文|港股解码 虹小豆

1月6日，港股内房股冲高，截至发稿，龙光集团（03380.HK）涨超9%，新城发展（01030.HK）、碧桂园（02007.HK）涨超5%，绿城中国（03900.HK）、旭辉控股集团（00884.HK）、越秀地产（00123.HK）等纷纷跟涨。

消息面，1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这亦是对此前政策的进一步延续。

据悉，人民银行、银保监会于2022年9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策大力支持下，去年12月重点城市平均首套房贷利率已有了明显改善。根据贝壳研究院的统计，2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%，环比持平，同比下降155个bp，创历史新低。

而关于央行本次操作，也只是把房贷政策从“阶段性”到“长效机制”的调整。对此，58安居客房产研究院分院院长张波指出，此次人民银行、银保监会的政策可以视为政策的延续，按照统计局公布的70城房价数据来看去年这一政策覆盖的城市超过了23个，由于去年房价下行的城市数量依然在增加，预计今年可进行首套房贷款利率下限调整的城市会进一步增多。

从调整范围来看，所涉及的也只包括首套房，不针对二套房；仅触及新发放的房贷，并不针对已经投放的存量房贷。

央行定调，各地因城施策放大招

实际上，自去年11月份以来，房地产行业各种利好信号就不断释放，从地产融资“三箭齐发”到如今房贷利率松动，都旨在快速推动房地产行业复苏回暖。

同时，为响应中央号召，不少地方政府亦是频繁发布新政，推动相关政策落地实施。就近期而言，包括深圳、东莞、重庆、大连等城市均出台楼市重磅大礼包。

1月5日，深圳市住房等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，提出在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式。

无独有偶，此前12月底，据广东省东莞市住建局官网消息，东莞市住房和城乡建设局等多部门发布关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知。

除“带押过户”外，政策在住房公积金贷款额度、契税下调等方面的优惠力度亦是相当之大。

1月4日，安徽省六安市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策》，其中在支持合理住房需求方面提出，提高住房公积金贷款额度，以及提高住房公积金使用效率。

自2023年1月1日起，大连市契税最高税率由4%调降至3%；重庆日前将27条房地产新政纳入稳经济政策大礼包，重点提到调整房贷利率下限等。

显而易见，在一系列政策呵护下，各地楼市复苏回暖有望。但短期看来，需求端的刺激仍有待进一步加强。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前不管是住房需求的能力，还是对住房市场的预期，比过往任何时候都疲弱。而且，房价还在大面积下跌，70城中有50-65个城市的新房或二手房价在下跌，迫切需要多措并举来提振市场的预期和信心，尽快止住，也迫切需要降低购房门槛、降低购房成本。

南京市统计局则对于促进房地产健康发展提出建议，重点落在优化投资结构，推进“保交楼”工作；缓解民营房企资金压力，提振投资信心；丰富供给形式，拓宽购房主体范围；实施差异化调控，刺激购房需求等方面。

长期来看，住建部部长倪虹首次提出了对首套房需求应该“大力支持”，这一表态也充分说明了房地产在扩大内需的重要作用，表明了监管对于2023年房地产行业企稳回升的信心。

房企业绩有望迎拐点？

回顾往昔，在疫情的持续冲击下，不少房企业绩筑底。现如今，伴随房地产政策暖风频吹，哪些地产股将率先迎来春天呢？

从中指研究院发布的2022年房企销售额排行榜来看，碧桂园（02007.HK）仍然稳坐头把交椅，去年全年交付了64万套，以4643亿元的销售额排在榜单第一位。紧随其后的是保利发展（600048.SH）、万科（02202.HK），2022年销售额分别达到4408亿元、4172.2亿元。

而华润置地（01109.HK）、绿城中国（03900.HK）、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产亦冲进前十榜单，2022年，分别实现销售额3013亿元、3003.2亿元、2960亿元、2926.3亿元、2218亿元、2032.7亿元、1700.2亿元。

展望后市，兴业证券张亿东指出，民营房企暴雷，行业浴火重生，地产行业估值分化。暴雷民营房企行情难以修复，部分优质民企地产在政策支撑下估值有所修复，但仍未回到此前水平，而融资通畅、可持续拿地的央国企地产估值回归正常水平，长期更将进一步受益于行业格局的优化。

光大证券表示，政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。

中信证券则预计2023年市场前低后高，销售复苏较快，开发投资复苏较慢。珍惜政策机遇，二次分化、存量盘活和再融资三主线选股。看好蓝筹地产公司。

不难看出，在房地产政策力捧下，今年房地产市场还将继续着力于需求端的改善，届时拥有丰富土地储备及渠道资源的头部巨头无疑将充分受益，相关企业业绩恢复性强。