记者 | 黄昱

即将过去的这一年，房地产行业面临前所未有的挑战。为修复市场信心，引导房地产行业回归稳定发展，中央和地方政府循序渐进地出台楼市支持政策，尤其是从11月开始，关于房企融资端的利好政策频出。

11月的政策“强心剂”主要作用于房企融资端，“金融16条”、“三支箭”、“内保外贷”等融资工具组合拳打出，政策纾困方向正式从“保项目”转向“保项目，稳主体”。在此背景下，优质房企的融资得到一定支持，房企资金紧张程度趋于见底。

房地产行业要恢复需经历两个拐点，一个是政策拐点，另一个是市场拐点。在市场拐点到来之前，首先要迎来政策拐点。而政策拐点又需要重点看两个方面，一个是需求端政策，一个是融资端政策。

在融资端政策利好尽处的情况下，地产行业恢复的主要挑战已转移至需求端，这是房企恢复自身“造血”能力的关键。

回看2022年需求端政策，在“房住不炒”的基调下，中央层面主要聚焦在个人房贷利率的下调上，各地继续“因城施策”， 二线及三四线城市常规需求端政策也频繁调整，第三季度开始，限购优化扩围至热点一二线，政策风向到年末加速转变。

中央在年末也不断释放出对房地产行业的支持信号，国务院副总理刘鹤表示房地产是国民经济的支柱产业，这是时隔20年后高层再提房地产行业的支柱地位。

随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。

融资端利好空前

房企的资金链风险问题是2021年下半年至今行业的主要矛盾。2022年初以来，针对地产融资端的政策陆续释放，但早期基本以“保项目”为主， 包括支持并购融资和保项目交付两方面。

对并购融资的支持主要是延续2021年底的政策主旨，涉及信贷和发债两个方面，一方面监管机构鼓励银行发行并购贷款，另一方面一些头部国央企发行了并购主题债券，不过其发行的债券额度中大多只有小部分用于收并购，并且收并购的对手方多是项目合作方。

在鼓励房企开展收并购的同时，金融监管部门从1月开始还鼓励AMC参与风险房企的地产项目收并购和资产处置等，但AMC的作用到现在一直未发挥出来，大多只推进到签订战略合作协议或洽谈阶段，少有明确项目落地。

在“保项目”的一些列举措未及预期的背景下，地产行业风险持续升级，9月后甚至蔓延至一些相对稳健的民营房企。

11月之前，政策对房企主体的救助或纾困始终保持谨慎，即便有对企业的纾困政策，适用对象也主要针对经营稳健的优质房企，包括并购贷款支持、中债增担保发债、国资入股等，但由于数量有限，市场风险未能有效化解。

为了防止风险进一步扩散，11月开始，政策风向明显转变，“三支箭”、“金融16条”、预售资金松绑等一系列政策释出，标志着融资端的支持政策从“保项目”转向“保项目，稳主体”。

支持民营企业债券融资的“第二支箭”其实从5月份就开始在小范围内试验，碧桂园、龙湖等首批5家示范民企共发行44.69亿元债券工具；8月监管部门指示中债增信公司为民企发债提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”，之后共有包括碧桂园等在内的6家民企发行68亿元债务工具。

进入11月后，“第二支箭”开始发挥更大的效力，除了对优质民营房企扩容外，还覆盖到万科、金地这类混合所有制房企，首批预计可支持约2500亿元债券融资。

“第二支箭”能快速落地的重要原因，也在于11月初“金融16条”的发布。

“金融16条” 对地产行业的支持力度空前，核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。有助于加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。

作为头部房企，碧桂园近日在深交所完成了10亿元公司债的簿记发行，并且得到了央地增信公司的联合增信或者担保。这也是“第二支箭”效应持续落地，作为头部民营房企，碧桂园的融资再迎利好。对行业而言，也能继续释放积极信号，表明碧桂园仍然具备获得金融机构支持的实力。

另外，自“金融16条”发布以来，支持房企信贷融资的“第一支箭”也明显发力。据中指研究院不完全统计，截至12月14日，已有60多家银行支持100多家房企信贷融资，授信额度累计已超4万亿，其中头部企业碧桂园共获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

为进一步改善房企的资产负债表，“第三支箭”以超市场预期的力度和速度释出，时隔6年后于11月28日重新全面放开了A股和H股房企的股权融资通道。

12月以来，多家港股上市房企进行了股权融资。其中碧桂园、雅居乐等房企以完成配股融资。

至此，信贷、债券、股权融资组成的融资框架为房地产行业筑起护城河，在一定程度上防止风险扩散。

需求端加速转变

相较于融资端，销售的复苏是解决房企资金链风险的核心关键。

自2021年下半年开始，楼市销售降温，这期间各城市的需求端限制政策还没有明显松绑迹象。2022年，针对需求端的放松从调整个人房贷开始，包括下调房贷利率、下调首付比例。

今年以来，直接影响房贷利率的5年期以上LPR下调了三次，该数据在今年1月前已维持20个月不变。8月22日调整后，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与此同时，5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点；9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，此外，时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

贝壳研究院统计数据显示，今年12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

为进一步降低购房者的买房压力，不少城市也在2022年对限贷松绑，最早调整首付比例的是北海市，1月15日降低公积金贷款首付比例至40%（原60%），郑州则在3月成为第一个取消“认房又认贷”的核心二线城市，以此为起点越来越多城市对限贷政策进行调整。

贝壳研究院监测范围内，目前超七成城市“认贷不认房”，另有82城首套房商贷最低首付比例可至两成，其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市。但高能级城市的限贷政策依然没有较大松动。

为尽可能释放市场需求，今年以来，不少城市也开始调整限购政策，但早期普遍以优化为主，近期佛山和东莞两个万亿GDP城市已先后全面取消限购。

据中指院统计，今年初至11月底，全国已有超300省市优化调整楼市政策超900次。政策主要以保交楼、降首付、优化限购范围为主。

自下半年以来，限购调整蔓延向更多核心城市，北京、上海、西安、成都、武汉、厦门等在内的多个热点一二线城市出现了限购政策的优化调整。

不过需求端政策的不断发力效果并不明显，市场始终处于下行状态，究其原因，还是在经济增长承压背景下，购房者的收入预期和房价上涨预期还没有恢复，需求端观望情绪越来越浓。

年底中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，提出要着力改善预期，扩大有效需求。在此背景下，未来针对需求端的政策将持续宽松。

行业内也对未来市场逐步恢复持乐观态度。碧桂园和万科管理层均认为，当前政策的支持力度是空前的，地产行业的曙光已现，并纷纷释放出要为后续发力做好准备的信号。