文 | 深圳买房计划 计大大岚

有时候想想，行情才是硬道理。

市场行情好的时候，旧改、学区都是加分项，看在眼里都是潜力。

如今，学校还是那个学校，旧改的预期还在，但是市场冷静了，看到的都是不确定性，价格也降下来了。

上周，位于福田园岭新村的一套法拍房源成交，建筑面积86㎡，参考价860万，二次拍卖，起拍价575万，1人报名参拍，最终底价成交，折合单价6.6万/㎡。

这与它曾卖出的最高价14万/㎡相比，已经腰斩。

 

01.学区溢价高+旧改迟迟不动，

园岭新村低价出货

园岭新村地处福田闹中取静的位置，距离京基100不远。旁边有四个地铁口，红荔路对面，就是占地30万㎡的荔枝公园。

又是深圳园岭实验小学、红岭中学学区，再加上园岭新村旧改消息不断，先后有9家房企入驻。

所以园岭新村在2020年高歌猛进，从8万多涨到14万，还一房难求。

今年3月份，我们曾经对深圳成交TOP50的楼盘进行盘点，当时园岭新村还是50个小区中，唯一价格上涨小区。

不过，进入今年下半年以来，园岭新村低价出货的越来越多了。

7月份成交的一套78㎡的户型，总价808万，单价10.2万/㎡，接近参考单价10万/㎡。

9月份成交的83㎡户型，成交单价近8.6万/㎡。

上个月成交的73㎡户型，成交单价7.3万/㎡。

跟着降的还有挂牌价，目前小区31套挂盘，竟然有21套挂盘价低于参考价。

在平台随机联系的片区中介表示，“总价低于参考价100万的也有，只要来看房，价格有惊喜。”

学区的附加值、旧改的预期，曾经给足了园岭新村希望，成交量一度跑赢碧海等西部热点小区。

而如今的市场行情下，连隔壁百花的学区房都在降价出货，更何况园岭新村以大户型为主，总价上也不占据优势。

另外，旧改的消息迟迟未动，也是园岭新村扛不住的重要原因。

作为1983建成的老小区，有着39年楼龄的海沙房，目前小区内设施陈旧，业主想要进行城市更新的意愿很高。

在@ 园岭新村 公众号平台上，业主自发对房屋质量和居住环境进行展示，期望能够推动城市更新，改善居住环境。

不过，虽然万科、星河、城建、宏发等9家房企曾先后进驻，园岭新村尚未列入城市更新计划。

02.登记价仅1.6万/套

一手业主不怕价格腰斩

实际上，园岭新村还是深圳最早最大的公务员福利房小区，共112栋，多为7层左右的多层住宅。

一手业主多为深圳早期的公务员人群，购入成本很低，所以即使价格腰斩，对于很多一手业主来说，只是少赚。

根据不动产登记结果查询，这次法拍的建面约86㎡房源，登记价仅为1.6万。

这也是小区降价较多的一个重要原因，受访的片区中介表示：”小区业主多，降价的也多，特别是一手业主，大家都在竞争的情况下，想要快速卖出去只能降价。“

无论怎样，最难熬的还是2020年-2021年高峰期买入的业主。

对于他们来说，站岗是必然的，而站多久还未可知。