记者｜牛钰

受疫情、房地产和互联网等行业调整周期影响，今年北京写字楼市场需求、投资端均明显承压。

在多方位政策调整以及经济回暖预期下，多家机构预测2023年北京写字楼市场将出现回暖，同时供应量的增加也会在一定程度上拉高空置率。

高力国际12月26日发布报告显示，2022年，北京办公楼市场全年净吸纳量为-38.7万平方米，较去年净吸纳量289.1万平方米大幅下滑，空置率为16.1%，同比增长2.2个百分点，净有效租金较去年同期下滑3.5%。

报告指出，市场分化情况较为严重，甲级写字楼市场在第四季度出现了明显恢复，全年需求呈现“触底回升”走势，而乙级市场和产业园市场则面临着较大压力，需求侧表现疲软。

受写字楼市场租赁端及投资市场信心低迷影响，今年以来，北京大宗交易市场活跃度较低。

高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒指出，2022年截止目前，北京写字楼市场共实现24起大宗交易，成交面积97万平方米，总成交金额253.9亿元，虽然第四季度开始市场流动性明显提升，并且有两宗面积较大交易，但同比去年600亿大宗交易额有明显下降。

今年第四季度，北京甲级写字楼市场需求持续小幅回暖，净吸纳量转正至4.2万平方米，但由于二、三季度净吸纳量都是负值，导致全年并未被年底的回暖拉回正值。

在供给侧，原计划在四季度入市的新项目均延迟到了2023年，全年核心甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，2022年的新增供应压力大幅减小，空置率同比增加1个百分点，租金环比下滑1.7%至331元/月/平方米。

高力国际华北区研究部负责人陆明分析认为，影响2022年市场需求走势的核心因素有四个，分别是疫情封控持续影响、企业保守预期下办公扩张意愿不足、多数企业在办公租赁上维持降本增效策略以及互联网科技企业的办公需求大幅萎缩。

“如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。”陆明表示。

据世邦魏理仕研究部统计，过去三年，非银行金融和科技互联网两大领域的创新发展是北京办公需求的“双引擎”，金融业和TMT合计租赁面积占比三年间提升4.2个百分点至50.8%，其中金融业今年的甲级写字楼租赁面积占比高达30%。

因此，在市场波动之下，金融行业较为集中的核心商圈表现依旧坚挺。高力国际数据显示，2022年，CBD、东城商务区以及金融街写字楼出租率较为稳定，正在建设中的丽泽金融商务区吸纳量增长最明显。

另据仲量联行统计，过去8年间，生命科学行业对甲级办公楼的需求增长率居第一名，CBD也是生命科学行业在京的主要聚集区域，吸引了全市甲级办公楼市场中45%的生命科学企业。

作为2021年需求最强劲的行业，互联网科技今年的租赁需求出现了大幅缩减。高力国际数据显示，在超过5000平米的大宗租赁成交（不含续租）中，2021年该行业在全办公楼市场一共租赁了超过130万平米的办公面积，而2022年大幅缩减到只有不到30万平米，不及去年的25%。

即使互联网头部企业在行业调整周期有整合办公空间的需求，但由于大部分退租面积集中在非标、改造项目，所以年初的退租行为对于高端办公楼市场影响甚微，互联网企业仍为甲级写字楼市场主力。

受影响更大的是乙级、产业园市场，仅2022年第一季度，产业园市场就出现快速降温，互联网科技企业租赁成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，扩张速度大幅放缓。

截止今年底，互联网科技行业集聚的北部子市场，如望京酒仙桥、中关村和上地，目前都处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，空置率分别同比上涨20%、7.2%及7.7%。

高力国际华北区董事总经理严区海对此表示，“十四五”期间将是深化产业结构调整的关键时期，而互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期。

这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。办公楼市场作为产业变革的承载地，见证并享受了产业兴盛带来的发展红利，同样也需要被动地去承受产业变革带来的阵痛，陪伴企业共同成长。

展望2023年北京写字楼市场整体走势，高力国际认为，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨也因客观因素而无法避免。

严区海表示，疫情对于2023年的影响将在一季度之后逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。另外，年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

与此同时，2023年，北京办公楼市场供应量的增加会在一定程度上拉高空置率。

2023年，将有超过64万平方米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将集中释放，其中在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40-50万平方米的待退面积。特别是北部互联网科技行业集聚的子市场，2023年依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。

“需求恢复需要时间，叠加短期内新增供应集中放量和不断释放的退租面积影响。”陆明预计，明年北京甲级写字楼市场空置大概率会上升3-5个百分点，市场净有效租金受制于北部市场的疲软将持续小幅下行。

仲量联行华北区研究部负责人米阳也持类似观点，预计市场需求将在2023年上半年初见平稳复苏讯号，有大面积空置的项目业主将采取更为激进的租赁策略，租金将进一步触底。2023年下半年市场将止跌企稳，实现小幅复苏。