记者 | 黄昱

2022年，房地产行业经历前所未有的大调整，央企华润置地因在头部房企中同比降幅最小冲到TOP4的位置。

在政策及布局市场的支持下，华润置地在2022年底以124亿元收购了华夏幸福位于南京和武汉的三个项目以及一家深圳物管公司，创下年内最大的地产并购案。

过去一年来，华润置地在公开土地市场也大举拿地。据中指研究院数据，2022年，华润置地权益拿地金额达873亿元，在房企拿地排行榜中位居第一，比第二名中海地产高出120亿元。

在新一轮发展周期中，华润置地相比于其它房企除了央企背景外，其投资性物业能增加稳定现金流。

2022年，华润置地成为首家发行保租房REITs的房企。随着REITs试点的不断扩容，华润置地投资物业的价值有望得到进一步释放。

并购力度加强

2022年12月28日，华润置地收购华夏幸福项目公司股权为这一年的投资拿地画下句号。

据克而瑞数据，华润置地在此次交易中收购的两个武汉项目和一个南京项目均位于武汉、南京核心区域，项目体量不小，总建筑面积分别为117.2万平方米、22.3万平方米、63.2万平方米，均为商住综合体。

美银证券认为，该交易价格比估值低14%，可以为华润置地产生较稳健的利润。如果整个商业部分被出售，预计总可售价值约为400亿元，净利润率约为10%。

同时，该交易可以进一步增加华润置地在高能级城市的市场占有率。

克而瑞数据显示，2022年前10月，华润置地在武汉、南京的商品住宅销售榜分别位居第7名、第10名。

据界面新闻了解，为了解决公司存在的城市布局分散、深耕不够的问题，华润置地从2020年初制定了“三调”策略：调结构、调节奏、调布局，投资布局向一二线高能级城市倾斜，并使单一城市的产出尽量提高。

这一战略调整基本与当下的市场发展趋势契合。

华润置地公布数据显示，截至2021年6月底，其一二线城市土储面积占比达68%，同比增加1个百分点；到2022年6月底，一二线城市土储面积占比提升至71%。

2022年上半年华润置地共新增24宗土地，总地价约578.4亿元，权益地价约469.2亿元，其中一二线城市投资占比92%。

2022年中期业绩会上，华润置地管理层透露，全年拿地都会聚焦一线和强二线城市，同时抓住市场上的收并购机会，该出手时就出手。

华润置地出手的机会很快就来了，于2022年8月31日与世茂签订协议，以约33亿元收购北京分钟寺地块。这是2022年华润置地在房地产并购市场上的首次出手。

华润置地首席战略官谢骥曾透露，2022年华润置地大量接触了一批收并购项目，总体来看，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大；另外，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。

在此背景下，华润置地在收并购方面遵循三大原则：第一、市场化，法制化。第二、符合华润置地的战略，聚集在核心城市，核心区域。第三、重视和控制交易风险和项目风险，以及以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，并且还应该满足合理的回报要求。

可以看到，不仅是之前收购世茂项目，还是近期收购华夏幸福项目，华润置地的收购基本遵循上述原则。

中银地产首席分析师夏亦丰认为，目前行业整体需要至少3年的缩表周期，未来3年民企市占率将从原来的70%降至10-20%。行业整体缩表格局为：央企扩表、国企分化、民企缩表。

公募REITs扩容

作为头部央企开发商，华润置地保持着较为通畅的融资渠道，这也是其持续提升市占率的重要原因。

华润置地财报显示，2022年上半年，其融资成本较2021年全年上升0.07个百分点至3.78%，仍为行业低位水平；通过公司债、中票等形式融资151亿元，并拥有融资储备879亿元；截至上半年底，持有不受限制现金较2021年底增加7.3%至1146亿元，净有息负债率为34.6%的低位水平。

值得一提的是，去年1月25日，招商银行还分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

光大证券研报指出，华润置地的融资渠道通畅有力支撑其收并购业务。

经营性不动产业务的稳健发展也为华润置地提高了风险抵御能力。去年12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT正式上市。作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，华润有巢REIT在发行阶段创造了公募REITs市场认购倍数的新记录。

保租房是当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。华润置地旗下的长租公寓品牌华润有巢是房企长租公寓品牌中纳保占比较高的。据ICCRA统计，截至2022年三季度末位42%。

截至今年上半年底，华润有巢实现管理规模5.5万间，其中开业2.2万间。

去年11月，证监会强调要加强对房企资产证券化的支持，加大力度以推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，同时还提出要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。

申万宏源分析师认为，不动产私募基金类似于私募REITs，本次底层资产包括商业地产，或为后续公募REITs底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。

到12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上再次提到，要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，同时研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

房企对于公募REITs的扩容期盼已久。

万科总裁祝九胜在去年12月的股东大会上表示，公募REITs对不动产玩家而言，作用相当于90年代中期按揭政策的出台，能够提前把自己的资金拿回来，让我们流动性更好。

华润置地董事会主席李欣也曾表示，如果接下来中国商业公募REITs市场开放，华润置地这块业务价值将释放，也会成为华润置地新的利润增长板块。

华润置地在2019年成为继万达后第二家租金收入破百亿的国内房企。截至2022年6月30日，华润置地购物中心在营项目74个，写字楼在营项目24个。

今年上半年，华润置地录得租金收入76.04亿元，同比下降8.2%。随着防疫政策的优化，华润置地租金收入到去年下半年已有所改善。国泰君安研报指出，2022年前11月，华润置地投资物业租金收入约为165.6亿元，与2021年同期基本持平。

虽然可以形成稳定的现金流，但商业地产的投入大、回报周期长，大量的资金沉淀会给房企带来不小的资金压力，因此，在国内公募REITs暂未对商业地产打开大门的情况下，华润置地选择先通过资产证券化来盘活商业地产。

自2020年11月发行了首单商业地产资产证券化产品后，华润置地推进商业地产资产证券化的脚步不断加快。据界面新闻不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。

相较于资产支持证券，不计入负债的并可以上市自由流通的公募REITs是更为理想的商业地产金融化路径。

如果公募REITs在不久的将来对商业地产发放通行证，包括华润置地、万达和龙湖集团等投资物业的估值将得到重塑。