据本站统计，2023年江宁楼市预计有36家楼盘、超9000套房源将入市，其中纯新盘仅9家！

今年预计入市的9家纯新盘中，除云湖悦府项目将于近期首开，其余7家尚处于地块开发阶段，分别是南京金融城建设杨家圩G93、新都市正方新城G50、中国武夷东山G47、中天美好东山G90、明月建设东山G91、珠江四季悦城（G97地块）、安居横溪G04地块。

 

从入市计划表中，第一直观反应就是：今年江宁板块入市的新房数量和纯新盘数量相较前几年有了大幅的降低！

究其原因，无疑在于去年土地供货量较少，且多幅地块流拍，并且受市场大环境影响，项目进展神速，均尽快入市！这其中有一家比较特殊，就是江宁滨江的蓝光G08地块！

该地块于2020年4月29日出让，当时引得7家房企报名，经过43轮竞价，最终被蓝光拿下，地价高达11351元/㎡，并需要自持租赁住房面积1200㎡，超多此前区域地王鲁能硅谷公馆，楼面价11077元/㎡，成为滨江新地王。

但该项目截至目前仅仅出了规划，拟建7栋18层高层住宅及相关配套设施，并且地块备案名被批示，定为“未来辰悦嘉苑”，也许今年会首开入市。

当然这9家纯新盘中，还有一家楼盘比较特殊，那就是禄口的珠江四季悦城(G97地块）。

提到珠江四季悦城项目，真一个禄口“巨无霸”项目！项目属于一个体量约60万方的大型综合体！

作为珠江投资进驻南京的首个项目，该项目由5幅地块组成，分别是禄口G104地块、G105地块、G96地块、G97地块、G98地块。

禄口G96地块：2019年12月19日，被南京西部路桥集团有限公司以底价拿下，楼面价6884元/㎡；打造星级办公酒店。

禄口G97地块：2019年12月19日，被南京乐临商业管理有限公司底价拿下，楼面价9318元/㎡；共规划9栋高层住宅、6栋小高层住宅。

禄口G98地块：2019年12月19日，被南京惠宁市政建设服务集团有限公司以总价3.35亿元竞得，成交楼面价为9591元/㎡；共规划9栋小高层住宅。

禄口G104：2019年12月31日，被南京市江宁区保障房建设发展有限公司以总价10.5亿元竞得，成交楼面价为6746元/㎡；项目共规划10栋高层住宅、6栋小高层住宅。

禄口G105：2019年12月31日，被南京西部路桥集团有限公司以总价11.9亿元竞得，成交楼面价为6890元/㎡；打造商业、办公等配套。

 

据了解，项目业态涉及住宅、酒店、高端商业等多种业态，目前，珠江·四季悦城G98地块和G104地块已经上市销售，在售带装修房源，户型建面约85㎡、99㎡。

然后，江宁核心区供货量有了提高。

一直以来，江宁百家湖、小龙湾、东山这三个核心地段不仅在新房市场鲜有楼盘入市，在土地市场也同样稀缺，区域内近年来出让的地块屈指可数！

但是去年，这三个核心区域的土地出让占比明显增加！其中百家湖有1幅地块，上一次百家湖纯宅地供应是在10年前，而东山今年更是一口气出让了3幅地块。

目前仅百家湖的百家臻园、东山的两家老盘海玥华府、万科都荟启境在售。

百家臻园

百家臻园刚于本月初第四次开盘，共52套，建面约143㎡，精装修销许43815元/㎡，另有2800元/㎡升级装修包可选，首付3成起，无需验资。目前还有3栋楼未加推。

百家臻园此前一个月时间开盘三次，入市开盘堪称神速！并且次次热销！究其原因一是产品力够硬核，二是项目优越的区位。

作为招商蛇口的“臻”系第三子，项目前身是江宁百家湖地块NO.2022G51，2022年7月12日，经过16轮竞价触顶摇号，最终以总价约17.5亿元被招商拿下，楼面地价26285元/㎡，值得注意的是，该地块江宁首幅不设毛坯限价实行差异化定价的地块！

在小区布局上，项目将建7栋22-26F高层住宅，采用围合式布局，中央打造约7000㎡的花园，不仅增加了未来的活动面积，未来业主也能最大程度观景，感受窗外的四季变幻。

 

在装修标准上，项目配置大金中央空调+德国菲斯曼+松下新风三大件，厨房选用西门子灶具和十二件套洗碗机，德国唯宝洁具；餐厅、玄关等墙面大面积采用实心竹木纤维墙板；屋内选用歌尔西亚品牌隐形门、门墙通顶一体化；起居空间采用简一的仿大理石瓷砖密缝铺贴；全屋无主灯+悬浮式吊顶设计（具体装标以合同为准）。

 

在户型上，江宁主要以刚需为主，改善户型较少，主要集中在核心热门区域，如百家湖的百家臻园、东山的万科都荟启境、方山的中海和山以及上秦淮的金隅华发紫京四季。

万科都荟启境

作为江宁东山新房房价天花板的万科都荟启境目前暂无房源在售。项目上一次开盘还是2021年11月，首开6、7、8号楼，户型建面约138、143㎡，销许均价约34380元/㎡，当时本次成功报名人数共183人，综合中签率约73.8%。万科·都荟启境是万科在江宁主城继都会四季后打造的又一都荟系产品。项目打造7栋高层住宅，包括4栋19层住宅、3栋17层住宅，精装修交付，项目户型建面约138、143㎡。值得一提的是，项目原为上元府，2016年11月17日，经过55轮竞价，被孔雀城华夏幸福拿下，楼面价23883元/㎡，根据当时的政策，需现房销售，至今仍是江宁地价最高的保持者！

2021年7月，公司信息发生变更，由南京孔雀海房地产开发有限公司变更为南京裕融置业有限公司，万科正式接手！

金隅华发紫京四季

项目前身为上秦淮G88，在去年9月的集中土拍中，被金隅摇中，楼面地价20298元/㎡，毛坯限价32000元/㎡。

根据规划，拟建19栋高层住宅及相关配套设施，由金隅、华发联合打造，小区内带露天泳池和会所。是区域内首个自带会所的项目！目前在南京网上房地产上，整体去化超6成。

中海和山

中海和山项目共规划21栋7F低密洋房，户型建面为128㎡和143㎡，容积率仅1.3，适合江宁改善人群，以及想要上车洋房产品的客群。项目已于去年11、12月两次入市，目前在南京网上房地产上，整体去化超6成。

值得注意的是，今年预计入市的7家纯新盘中，多家老盘房企选择跟品牌房企联合开发，如仁恒、朗诗等。

金融城小龙湾G93地块

去年10月19日，小龙湾G93地块经过1轮报价，就是由南京金融城建设竞得，成交总价26.65亿元，成交楼面价18459元/㎡。值得注意的是，小龙湾商住用地G92地块也于2022年10月26日被金融城拿下，无疑未来G92、G93这一片将统一开发。

去年11月份，该项目宣布将由南京宁星置业有限公司来开发！

据天眼查显示，是由南京仁恒江洲房地产开发有限公司与南京金融城建设发展股份有限公司、南京江宁城市建设集团有限公司合资成立！

 

其中，仁恒认缴金额为100万，占比5%，将会参与负责G93地块住宅部分的开发；占比85%的大股东则是南京金融城建设发展股份有限公司，负责G93的商业部分。

此举意味着仁恒将要首入江宁市场了！于是不少“仁恒粉”已经开始激动了！

值得注意的是，金融城小龙湾G93地块属于杨家圩二期地块，地块区位规划重要性以及地段优势显著！

根据规划，未来杨家圩片区整体打造成服务于东山副城乃至江宁区的高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的综合性主中心，通过西门子路中心区功能轴线紧密相连，形成中心区的核心区。其次，G93该地块该地块附近的吃喝玩乐出行教育资源都已醇熟，公共生活配套齐全，居住环境优越，人居氛围浓郁。

 

明月建设G91地块

江宁东山G91项目，于去年10月19日南京第三批次土拍中，被明月建设以底价54500万元拿下，楼面地价11039元/㎡。

 

据悉，该项目引进了朗诗等多家合作企业，包括江宁本地的国企，其中朗诗负责代建及操盘。

朗诗深耕江宁多年，在江宁打造了朗诗玲珑屿、朗诗青春街区、朗诗未来家等众多项目。

其中，朗诗玲珑屿项目距离东山G91地块也很近，并且该项目一直以来成为江宁高品质住宅小区的代表，在二手房市场表现非常优秀，即使是目前楼市整体下行时期，该小区二手房价格依旧非常坚挺。

目前，在链家网上，朗诗玲珑屿二手房均价早已突破5万/㎡，最近一次大户型成交价约4.9万/㎡，直逼河西，堪称江宁二手房价格天花板。

 

去年，朗诗参与合作的项目有两家，分别是河西中的高力璟华府以及江宁九龙湖的九龙熙岸花园项目。

去年上半年，3月，朗诗宣布接手河西中部大平层豪宅高力璟华府，打造首发朗诗第六款科技产品健康堡垒，4月15日再次面世后，仅3个月的时间就实现了逆势热销，于7月20日正式全面收官。

然后去年下半年，7月，朗诗宣布与南京达来地产达成营销专项服务合作，将具体负责江宁九龙湖九龙熙岸花园的营销工作。

近年来，江宁百家湖、东山区域的新房一直非常稀缺，板块有大量的改善需求。目前区域内近百家臻园一家在售，未来随着江宁小龙湾G93以及明月建设G91的入市，将一定程度的满足区域急需的改善需求。

写在最后：

2023年江宁将有超9000套的房源将陆续上市，其中核心区域因为去年的地块储备，今年将成为楼市的主力军！并且大概率将打造改善产品，区域内急需的改善需求将得到一定程度的缓解！