有持股3%以上的股东才能够在股东大会召开前十天提出临时提案。于是万科方面就与深铁进行了协商，深铁同意以大股东身份向万科董事会提出临时议案。

深铁总经理兼万科非执董黄力平在股东会上表示，在当前时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产整个市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。

对于深铁是否会参与万科后续股份增发，黄力平表示，由于目前具体发行方案尚未明确，未来会由董事会根据股东大会授权研究后再来进行决策。深铁会在发行方案确定后，按照中国证监会、香港联交所等监管机构法律法规，结合自身情况、市场状况来综合研判。

在当前的政策窗口下，发布股权融资计划的房企不少，万科的进展不算快，在经过股东大会授权后，后续还要经过审议具体方案、证监会审批等流程。根据历史经验来看，从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。

除了可以优化资产结构等考虑外，万科总裁祝九胜还表示：“目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。”由此透露出万科希望抓住时机储备资金以为后续发力做准备。

这一点从万科申请授权3年内可陆续发行的500亿元债务融资工具上亦可以看出。

据界面新闻了解，2018年-2021年，除了2020年外，万科每年股东大会都会审议通过一份授权发行直接债务融资工具的议案，但额度分别为不超过人民币350、320亿元、300亿。

不过祝九胜也表示：“无论给我们多大授权，融资总额不会轻易扩大。”他指出，债务融资工具授权的扩大主要是为了增加有息负债中境内信用债的占比、偿付未来三年到期债务、增强融资灵活性。

对于为何要增加有息负债中的境内信用债的占比，祝九胜解释道，相较于银行开发贷，信用债的期限相对比较长，成本也比较可控，同时用途也比较自由。

据悉，大概两年前万科境内信用债占总有息负债比例约10%，现在境内信用债占比大概在15%左右，未来万科希望继续提升到20-25%之间。信用债的提升意味着万科将有更多的资金去拓展业务。

至于股权融资资金的用途，祝九胜表示，万科一直强调开发、经营、服务并重，这三类业务机会都会关注，但从实际操作层面来讲，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点。

今年以来万科重点做的工作就是保证自己活下去，如今随着行业走过最艰难的时刻，万科已经重新站到了起跑线上。

在近期一场和投资者的沟通会上，朱旭就透露，万科要重新开始重视开发业务并积极获取土地，万科开发经营本部CEO张海升任联席总裁就是一个信号。

在经营业务方面，万科也看到了新的机会。近期，监管层提出要推动保租房REITs常态化发行，同时要研究将市场化长租公寓及商业不动产都纳入REITs试点范围。

祝九胜指出，万科在物流、商业、长租公寓都有一部分项目符合REITs的标准。万纬物流是准备最充分的，最近正在等发改委批复。

此外，万科长租公寓已经有4.28万间纳保成功，大概有十几个项目符合REITs保租房发行条件，现在主要是选择发行时机问题，既要保证新进来的投资人分派率够，对投资回报率满意，也要保证万科股东满意。

祝九胜表示，REITs政策工具更大的作用是让万科经营性业务员工看到了希望，只要项目做得好，都能够退得出去，都有财务投资人愿意进来共同投资，反向促进经营能力提升。