记者 | 王婷婷

对于房地产行业来说，过去这一年是跌宕起伏的一年。行业面临深度调整，市场分化重整，百强企业阵营被重置，“生存”成为贯穿全年的主旋律。

也是在这一年里，一些细分领域迎来新的发展际遇，如长租公寓、产业园等。它们不仅在行业里突围而出，也不断得到内外资的青睐，成为新一轮投资热点。

房地产发展逻辑已经改变，新的一年里，长租公寓、产业园会进入发展黄金期。

自2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。其中，上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中占比超过90%。

据仲量联行数据，2021年2、3季度，上海长租公寓大宗交易总成交额为18亿元，今年同期则达到34亿元，第四季度单季更有望超过30亿元。

相比写字楼、购物中心和酒店等领域，租赁住宅需求在疫情中更具韧性，其租金在2020年至2022年上半年期间领先于同期甲级写字楼和购物中心首层租金走势。

与此同时，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化时代。

据CBRE世邦魏理仕预计，预计2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。

“强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。”

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨分析，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。

服务机构德勤（Deloitte）也持相同观点。据其调查，在国内，虽然2022年的疫情反复、全球通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，但长租公寓作为另类投资的一个重要渠道，以其较强的抗周期能力赢得越来越多投资者的关注。

在此期间，外资投资机构活跃，以投资增值型存量资产为主，普遍收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为长租公寓投入市场。

更重要的是，政策层面也在大力支持长租公寓发展。比如保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰，都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

尤其是公募REITs的进场，成为长租公寓赛道运营发展的助推剂。自公募REITs的底层资产扩充至保障性租赁住房领域之后，为重资产提供新退出渠道，有效盘活了住房租赁企业的持有资产。

目前公募REITs市场中，保障性租赁住房项目已有4单，无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，华润有巢REITs上市当天就大涨16.84%，成交额为1.86亿元。

12月8日，证监会再明确，要进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。在保障民生的同时，进一步激励租赁住房项目的开发。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进告诉界面新闻，2023年，随着社会经济逐渐复苏，住房租赁市场有望企稳并迎来增长。“保租房预计仍将保持一定的发展速度，政策支持将会持续，保租房公募REITs也有望进一步扩围。”

不仅如此，对于住房租赁企业和品牌而言，无疑是一次不容错过的市场机遇。如利用REITs这一金融工具打通租赁住房企业的退出渠道，盘活存量资产的同时，与新增投资形成良性循环，提升资产回报率。

万科总裁祝九胜近期也表示，最近监管层对REITs的表态对不动产运营方来说是个利好，相当于90年代中期按揭政策的出台。

随着房地产行业发展模式的根本转变，居民租房需求不断攀升，政策利好之下，大宗交易市场和REITs的继续发展，将进一步提升租赁住房市场活跃度，推动租赁住房板块开拓蓝海。

除长租公寓外，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰还表示，2023年的产业园等类型物业也将备受追捧，成为投资新动向。

在上海，今年三季度就有6宗产业园区成交，均涉及生命科学产业。

今年以来，产业园REITs也迎来多项突破，连爆“首单”，申报主体逐渐多元化。

比如全国首单标准厂房园区公募REITs——“临港创新产业园REIT”获批并上市；全国首单民营园区公募REITs——“东久新经济REIT”获批并上市；金隅集团正式启动全国首单厂房旧改公募REITs的申报工作；全国首单生物医药产业园REITs——“华夏杭州和达高科产园REIT”，也已经完成募集，上市在即。

这背后同样离不开政策的支持。

8月份，在国务院发布的《积极扩大有效投资》一文中，明确提出要抓紧推出面向民间投资的REITs项目。11月国家发改委也提到，要支持民间投资项目参与REITs，加快推出民间投资具体项目，增强民营企业参与信心。

临近年底，首单民企REITs也正式落地。

12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东REITs”）获得证监会批准。这将是第三只上市的仓储物流公募REITs，也是国内第一只民企REITs。

随着产业园行业热度的攀升，参与进来的各类主体逐渐增多，不少民营企业选择初期以轻资产服务的角度来切入，在保证试水期投资安全度的同时，也谋求重资产入局的机会。

目前头部房企中，万科、招商蛇口、华润置地和金地集团等都拥有体量不小的物流产业园项目。

业内人士认为，在当前的市场环境下，房企切入产业园区赛道，可将自身开发能力与产业机会有机融合，寻求更大的发展机遇；同时，在地产与产业合纵连横的过程中，不断强化对产业的认知以及自身产业能力的培养，实现地产、产业联动的良性发展。

接下来，随着产业结构调整和产业升级，产业园空间需求更加丰富，更多的优质园区资产参与REITs发行，短期内将涌现更多房企发力产业园区赛道。

整体而言，2022年的房地产市场持续下行，但长租公寓、物流地产等细分领域在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。在房地产新发展模式下，长租公寓、产业园等细分业态也将成为行业新发展趋势。