文｜新经济e线

目前公募REITs市场有望迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。一方面，今年以来，国家发改委、证监会显著提升了REITs审批发行的节奏，并制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。

统计表明，截至2022年12月16日，自2021年6月首批公募REITs产品发行以来，我国已发行上市的REITs数量增加至23只，在二级市场活跃的交投情绪带动下，REITs总市值突破845亿元，达845.43亿元。

另一方面，今年5月底正式发布的《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》，从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道。该指引针对REITs扩募的诸多细节作出了详细规定，涵盖新购入基础设施项目的原则、条件、程序，信息管理与停复牌，基础设施基金扩募发售，自律监管等内容。到9月底，首批五单扩募项目正式获交易所受理。

来源：中证指数有限公司

不仅如此，2022年12月15日，中证REITs（收盘）指数也正式发布。中证指数公司表示，截至2022年12月16日，指数近一月收益率为0.68%，年初至今收益率为-3.61%。目前指数纳入满足一定流动性条件和上市时间要求的14只公募REITs作为样本，样本目前覆盖全部REITs市值的71%，反映沪深市场上市REITs的整体表现。根据中证指数公告，在REITs指数运行满半年后中证指数将结合市场发展情况与各方意见，研究优化REITs指数编制方案，择机正式发布实时指数。

首批扩募项目进展顺利

截至12月7日，首批扩募项目进展顺利，中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大REIT等三个项目已反馈，红土盐田港REIT和博时蛇口产园REIT双双已被问询。

来源：上交所

据新经济e线了解，以上各REITs新购入资产所属类型仍与首发项目保持一致。其中，仓储物流类两单，为中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT；产业园区类两单，为华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT；环保水务类一单，为富国首创水务REIT。

从五单REITs拟购入的项目来看，交易对方仍为现存资产的原始权益人或其关联方，如中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT扩募资产归属于原始权益人，其余三单则归属于首发项目原始权益人的控股方或其同一控制下的关联方。

在新购入项目的运营情况方面，分类型来看，两单仓储物流REITs拟购入的基础设施项目过往运营表现良好，资本化率均在5.5%以上；产业园区类REITs拟购入项目具备较好的持续经营能力，过往营收呈现稳步提升；环保水务类型下的富国首创水务REIT拟购入项目与首发项目在污水处理价、量、费等方面与首发项目差距不大，近三年运营业绩稳中有进。

地段方面，红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT此次拟扩募资产与原有底层项目相隔较近，而中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT由于其原始权益人及关联方持有资产的地域来源较为分散，本次拟购入项目与原有项目无地域关联，一定程度降低了项目所处地域过于集中而带来的运营风险。

若扩募并新购入资产的方案成功落地，各REITs规模普遍能够实现10%以上的增幅，其中华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT规模变化较为显著，扩募完成后规模增幅预计在50%-70%区间。整体来看，产权类REITs底层项目的标准化程度更高，项目权属及扩募路径相应更清晰，特许经营权类REITs中多数原始权益人拥有丰厚的项目资源，未来的扩募空间较广。

不过，在规模得以提升的同时，对于投资者而言，核心会关注基金收益分配水平是否能够匹配规模的增幅。对此，国金证券一份研报指出，基于扩募招募说明书披露的扩募前后REITs可供分配金额预测值，结合REITs规模数据，得到各产品在2022年与2023年的预计现金分派率情况。从结果来看，除富国首创水务REIT外，其余四单产品在扩募完成后均能实现现金分派率的小幅提升。

此外，在发售模式上，首批扩募项目均采用定向扩募，发售价格不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%；在发售对象的确定上，除项目原始权益人或其同一控制下的关联方外，其余投资者均采用竞价方式确定。发售对象不超过35名，且持有份额限售6个月，若发售对象为新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方，其认购的基金份额限售18个月。

业内认为，在定向扩募这类发售方式下，由于发行底价较二级市场价格存在折价空间，投资者通常会获得相应的折价收益，同时5单扩募REITs上市以来的价格表现较为突出，在扩募后业绩持续向好的概率较大，有望为参与扩募的投资者带来额外收益。此外，扩募份额锁定期的设定一方面能够缓解增发份额对REITs二级市场带来的抛压，另一方面有效避免利用扩募这类内幕信息进行套利的交易行为，进而稳定二级市场价格预期。

REITs市场体系逐步完善

新经济e线注意到，伴随公募REITs市场体系的逐步完善，供投资者选择的资产配置工具也将不断充实。

2022年12月8日，证监会李超副主席参与首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会，就推进国内REITs市场发展和建设致辞，提出将加快推动REITs市场高质量发展。重点内容包括以下三个方面：一是保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应；二是进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。三是推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业化REITs投资者群体。

值得关注的是，此次证监会李超副主席的致辞更是释放了市场扩容的新信号，即未来市场或将积极探索将REITs试点范围拓展至市场化长租房及商业不动产领域。这也是监管部门首次将商业类不动产纳入REITs试点拓展讨论，对于REITs市场未来的发展基础、成长空间，以及涉房企业的资产盘活都提供了新的发展路径和机会。

有市场人士认为，试点领域的进一步拓展已打开房地产存量资产价值撬动空间，预期REITs将逐渐成为保障房、市场化长租房及商业不动产在金融创新领域的重要融资支持之一，引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。

与此同时，随着市场投资者对REITs市场的认知不断加深，稀缺的市场标的供给逐渐无法满足快速增长的投资配置需求，其中部分需求即表现为市场的“打新”热情高涨。统计数据显示，首批发行产品，第二批三只产品（越秀高速、建信中关村和华夏交建），及此后十一只产品，其网下发售份额倍数一路走高，平均认购倍数分别为8.5倍，46.4倍和116.7倍；公众投资者平均配售比例，则分别为6.3%，1.6%和1.2%，持续降低。

此前，华润有巢REIT于12月9日正式上市，华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企。10月17日，华夏基金发布的公告显示，华润有巢REIT网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录；而其公众发售配售比例仅为0.31%。按照网下询价价格测算，该只产品战略配售、网下配售和公众配售部分比例配售前累计吸金超1200亿元。

截至目前，已上市的保障性租赁住房REITs达到了4只，分别是红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT。以上4只产品网下认购比例均低于1%，公众认购配售比例均低于0.7%，备受追捧。

作为我国第24只公募REITs产品，华夏和达高科REIT也已于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通。华夏和达高科REIT最终认购价格为2.808元/份，总募集份额5亿份，其中3.15亿份为战略配售份额，资金募集方面，网下和公众获配率均低于1%，分别为0.66%、0.37%，市场打新追捧热度居高不下。

Wind数据显示，截至12月16日，除了华夏和达高科REIT已经募集完成外，目前还有7只公募REITs产品正处于申报流程中，分别包括首批5个扩募项目以及嘉实京东仓储物流REIT、中金山高集团高速公路REIT两只首发产品。在两只首发产品中，目前已经申报、受理或反馈意见。其中，前者为首只民企仓储物流公募REITs。