文｜丁祖昱评楼市

租赁市场复苏进程正在加快。

首先来看出租率，市场化公寓出租率普遍回升，四大一线城市尤为明显，比如上海，节后集中式公寓出租率提升3%-5%。

再来看租金。克而瑞租售监测的55城中，1月有超过六成城市租金环比上涨，环比最大涨幅达到12.5%。

除此之外，部分旅游型城市短期租赁市场热度上升，比如杭州、成都和武汉，1月租金水平环比明显回升。

随着传统春季招聘热潮的到来，流动人口的加大，将推动租赁市场热度回升，2月份一线城市租赁市场将率先回暖，重点城市租金将小幅波动。

节后长租公寓出租率开始回升

年轻人接受租房的比例正在不断提升。

根据克而瑞租售调研，2022年接受租房的人群占比达到了33.18%，较2021年提升10%左右，与此同时，有52%的受访人群租房年限达到了5年以上，还有20%的客户接受十年以上租房。

当下租房的特征越来越长租化。

这一趋势延续至2023年，最明显的变化是，春节后，一线城市集中公寓出租率开始出现明显回升，部分新开业项目出租率甚至提升了20%以上。

以上海为例，在最近的调研过程中，部分租赁项目和租赁运营商一致反馈，节后出租率开始出现明显上涨，客户转化率也明显提高。根据克而瑞租售调研数据，已渡过爬坡期、出租率超85%的项目，节后出租率普遍提升3%-5%，而项目开业不久、出租率不超50%的项目，节后出租率提升10%-20%。

品牌长租公寓出租率在春节后出现不同程度的上涨，客户转化率提高，也意味着租赁市场已开始出现复苏苗头。

超六成城市租金环比上涨

春节前，租住在上海一家品牌公寓的小张遇到了续租涨租的情况。因为租约是2月初到期，小张提前和管家沟通续租，被告知租金每月大概会涨1000元。目前小张已搬至新的出租屋，房租较之前每月涨了500元左右。

同样，来自杭州的林女士也遇到了续租涨租金的情况。据她介绍，今年二月底房屋即将到期，本想续签租房合同，结果房东以“今年整个杭州的租房价格都在涨”为由告知林女士今年要涨房租，一套涨300元。目前林女士还在找房中。

从全国租赁市场来看，实际上整体租金仍在跌。

克而瑞租售数据显示，1月，全国55城个人房源平均租金为32.90元/平米/月，环比下跌2.37%，同比来看依旧下跌0.87%。实际上，去年12月，55城个人房源租金时隔8个月首度同环比上涨，但随着春节假期导致人口流动加剧，租赁需求减弱的情况下，1月房租出现下降，但整体降幅较去年有所收窄。

从租金涨跌城市数量来看，重点55城中，有35城1月租金环比上涨，占比超六成，同比上涨的城市数量也达到了三成以上。

二线城市在今年春节返乡回流及假期旅游热的双重因素影响下，部分城市个人房源租金出现了小幅的回暖趋势。

从具体城市来看，租金环比上涨前十城市分别为大庆、杭州、成都、广州、合肥、佛山、东莞、长春、宜昌和沈阳，其中大庆和杭州环比涨幅达到12%以上，租金环比涨幅领涨55城。

以杭州为例，作为重点的二线城市，杭州租赁市场整体较为活跃，各类型房源租金普遍出现回升，受春节返乡回流及假期旅游热的影响，短期租赁市场的供需回暖。

从租金同比涨跌情况来看，上海以15.1%同比涨幅领涨全国55城。

主要原因在于，去年1月，上海整体受疫情影响，个人房源租金普遍较低，彼时租金仅为90.34元/平方米/月，因此今年1月个人房源租金同比涨幅显著。

除了上海以外，大庆、泰州、烟台、石家庄、扬州、保定、衡阳、济南和长春同比涨幅也在55城中拔得头筹。

值得注意的是，典型旅游城市租赁市场热度明显回升，比如青岛、武汉等城市。

以青岛为例，青岛1月个人房源租金虽然同环比齐降，但是聚焦套均总价明显上涨。1月，青岛套均总价2352元，环比上涨15.4%，同比上涨17%。而武汉则表现在各类型房源租金齐涨，其中分散式公寓租金大涨21%，短期租赁市场活跃。

实际上，1月尚处于传统租赁淡季，但由于疫情逐步放开，部分城市尤其是一线城市企业第一时间开工激发了一定的租赁需求，租赁市场开始复苏。

租赁市场能否迎来真正意义上的“小阳春”？

目前来看，春节后的传统春节招聘潮尚未到来，根据调研来看，目前租客端存在不少因租金上涨而换租的情况，结合企业端出租率明显提升来看，租赁市场活跃度正在提升，预计2月份一线城市及部分重点二线城市租赁市场将率先逐步回暖，随着短期旺季结束，重点城市房租也将小幅波动趋于平稳。