文 | 丁祖昱评楼市

2023年开年，销售百强房企拿地进入“静默期”，首月有土地入账的百强房企仅有3家，这在过去是很少见的情况。

1月拿地的百强房企只有绿城、华润置地和建发，且只是少量拿地，而城投企业成为拿地主力军。

与此同时，投资百强房企新增投资门槛同比下跌五成，行业整体投资规模大幅收缩。

在楼市尚未复苏的背景下，销售端仍未改善，房企拿地态度也将延续保守，2023年还将是土地市场“小年”。

1月土地成交规模同比腰斩

年初，往往是行业周期性变化特殊节点，土地市场供应和成交往往位于低位。

CRIC数据显示，2023年1月，全国土地市场供应4426万平方米，同比下降53%，供地节奏明显变缓。

受此影响，1月全国土地市场成交规模降至历史低位，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。

值得注意的是，1月全国土地成交总价仅为730亿元，2016年以来首度跌破千亿元。

热度方面，由于重点城市仅宁波进行了集中土拍，作为成交主力，市场热度明显上涨，整体溢价率小幅回升至4%，综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，整体市场热度依旧处于低位。

房企投资持续大面积收缩

1月，品牌房企投资表现近乎“静止”。

实际上，2022年以来，百强房企投资力度大幅下滑，多数房企收缩了投资预算，尤其是对总价、货值较高的核心一二线城市，明显出现了“心有余而力不足”的情况，去年全年有近四成百强房企投资暂停。

2023年伊始，市场仍然持续低迷，企业资金压力仍然没有得到实质缓解，投资暂停的情况依然在延续。根据克而瑞研究中心最新发布的2023年1月中国房地产企业新增货值百强榜可以看出，1月有土地入账的销售百强房企只有3家。主要原因在于，目前集中供地仍在“间歇期”，低能级城市难以吸引品牌房企投资。

另外，从房企新增土储门槛值也可以明显看出，品牌房企投资尚处于“静止”状态。1月末，新增土储货值、投资金额和建面的百强门槛值分别为4.4亿元、0.9亿元和5.3万平方米，同比降幅均超过五成，其中新增土储货值门槛同比下降了64%。

再来看投资百强整体投资规模变化，行业整体投资持续大幅收缩。

截至1月末，投资百强房企新增土储货值总规模为1744亿元，同比下降37%，对比2021年1月更是大降72%。而投资金额总量仅为526.5亿元，同比下降37%，较2021年1月降幅达到了79%。与此同时，投资百强新增土储建面共计1661万平方米，同比大降3成，较2021年1月也下降了60%。

城投+本土民企成主导

百强房企投资尚未开启的另一面，是城投+本土民企成拿地主力军。

从拿地金额TOP100来看，城投企业上榜数量近50家，拿地金额更是占到百强的50%，仅31%来自规模相对较小的本土民企。

对于百强房企而言，短期企业保交付、保现金流依然是“主旋律”，投资拿地保持谨慎、收缩的态势。

目前，1月份房企销售业绩仍未止跌，市场信心、市场成交并未在年前政策组合拳下发生逆转，市场仍将筑底震荡，市场端仍在等待更大力度政策的“刺激”，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。

可以预见的是，为了进一步提振市场信心和提高预期，重点城市土拍政策仍会保持宽松，且进一步加大优质地块供应，提升房企拿地积极性。

房地产政策端利好不断，融资组合拳也已打出，但从效果来看，无论是“救市场还是救企业”，政策仍需要一定时间传导，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，预计2023年土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

目前土地市场能否止跌回稳，还要看2023年首轮集中供地表现，对于企业而言，首轮性价比高的优质地块将是补充货值的首选。