由上海报业集团界面新闻主办的第五届【界面财经年会】于12月20日在上海中心成功举办。魔方生活服务集团首席战略官 胡鼎出席年会，并发表主题演讲《租赁住房，城市新青年的第一个家》。特别鸣谢本次年会战略合作伙伴梅赛德斯-奔驰。

以下为胡鼎主旨演讲实录：

大家好，我是魔方生活服务集团的首席战略官胡鼎，魔方生活服务集团是09年至今的公寓运营企业，我是一名90后。租房是年轻人一定绕不开的话题，因为不可能从大学毕业来到大城市打拼，就立即拥有自己买下来的房子，租房是所有年轻人都会经历的过程，包括我。我在加入魔方之前在知名的战略咨询公司麦肯锡任职，之后也在私募基金从事过部分地产投资，包括停车场、公寓、产业物流地产，在2019年决定离开金融企业，加入实业公司，希望能够陪伴魔方生活成为中国长租公寓第一股，今天我带着过往的战略思考，以及作为已经加入企业的实业者，帮大家来了解长租公寓是什么样的行业，以及魔方怎么样来赋能行业。

首先，长租公寓脱胎于非常大的行业，叫做租赁住房行业，更大的行业就叫做居住需求，我们认为住房行业是非常有活力、非常有韧性的。首先整个住的行业，每个中国人都需要租房子或者住房子，在中国有多少人需要租赁房子，而不是住在自己购买的房子呢？目前第七次人口普查得到的数据是一共有2亿，这2亿多的人，无论因为异地工作，或者是因为还没有达到购买第一套房的年龄，他需要居住在城市中间，这也是过去30多年城市化推动的租赁人口的需求。第二个不争的事实，与租房相对应的消费行为叫做买房，在中国买房的压力相对于国际的其他大都市是比较难的。用租售比来看，中国可能需要存30-40年的工资才能买到一套房，当然当中有非常多家庭的资助以及其他方式的帮助。

在这样不争事实的下，会发现哪些社会现象呢？第一，发现年轻人结婚的年龄开始往后推移，通常中国家庭第一次婚姻和第一次买房的时间是非常接近的。第二，越来越多的城市新青年认为，租房也是比较好的决定，既使在需要结婚的时间段也是可以接受租房消费行为的。在这样的前提下，中国整个租赁市场达到了2万亿的级别，有2亿人需要租房，并且这些租房人群每年需要1万多的消费力，造就了万亿级别的市场。这个万亿级别的市场目前分布哪里呢？分布在个人与个人之间的交易，也就是C2C市场，当需要租房子的时候更多的是跟个人房东租赁房子，这个市场很大，而能够供应的机构租房还是比较少的。看国际的数据发现，美国、英国、德国这些对于城市新青年更好关怀的城市，会有越来越多机构化的企业提供租房，像魔方这样的企业，通过在市场上获取更多的房源，进行合理的改造跟服务，最终输出给城市新青年。

在这样的进程下，过去五六年的政策也是频繁地支持长租公寓，现在有新的名字叫保障性租赁住房，国家在十四五规划中一共累计规划了960万套保障性租赁住房，也是希望能够提供越来越多的供给给到城市新青年。

在这种情况下，长租公寓是有活力，并且有韧性的行业，它的韧性取决于哪里呢？全球都面临着COVID-19的冲击，美国最大的长租公寓企业EQR，在疫情冲击的三年来，首先出租率并没有降低，消费需求在租房领域中并不会因为一些危机或者疫情影响，人还是需要长期有地方住的。第二，搬迁率或者续租率，它续租率是非常高的，它的搬迁率是逐渐降低的。越来越多人发现，既使是经济不好，既使疫情来临了，还是需要在城市中待下去，因为大城市依然拥有更好的机会。在EQR的三年年报里提到，美国东海岸、西海岸最优秀的六个城市，租赁的需求并不会有任何减少，这造成了长租公寓是有活力且有韧性的行业。魔方在这个行业里做什么呢？我们致力于ESG的行动，也已经发布了两年的ESG报告，更大的梦想是为城市新青年提供一个家。

魔方公寓和别的商业模式有最大的区别，是做集中式公寓的，并不去获得民宅，并不会去问每个个人房东获得一套一套的三室一厅、四室一厅，然后再把它拆成一间房间往外出租，并不是做这样的模式。我们做的是把一栋楼，把城市中旧的厂房、旧的办公楼，或者说旧的不适合做酒店、商业的楼整包过来，进行资产管理，改造分割，然后出租出去。通常一个项目会200-300间房。

因为拿到的是整栋的物业，通常物业是1-5万平米，会有非常多的创意以及思考，可以对物业进行改造或者重新的换代升级，也会使客人住在我们的空间中会更舒适。因为如果租民宅，毕竟开发商设计物业的时候是为家庭设计，而不是为一个单身的青年白领或者小两口去设计，魔方改造后的公寓，更多地贴合租赁人群或者贴合城市新青年的生活习惯。目前魔方在全国已经开业了8万间长租公寓，并且不光拥有面对白领的长租公寓，也有面对服务人群或者蓝领的长租公寓。现在已经进入了主要的26个城市，并且在北上广深、杭州、南京是深耕发展的，80%的收入来自一线城市。并且有非常多的客人是高学历人群，他们不光有住的需求，通过住联动更多的衣食行、医教文旅的需求。

魔方目前有三大拳头产品，最主要的是魔方白领公寓的产品，主要是为城市新青年获得优雅舒适的居住环境。我本人也有过八年租房经验，在城市中最难找的是一居室，因为过去30年开发商都没有建造过一居室，过去30年开发商拿地一定会造三室一厅，因为家庭客才是购房的主力。如果拿家庭客的户型用来给单身白领住，那就比较奢侈了。或者把它给三个白领住，那相对来说又有一些局促。所以总的来说，城市中间缺少一居室，魔方就是通过改造给到一居室的家，中间有厨房空间、冰箱、洗衣机，以及非常优雅的小活动空间。

第二，城市中还缺的就是为服务人群的住房，比如外卖小哥、快递小哥、酒店的服务员，他们也是非常难找到住地的，很多服务人群不得不去群租，不得不去小区，可能三室一厅要住10个人，在消防隐患以及疫情防控中，明显有非常众多的社会问题。怎么解决城市服务人群的居住问题，也是魔方一直致力的。城市不能离开外卖小哥、快递小哥，需要让他们也有尊严的在城市中生活。所以魔方打造了另一个产品，叫做9号楼公寓，有点像大学的宿舍，4个人、6个人居住在一个房间里，然后共同来提供生活。另外这样的商业模式更多的是和企业合作，比如我们的大客户有海底捞、顺丰、酒店，企业的HR在这种情况下也会去想如何更好地降本，如何能够更好地提升雇员福利，如何更好地降低综合成本。能够给员工包吃包住，也是变相的降本，在17年创立这个赛道开始，这个产品在城市中也是越来越受到追捧。

最后，还有一个魔尔公寓，更熟悉的服务式公寓，服务式公寓在中国的需求并没有前面两个产品这么旺盛，更多的会在一些精致的艺术区或者是市中心来提供服务式公寓，比如我们在北京798区域的郎园Station魔尔公寓，中间住了一些艺术家、独立制片人等等。

同时魔方希望能够为客户打造坚实的IT后台，因为魔方两大拳头战略就是数字化驱动以及全方位的增值服务。对于数字化驱动，智能化在公寓赛道也是能够带来非常多的帮助，比如对于消防非常看重，魔方公寓会为每个房间内部都安装烟雾报警器，远高于住宅标准，来保证它能够防患任何火情、任何灾情的影响。同时楼下的门禁，如何能做到人脸识别、智能安防，都是需要更好的系统来进行输出的。

其次，对于城市更新是有大数据驱动的，魔方在全国拥有近四百个门店，希望把门店开的更多。哪些地方把旧楼拿过来做城市更新，是有利于城市治理的？哪些地方去做改造可能只是瞎折腾，如何来做这个判断？有赖于大数据驱动，基于人口数据，基于人口交通流线的数据，基于周围办公楼的数据，现在总的数据驾驶舱里已经囊括了数十亿条数据，通过大数据回归得出公寓的模型。最终把模型在上海复制4万遍，在上海每隔500米就虚拟开一家魔方公寓，然后去寻找这4万个门店中，哪些门店是最适合经营的，哪些门店建造出来是更有需求的，通过迭代的方式来规避掉找到一个地方，判断要不要开店的传统模式。反过来按图索骥，来寻找到最适合做改造、最适合城市去做升级的空间。

其次，对于C端的服务，能够帮助客人一站式在APP上解决他所有的需求，包括租前的看房以及租后的各种需求。

第二个大的战略，魔方会思考，一个人三年租住在一个空间里，他会想要什么，或者更深层次的问题，现在的年轻人在城市中需要什么。年轻人对家的定义更广阔，不光需要有独立的空间，有私密的空间，还需要有社交的需求，他希望能打消自己的孤独感。魔方一直在致力，满足客户最基本的租赁需求，比如修东西、保洁，比如年轻人可能不擅长自己去洗一些锅碗瓢盆，我们可以帮他来做入室保洁；更深层次的，会打造非常良好的社交系统，不排斥在公寓两三百个租客中去建微信群。最近我自己住在公司的产品里，发现非常多的客人在第一波放开之后，居家的现象出现后，大家会交换一些药物，问一问邻居有没有退烧药、有没有抗原，进行一些交换。他们因为学历比较高，相对非常高素质，会出现非常好玩的，谁有抗原吗？然后303直接说，我把抗原直接挂在门口了，但是我已经阳了，请你来的时候一定要戴好口罩。这样一种社交氛围其实是年轻人非常喜欢的。

同时还提供了团购服务、搬家服务、生活服务类的活动，让他们能够知道自己不光是一个人生活在这个城市，周围还有非常多的跟自己志同道合、年龄相仿、兴趣爱好相同的朋友住在一起。也为此，魔方在每个门店都会打造公区，因为相对于分散式公寓，集中式公寓的优势可以更弹性地打造想要的空间，会为楼下打造公共厨房，为年轻人打造一起开宴会的地方，会打造健身房，免费提供健身的器材让大家来进行活动，以及网红打卡厅，共同看电影的区域。另外，也会高频率地打造客群活动，让大家把社交做到想来就一定有活动，有中秋的活动，通过问卷发现这代年轻人非常喜欢打游戏，所以我们举办了《英雄联盟》和《王者荣耀》的魔方公寓比赛，而且告诉他们，如果能拿到冠军，直接有一年免租的大奖，年轻人非常喜欢。过去两届的大赛都决出了冠军，并且冠军表示希望能够长期跟自己的邻居们切磋，进行分享。此外，也有相亲会、篮球赛，也促成了非常多的魔方情侣。

最后，还有点类似商业地产类活动，来保证在重大的体育艺术盛事的时候加入。比如前几天刚刚结束的世界杯，魔方在全国贡献出了样板间，给年轻人提供在房间里能够看球的预约服务。有时候如果小情侣两个人住在一起，可能男生喜欢看球，女生觉得不能熬夜，晚上11点、凌晨3点的球赛又很吸引人，怎么办呢？提供样板间，给到公寓中的年轻人，让他们自己来选择在共同的空间进行看球。

世界杯期间，小组赛跟淘汰赛时提供一百多样板间，在全国十个城市提供给大家。同时还在上海跟深圳做了两场快闪的看球派对活动，一个是巴西对克罗地亚的比赛，一个是最后的决赛，分别在上海跟深圳来进行活动。然后每个看球派对都吸引了超过一百名租客以及社会上的网红来参加共同派对，希望能够把这种生活的理念，把这种生活方式传递给年轻人，让他们知道自己既有一个私密性的空间，同时当需要社交，当自己觉得孤单的时候，又有邻居能够共同来分享酸甜苦辣。

最后，魔方其实是希望通过我们的努力，让城市新青年能够租得到、租得起、租得近、租得稳、以及租得好，让他们的生活更美好，谢谢。

【关于梅赛德斯-奔驰】

特别鸣谢本次年会战略合作伙伴梅赛德斯-奔驰。作为汽车工业的引领者，梅赛德斯-奔驰始终将安全、可持续的未来出行方式视为发展动力和己任，为此不断对创新、绿色的出行技术加大投入，以打造安全、卓越、令人向往的汽车产品。从“电动为先”到“全面电动”，这家全球闻名的豪华汽车制造商正在加速奔向零排放和软件驱动的未来。立足中国汽车市场，梅赛德斯-奔驰与遍布全国的600余家授权经销商秉持“客户为先”的经营理念，持续“聚焦豪华”、提速“全面电动”，践行“商责并举”的可持续发展，力求以“新豪华主义”的产品与“心豪华主义”的服务，满足中国客户不断升级的可持续豪华出行需求，助力中国社会的可持续发展。

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