记者 | 王婷婷

在房地产行业调整、市场下行，企业流动性危机频发的2022年，规模房企销售增速普遍放缓、投资收缩。

过去的2022年，10强房企全口径累计销售额3.1万亿元，与2021年的4.6万亿元相比，下滑33%。期间，千亿房企“缩水”超半，2022年销售超千亿的房企为20家，而2021年为41家。

但建发房产却实现了逆势突围。中指研究院数据显示，2022年建发房产以1673亿元的销售额位居第10名，首次成为TOP10房企。

不仅销售规模实现高增长，建发房产去年还逆势拿地、积极扩张，以544亿元力压招商蛇口位居房企拿地金额排行榜第4名。

1月8日，建发房产的母公司建发股份还宣布要收购家居卖场龙头美凯龙不超过30%的股份。如果交易完成，建发股份将成为美凯龙控股股东。

2022年，曾经在行业里“高歌猛进”的闽系房企如融信、世茂、正荣等相继出现流动性危机，建发房产则取代旭辉，一跃成为闽系新龙头。

建发房产能在去年脱颖而出的重要原因是其国资背景，在行业持续承压下，国央企具有较强的抗风险能力。

目前建发房产的扩张诉求强烈，这家闽系新龙头虽已成功跻身行业前十，但后面还有央企金茂，国企越秀、华发以及民企滨江等，这些公司也已成为房地产一股难以忽视的力量，随时准备重构行业新格局。

闽系房企新龙头

自2021年下半年开始，受“三道红线”政策、疫情等多维影响，多数民营房地产企业陷入流动性危机，作为“激进派”代表闽系房企更是首当其冲，规模整体失速，与曾经的高光时刻告别。

截至目前，世茂、阳光城、正荣地产、宝龙、融信、泰禾、禹州等典型闽系房企均已经发生实质性违约，不确定性风险积聚，行业竞争地位显著下滑。于是，具备融资优势的房企逆势而上迎来新机会。

建发房产则乘机而上，迅速成长为闽系新生龙头。2022年，建发房产销售规模增长仅1.03%，但行业排名从2021年的第18位升至第10位，首次跃进房企前十。

期间，建发房产在多个热点城市的销售业绩居前。如在发家之地厦门，凭借172.3亿元的权益销售金额、38.38万方的成交面积居于房企销售排行榜榜首。在福州，建发房产也以61.67亿元的销售金额位居第一，以22.09万平方米的销售面积排名第三。在广西也已占据不错的市场份额，销售额排行第3，其中在南宁的销售额排名第一。

2022年，建发房产在无锡同样表现不错。中指研究院数据显示，2022年前12个月，建发实现了权益销售额和权益销售面积双第一，分别为50.6亿元、22.7万平方米。

另外，建发去年在长沙、成都、重庆等热点城市的销售业绩上升幅度也较大，名次跻进前十。去年在上海销售额为205亿元，排名12。

对于建发的崛起，业内人士认为，一方面得益于建发战略扩张进程加速，叠加央国企大年到来，起到助推作用；另一方面在于高杠杆、高负债、高周转式扩张后，“反噬效应”蔓延，不少闽系规模房企逐步掉队。

更重要的是，在规模房企普遍收缩投资、谨慎拿地的行业大背景下，建发依然保持着激进的拿地姿态。

在2022年房企拿地排行榜上，建发房产是唯一跻身前5名的地方国企，排在它前面的分别为华润置地、中海地产、保利发展，均是全国性央国企。

建发房产尤其在上海、厦门、福州、杭州等高能级城市集中供地中的表现突出。仅在上海，建发就通过独立或联合拿地的方式斩获5宗地块，权益拿地金额达107亿元。在京津冀城市群，建发亦斥资94亿元新增拿地面积23万平方米。

以北京去年第三批集中供地为例，建发房产击败首开、保利、华润、绿城、中海、金茂等多家房企，以33.8亿元将位于丰台的热点地块槐房村地块收入囊中。

建发房产在大本营厦门拿地更凶猛，登上2022年厦门集中供地拿地金额榜首。其中，建发在厦门第一批土拍中以94.4亿元独揽3宗地，在第二批次再斥资51亿斩获2宗地，最终，以166.4亿元在厦门拿下6块地。

当众多房企在土地市场“大撤退”时，建发房产表现得异常凶猛。

克而瑞研究中心认为，2022年建发房产凭借财务运营、热点城市的布局以及积极推盘去化，在本轮行业下行调整周期中表现出较强的抗周期韧性和较强的拓展能力。

黑马亦面临挑战

房地产行业正经历着一场残酷的大洗牌，建发房产身处变局中依然会面临挑战，特别是在大举拿地支出后。

同为闽系房企，建发房产能穿越行业周期实现逆势突围，并非无迹可寻，4年之前建发便开启了扩张之路。

数据显示，在2018年-2021年间，建发房产新增土地货值分别为168.6亿元、258.8亿元和956.6亿元，在拿地百强房企中从第59名升至第10名。

尤其是自2020年，建发房产展现出明显的增长势头。克尔瑞数据显示，2020年、2021年分别实现1232亿元和1656.1亿元的销售金额，由此在百强房企中排名从2019年的第41位跃升为2021年的第18位。

在发展模式上，建发似乎并没有展露出闽系房企惯有的生猛性格，反而一路走得相对低调。

比如在合作对象选择上，建发房产整体表现较为谨慎，合作方均为央企及国资国企，如保利、华发、漳州城投、漳州发展，有利于连带风险最小化。

因此，在地产行业进入深度调整期、销售增速整体下滑的2021年、2022年，建发仍能保证销售正向增长。

国资背景也是其重要砝码，为公司经营发展、业务拓展和融资渠道等方面都提供了保障。

建发房产的母公司厦门建发集团创立于1980年，由厦门国资委100%控股，旗下有七大板块，建发房产原为建发集团旗下的房地产开发业务板块。

作为厦门本土国企，建发集团排名2022年度《财富》世界500强第77位，拥有强厚的经济实力。2009年，建发房产被建发股份收购部分股份，现由建发集团与建发股份共同控股，分别持有其45.4%和54.6%的股份。

基于此，建发房产也更有融资优势。去年12月，建发股份连发两份《公开发行公司债券预案公告》，发债规模分别为不超过50亿元、150亿元，两笔公司债均为固定利率债券，其中150亿元规模债券为可续期公司债券。

在去年股权融资大门后，12月6日，建发房产旗下港股上市平台建发国际也完成了配售事项，4500万股销售股份共募集8亿港元。

凭借母公司的有力支撑，建发房产在深耕本土市场之外，于2012年以后陆续进军龙岩、南平、泉州等福建本土市场，随后于2016年进军深圳、杭州、南京市场。截至2022年，建发房产业务已遍及70余城，初步形成全国性战略布局。

背靠国企背景，建发房产无疑迎来重大发展机遇期，不过其相对激进的投资态度，势必也会影响其负债规模以及财务指标表现。截至2022年6月底，建发房产并表有息债务余额900.52亿元，同比增幅10.14%。

建发房产母公司建发股份的负债也在持续攀升。去年三季报显示，建发股份的流动负债总额较2021年末的3562.35亿元增长1410.75亿元至4973.10亿元。其中，短期借款由2021年末的89.99亿元飙升至2022年前三季度的248.17亿元。

作为唯一一家跻进前十的地方国企，建发房产在行业低谷期脱颖而出，在房地产行业迎来多重利好政策的2023年或能更进一步。

但同样拥有势头强劲的地方国企还有越秀地产、华发集团、武汉城建、国贸地产、广州地铁、上海地产、深铁集团等，建发房产能否保住前十的席位还面临一定挑战。

以广州国企越秀地产为例，2022年销售业绩从2021年的第34位跃升至第16名，销售目标完成率超过100%。在保证稳健基本面的同时，越秀积极在TOD项目的市场份额也不断走高。

仅看闽系房企，在厦门除建发房产外，还有中骏、联发、国贸、象屿等房企保持增长，尤其是同属地方国企的厦门国贸成为建发房产较为有力的竞争对手，在厦门市的占有率与建发房产旗鼓相当。

整体而言，逆势扩张的确提升了建发房产的行业地位，但在市场低迷、销售未明显回暖的当下，也面临一定风险。

而且建发房产的资源并非全部在上市体系中，信息透明度不足，隐性风险和不确定性增加。作为闽系新龙头，建发房产新一年的发展动态还需进一步观望。