文|空间秘探 雷布同

在直接管理万科泊寓这一年里，万科总裁祝九胜成为了一名“租赁服务的体验官”——“冲租客冲过的凉，睡租客睡过的床”，连出差都基本住在泊寓。正是这样一年的积淀，万科表示2023年泊寓实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。如此一来，万科泊寓将会成为继龙湖冠寓和招商伊敦之后，又一家宣布盈利的房企系长租公寓。环顾其他房企系长租公寓的发展现状，这一派系是否有可能在2023年集体进入盈利元年？

90亿学费之后泊寓终于要盈利了

如上文所提，目前已对外公布盈利的房企系长租公寓有龙湖冠寓和招商伊敦。其中，龙湖冠寓于2021年开始盈利，2021全年租金收入22.3亿元，盈利1.4亿元。据招商蛇口官方介绍，招商伊敦已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利，不过并未公布盈利元年的具体年份。

论成立年限，万科泊寓创建于2015年，龙湖冠寓成立于2016年，招商伊敦成立于2020年；论规模，截至2022年三季度末，万科泊寓运营管理房源约21.5万间，稳居集中式长租公寓首位；论营收，万科泊寓2021年营业收入28.9亿元，龙湖冠寓上年度营业收入为22.3亿元。即便是从多个不同角度来看，万科泊寓似乎都到了可以盈利的时候。

盈利，就这样成了横亘在万科泊寓心头的一根刺。万科泊寓之所以一直未能盈利，原因之一在于曾付出的高昂“学费”。

早在2020年底，万科董事会主席郁亮曾在非公开采访中提到一个细节，“万科做长租公寓快5年了，亏了90个亿，才成为今天的行业第一。”90亿的亏损，让万科泊寓的盈利元年一退再退。之所以会有如此大的亏损，万科管理层在2021年业绩会中表示，如果没有城中村二房东的业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。

眼下，万科表示将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。一切顺利的话，万科将加入龙湖冠寓、招商伊敦、龙湖冠寓、华润有巢、乐乎公寓的盈利队列。

于行业而言，类似万科泊寓等住房租赁头部企业的盈利，无疑是最有效的强心剂，也是住房租赁行业整体走向成熟的标志之一，

据了解，未来万科泊寓或将计划发行REITs。据媒体报道，有靠近万科的业内人士表示，万科泊寓正在筹备在国内发行公募REITs，争取2023年获得公募REITs入场券。而这，或许与祝九胜的财务背景有一定的联系。当然，公募REITs不仅仅是房企系长租公寓的希望，也是其他不同派系共同的目标。

还有多少玩家未盈利？

对于已经盈利的选手而言，其在房企内部得到了更好的发展机遇。以龙湖冠寓为例，龙湖在2022年将酒店类业务交由冠寓统筹代管。也就是说，在龙湖看来，龙湖冠寓已经可以承担带动和提振其他业务的重任了。

当然，更多的房企系长租公寓尚未盈利。因此，“还有多少房企系长租公寓没有盈利”，这个问题的答案略微有点残酷，的确目前整个住房租赁产业官宣盈利的企业屈指可数。不过，一些房企系长租公寓陆陆续续散发出的微光，让人看到了曙光的可能。

其一是出现了跑通“投融建管退”资管全周期的成功案例。2022年，旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。据了解，该项目总投资20亿元。如此一来，旭辉瓴寓就从资方身份转变为资管方，实现了从重资产向轻资产的过渡，同时收回了项目投资成本。

这一项目之所以令人振奋，原因就在于房企系长租公寓的集中式项目投资成本高，导致长期沉淀资金，无法盘活。跑通了资管全周期之后，房企系长租公寓的资金沉淀成本将会减少，然后将资金用于投资新公寓项目，产生更大的经济效益，加速盈利。这或许也是旭辉瓴寓能够获得投资机构的认可，A轮融资取得实质性进展的关键原因之一。

其二是跑马圈地的时代正在逐渐结束。回顾几年前房企系长租公寓的规模狂奔，一登场就喊着要达成100万间规模的玩家不在少数。经过了这几年的行业洗牌之后，房企系长租公寓虽然依旧保持一定速率的规模增长，但却主动放缓了规模扩张的脚步。增速放缓之后，单店盈利成了房企系长租公寓的发展重心。

方隅控股CEO陈坚曾表示，“很多人都认为长租公寓如果做重资产不一定是赚钱的，但是从我的角度来说，如果不赚钱的话不能做，这是毫无疑问的。”尽管方隅目前未官宣盈利，但据其表示，方隅控股一直以来做的重资产项目其实都是赚钱的。这就不难理解，虽然方隅长租公寓管理房间数量为4万余间，在房企系长租公寓中尚未跻身TOP3队列，但却能吸引世界级基金与其合作。

苦盈利久矣

实际上，苦于盈利的不仅仅是房企系长租公寓，其他派系的长租公寓同样为其苦恼。但是不同于其他派系，房企系长租公寓的营收情况会受到来自更多方的关注与压力。

其一是自身资金对长租公寓业务的输血压力。大多房企系长租公寓在起步阶段基本都是重资产模式，需要持续不断的资金投入才能继续运转。此前，曾有数据显示，房企系长租公寓的资金成本要控制在4%左右。但是，大多房企自身资金多用于项目开发，往往会通过融资为长租公寓等业务提供资金。一般情况下，房企融资成本大部分在5%-15%之间。这也就是说，房企得从现有成熟业务板块中抽出资金，“输血”长租公寓业务。

其二是股东对长租公寓业务盈利能力的质疑。不少房企系长租公寓是直接以业务板块的模式，存在于房企主体中。对于上市房企而言，虽然可以选择不公布长租公寓业务的具体营收情况，但是通过年报公布的数据，股东们可以从侧面对该业务的营收表现有所了解。在万科2019年度中期业绩会上，祝九胜就曾表示“长租公寓在经营上确实是有压力的，但即使亏损也能维持在不让股东有意见的水平。”这也是为什么多年以来，大多房企不将长租公寓业务板块的营收对外公布。毕竟，股东对房企信心的多少，会成为左右房企在资本市场表现的因素之一。

其三是外界对房企孵化多元业务能力的质疑。除了房屋主业之外，几乎所有的房企都开拓了多元化业务，长租公寓之外，文旅、商业地产、康养、物业等。因此，外界对房企实力的评判又多了几重标准。即便是房企自身也是如此，郁亮此前曾表示，“未来衡量一个开发商是否数一数二，必须在租售两个领域做到数一数二。”其实，无论是长租公寓业务，或是其他多元化业务的发展好坏，都会被外界视为房企本身的实力强弱，同样会影响资本市场对其的评价。而且，高昂的“学费”的确会对业务本身发展带来不小的影响，万村计划的遇挫和万科泊寓的盈利推迟就是其中之一。

正是在多重压力的共同作用下，部分房企在开展长租公寓业务之后，在表现不如预期后，选择将亏损的长租公寓业务从上市主体中剥离出去。因为预计未来一段时间内将继续亏损，所以朗诗将“仍处于培育期”的朗诗寓进行了剥离处理。做出同样选择的还有远洋集团，将邦舍公寓以名义代价1元卖了，因为后者已经处于资不抵债状态。

集体进入盈利元年？

2016-2017年是房企进军长租公寓的高峰时期，如此算来，如今不少房企系长租公寓已发展了6-7年的时间。当头部玩家万科泊寓准备开启盈利元年之际，其他房企系长租公寓是否有可能在未来2-3年内集体进入盈利元年？

从资产退出路径的搭建程度来看，是有可能的。如上文所提，旭辉瓴寓通过出售股权的方式，完成了“投融建管退”的闭环。除此之外，更重要的是“纳保”。当下，房企系长租公寓都在积极推动将现有房源纳入保障性租赁住房体系。之所以要“纳保”，原因就在于保租房可以发行REITs完成资金退出，此外还是一个新增盈利点。因为保租房是纳入公募REITs的试点行业范围，而后者则是住房租赁行业实现闭环的核心金融工具。

据品牌官方数据显示，截至2022年三季度末，华润有巢在房企系长租公寓品牌中“纳保”占比已达42%。而万科也在2022年12月举办的临时股东大会中透露，目前已有4.28万间房源纳保成功。其中符合发行保租房REITs条件的预计有十几个项目，后续就是发行时机的问题。一旦沉淀资金得以释放，房企系长租公寓的账面表现或将有明显改善。

从资产由重转轻的发展导向来看，是有可能的。除了将现有房源“纳保”之外，房企系长租公寓还以轻资产输出的形式参与保租房的建设。据业内人士透露，轻资产输出不需要房企投入太多的投入，所以整体回报率更高，同时还能帮助房企强化品牌效应。

目前已有部分房企选择了轻重结合的发展模式，更有甚者从包租式的中资产模式转型轻资产模式。合景泰富旗下的合景公寓采用的是轻重资产结合的发展模式，目前已有多个轻资产品牌输出项目。据官方介绍，合景泰富长租公寓在2022年已经进入了收成期。此外，世联行旗下的世联红璞在易主华琴实业之后，也从中资产模式转型为轻资产模式，且已经小有成就。

但是，也有些波动因素，可能会影响部分房企系长租公寓顺利开启盈利元年。

一是2022年住房租赁市场的整体降温。据贝壳研究院数据，2022年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%，同时全国重点40城平均月租金同比下跌3.2%。整体市场的降温，即便是以集中式房源为主的房企系也不可避免地受到影响。

二是2023年租赁住房供应规模的增长。随着保租房、集体性土地建设租赁住房和R4租赁用地项目的上市，2023年将有一大批新建租赁住房房源入市。供应数量持续增长之后，将会加剧市场竞争。所幸，随着疫情防控的放开，以及同比增加82万达到1158万的高校毕业生规模。需求规模同样在增长，但获客挑战依旧存在。

盈利，是企业发展一项业务的根本所在。虽然几年前房企系长租公寓都曾放眼，允许几年不盈利。但是几年时间过后的现在，到了房企系长租公寓亮出成绩单的时候了。希望2023年能成为房企系长租公寓集体盈利的元年，万科泊寓之后会有更多品牌官宣盈利。毕竟，这才真正意味着住房租赁行业进入成熟发展阶段，人们也将享受到更优质的租住产品。