实习记者丨操子怡

继佛山之后，同为大湾区重点城市的东莞也全面取消了限购政策。

东莞住建局今日发布公告，12月26日起，取消东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区五个地区的限购政策，另外新房和二手房需要网签满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易。除了这五个区外，其他区域内，二手房暂停限售，新建住房实行3年限售期。

东莞一共有33个镇街，在这之前，其他28个镇已经在7月份取消限购，本次取消剩下的5个限购区，意味着东莞成为大湾区城市里，继佛山之后又一个全域取消限购政策的城市。

这两个城市不仅在GDP规模排名上接近，在政策执行上也类似，都是全面退出限购，但新房增加限售的模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞以退出限购，限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。今年中央经济工作会议以后，扩大内需、发挥消费的基础性作用，已经成为楼市的主题之一。在这之前，促转型、防风险、保民生是楼市的主题。在这之后，稳增长（或扩内需）、防风险、保民生是楼市的主题了。

根据东莞住建局公布的数据，11月份莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖区的新房成交均价分别为26105元/平、33594元/平、40003元/平、31995元/平、59882元/平，均高于东莞一手房成交均价的24770元/平，不过这五个区并不都是均价最高的地区，部分靠近深圳的街镇，其实均价更高。

据界面新闻记者统计，今年东莞楼市已经经历了四轮调整。2022年4月30日，东莞宣布自5月1日起恢复个税购房政策，优化人才购房和新入户购房等政策。5月14日，东莞住建局出台“莞七条”，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，限售期由3年调整为2年，另外二孩三孩家庭，可以多购买一套住房。

7月4日，东莞宣布将住房限购区域缩小为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，解除28个镇的限购政策。本市户籍家庭在限购区域内有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新房，非本市户籍家庭在限购区域内有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商业住房（含新房和二手房）。

8月26日，东莞宣布下调房贷利率，贷款购买首套非普通住房的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%。有1套住房或有一次房贷记录的，原购房贷款已结清的，最低首付款比例由40%调整为30%；未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。

其中7月放开限购力度最大，在一定程度上刺激了楼市回暖。

根据中指研究院发布的数据，1-6月东莞楼市成交量都在低位运行，上半年TOP20企业合计销售净额为304.5亿元，大概只有全年同样统计水平的1/3。但是7月解除限购后，东莞商品住宅新增供应面积76万平米，环比增加2倍，成交面积45.7万平米，环比增加1.7倍，政策对楼市的拉动作用十分显著。

此前佛山全域解除限购，后续成交量也是明显回暖。克而瑞监测的数据显示，佛山解限的当周，售楼部来访人气成为近两个月来人气第二高，仅次于国庆黄金周，近期新房网签数量也持续上升，50周（12月12日-12月18日）住宅成交面积20.19万平方米，环比增加27%。

不过政策拉动作用一般很难维持较长时间，以东莞为例，8月虽然下调了房贷利率，但住宅成交量已经开始回落。中指研究院数据指出，7-8月因为利好政策刺激，迎来恢复期，但是“金九银十”表现不及预期，11月出现年末翘尾行情。

综合全年来看，克而瑞数据显示，2022年1-11月，东莞TOP20房企累计流量销售金额达905.61亿元，同比下降34.5％，TOP20房企累计流量销售面积达295.92万平米，同比下降37.2%，万科、保利发展、碧桂园分别位列流量金额和流量面积排行榜前三。

在刚刚结束的东莞四轮土拍中，2022年东莞累计成交土地20宗，成交宗数同比下跌38%，成交面积251万平方米，同比下降50%。

随着2022年土拍和楼市成交双双遇冷，未来许多城市可能都会继续出台松绑政策。

仅在12月，已有厦门、武汉、佛山、郑州等多个二线城市宣布放松限购，12月21日，南京宣布，外地人在南京买房不再需要社保，提供半年及以上居住证明即可购房，成为首个取消外地购房者社保、个税要求的核心省会城市。

对于近期多城楼市政策的调整，李宇嘉还表示，近期热点城市的楼市支持政策，说明新一轮需求端的政策纾困已经开始。中央经济工作会议通稿中，房地产被放在了防风险一栏中，但促进“住房改善”被放在了扩大消费和内需一栏中。汽车、住房等大宗消费，对扩内需的贡献非常大。特别是七普数据反映出来的住房改善，将是未来住房消费的主力。