文丨财联社

2月1日，深交所披露一则有关中南建设的关注函，内容显示中南建设此前的《2022年度业绩预计亏损的公告》引发深交所关注，深交所要求中南建设核查并说明与公告有关的多项情况。深交所要求中南建设就下述问题做出书面说明，并在2023年2月7日前将有关说明材料报送深交所并对外披露，同时抄送派出机构。

据悉，中南建设在1月31日发布了《2022年度业绩预计亏损的公告》，公司预计2022年1-12月归属于上市公司股东的净利润亏损75亿-90亿元，而2021年全年亏损33.82亿元。预计扣除非经常性损益后的净利润亏损80亿-95亿元，2021年该项目亏损40.36亿元。

中南建设在公告中称，由于行业非良性循环持续，为了保证经营安全，公司进一步加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。同时公司根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备。此外，为应对非良性循环影响，公司各项费用率亦有增加，由此带来公司亏损加大。

深交所在关注函中要求中南建设说明2022年预计存货跌价准备计提情况，各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程和结果，并说明与2020年、2021年对应主要参数选取、测算过程等方面的差异及原因，分析2022年存货跌价准备计提金额预计同比增加的主要原因及合理性。

要说明2022年预计应收款项减值准备计提情况，确定各类应收款账预期信用损失率的具体依据、方法和合理性，是否与上年度存在重大差异及原因，分析2022年应收款项减值准备计提金额预计同比增加的主要原因，应收款项减值准备计提是否合理充分。

还要说明加大现房库存去化导致亏损加大、各项费用增加的具体情况及主要原因，说明影响公司未来经营业绩的主要因素，公司为提高主业盈利能力及改善持续经营能力拟采取的具体措施，公司是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性。

据了解，中南建设全称为江苏中南建设集团股份有限公司，公司成立于1988年2月。公司业务涵盖房地产开发、工程总承包、海绵城市建设、地下管廊建造、市政工程、安装等领域，中南置地是集团旗下房地产旗舰品牌。

公开资料显示，2022年7月，中南建设由于实际业绩较预告业绩由盈转亏，且未及时更正业绩预告，收到江苏证监局出具的警示函。据了解，在其《2021年度业绩预计下降的公告》中，预计2021年度净利润为7.08亿元-21.23亿元。然而，2021年中南建设实际归母净利由盈转亏33.82亿元，是成立34年以来首次亏损。

虽然行业周期下利润亏损已有预期，但中南建设的预亏仍让市场感到意外。中南建设的经营报告显示，公司2022年1-12月累计合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%。2022年1-12月新承接（中标）项目预计合同总金额34.8亿元，同比减少83.7%。根据克而瑞发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2022年，中南建设的全口径金额为640.2亿元，排名第29；权益金额为402.8亿元，排名第33。

三季报显示，前三季度中南建设净亏损19.5亿元，其中归属上市公司股东的净亏损20.4亿元。2022年第三季度公司营业收入102.2亿元，同比下降54.8%。综合毛利率-2.17%，同比下降16.20个百分点。净亏损5.4亿元，其中归属上市公司股东的净亏损4.3亿元。

债务方面，中南建设在三季报中称，面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式。截至2022年9月末，公司有息负债（含期末应付利息）497.6亿元，比2021年末减少123.5亿元。其中一年以内的各项有息负债合计198.5亿元，比2021年末减少42.2亿元，公司经营性现金流入636.4亿元，是一年以内有息负债的3.2倍。截至9月末，公司货币资金142.6亿元，扣除用途受限资金后的现金105.3亿元。

三季报中，中南建设仍在坚称，公司实际负债规模小，经营安全保障度高。中南建设表示，公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1451.2亿元，占公司全部负债的48.89%。剔除有关负债之后，公司的负债率为44.99%，继续在行业保持低位。

存量债券方面，企业预警通显示，中南建设存量境内债6只，规模61.36亿元，剩余期限多为1-3年；存量美元债3只，规模4.23亿美元。

不过，作为“黄档”房企，中南建设确实存在压力。东方金诚在去年6月份的“负面展望”评级报告中称，公司有息债务规模仍较大，且参股项目存在一定体量的表外债务，有一定集中偿付压力，根据上海票据交易所披露的《持续逾期名单》，截至2022年5月31日，公司下属多家子公司仍被列入持续逾期名单。

2022年11月，海门中南投资发展(国际)有限公司发布公告表示，受宏观环境、监管、疫情等多种因素影响，公司及江苏中南建设集团（担保人）出现流动性问题，公司未能在30天宽限期届满之前支付JIAZHO 11.5 04/07/24于2022年10月7日到期的利息，并构成票据项下的违约事件。

另需关注的是，中南建设的控股股东增持计划也提前宣布终止。