文|每日财报 吕明侠

“做难而正确的事”，是贝壳找房（02423.HK；BEKE.US）创始人之前常说的一句话。但时至今日，“正确的事”附带的“困难”仍在考验着贝壳。

围绕房地产市场开展业务，渠道和内在规则就像是两条腿，贝壳找房就属于跑得比较快的那一类，这也让它成为了互联网房产行业中市值、收入规模最高的企业。

如果按照交易额计算，贝壳找房是互联网行业的第三名，排在阿里和京东之后。以2021年数据为准，阿里和京东的GMV分别为7.5万亿元、4.2万亿元，贝壳找房的总GTV（成交额）为3.85万亿元。

但也不能忽视，房产行业因万亿规模持续吸引着众多参与者，其实贝壳找房从成立的那一刻起就不缺少竞争对手，甚至它的对手还变得越来越多。尤其目前，房地产行业不比当年，相关辐射到的领域基本都陷入内卷，不是既往矛盾突出，就是都在试图寻求突破。

如此环境发展下，贝壳找房还能如过往“独善其身”吗？

房企与中介矛盾再爆发

一直以来，房企和中介的渠道之战就没有停歇过，贝壳找房身上也多次遇到此类事件。

近期，就有市场消息称，链家与中海在北京闹掰。事因北京中海拖欠渠道费用，北京链家决定不再为其带客。

虽然双方均否认了停止合作的传言，但《每日财报》研究员在链家官网的北京“新房”版块搜索“中海”字样，仅出现中海云庭及中海学仕里两个项目；在贝壳找房APP上虽显示有多个楼盘，却在品牌房企引导页已不见中海地产的品牌渠道。

事实上，两者的矛盾拉扯已经足有三年时间。2019年年底，由于绿城旗下一项目同时找了其他带客团队，贝壳找房向其发布通知，要求停客解约，否则停止合作。该通知字里行间，措辞强硬。彼时，关于“渠道绑架房企”的讨论沸沸扬扬，还一度迫使贝壳找房创始人左晖在深夜回应舆论。

而不愿被渠道绑架的开发商们则也在尝试自建销售渠道，比如线上直播卖房、全民经纪人等等，客观上也影响到了贝壳的业务。

要知道，贝壳是链家在2018年推出的针对其房产经纪业务的线上版本，换言之也可以简单理解为，链家门店是针对线下业务的品牌，而贝壳则是链家针对线上业务所推出的“链家线上版”。

其实回归现实因素，对于此事演变的背景，就是楼市持续下行、现金流出现状况的房企增多，不同城市又分化明显，房企与渠道商的既有问题才会被激发。

有业内人士表示，自行业调整周期以来，自渠就成了房企裁员优化的第一梯队，实际上大部分公司自渠都是编外，也叫“小蜜蜂”，但是分销比、客户来源等能力都比不上渠道商，因此裁掉自渠雇佣外渠又开始兴起。

略显骨感的基本面

贝壳诞生于国内地产高歌猛进的风口。

2001年，链家第一家门店于北京开业。3年之后，链家已拥有30个门店。2015年，链家合并了11家房产中介，彼时还是典型的重资产企业。2018年，贝壳脱胎于链家，定位于技术驱动的品质居住服务平台。

2020年8月14日，在纽交所挂牌上市是贝壳的高光时刻，此后市值一度突破600亿美金。原本意气风发，希望在疫情形势下走出一条逆风飞扬的路线，但进入2021年，先是创始人左晖年中病逝，后是年底突遭浑水做空，与各类事件伴生的，是国内房地产市场进入了低潮期。由此，贝壳在美股的表现才“一落千丈”。

就业绩来看，2019年-2021年，贝壳净利润分别为-21.8亿、27.78亿和-5.25亿元，经历由亏转盈再转亏的过程，2022年三季度，贝壳又扭亏为盈，当季净利润达到7.16亿元，似乎暂未踏上稳定盈利的道路。

（制图：每日财报）

毛利方面，2019至2021年，贝壳找房的毛利润分别为112.68亿、168.60亿和158.19亿元；毛利率为24.49%、23.92%和19.59%。2022年前三季度，其毛利润为48亿元，毛利率为27%。

据《每日财报》观察，贝壳的2022年前三季度业绩再度为盈，或主要来自于“紧衣缩食”。贝壳执行董事兼首席财务官徐涛也对此业绩表示，“这是实施一系列风险控制、成本管理及效率提升措施的结果。”

实际上，早在2021年10月，贝壳就被传将上海分布的研发、金融、品牌等部门进行优化；进入2022年，又传出针对二手和新房交易服务事业群员工优化10%；以及“启动新一轮裁员”等消息。

但凡事有利弊，缩减之下，截至2022年9月30日，贝壳旗下门店数量为41398家，同比减少23.3%；活跃门店数量为39713家，同比减少19.7%。旗下经纪人量402630名，同比减少21.9%；活跃经纪人量372718名，同比减少20.4%。

由此也可预期，若一旦贝壳重启扩张，净利怎么走尤未可知。况且，缩减开支很可能将不利于企业长远战略布局、可持续发展。

正在谋求转型

尽管在2022年11月底，地产政策迎来“第三支箭”，疫情管控政策的放开也对地产行业形成利好，但就整个四季度乃至今年来说，市场反应或还需要时间。

就目前的地产市场而言，还是可以用尴尬来形容。一方面，人口红利不再，市场已经由增量时代进入了存量房的时代。另一方面，随着人民生活水平的提高，居民也不再满足于简单的居住环境，而是对优质生活的向往与日俱增，这使得装饰装修、家具配套等相关行业，进入全新的发展时代。

因以房屋买卖为主业，也就意味着贝壳未来的成交额仍要受到市场情势左右，一旦未来楼市再波动，贝壳的业绩稳定性仍有较大风险。而且说白了，上述与房企之间的矛盾也来自于此。所以，贝壳找房很有必要寻找新的业务开拓方向。

《每日财报》关注到，贝壳管理层其实已经意识到了这一点，公司董事长兼CEO彭永东此前就反复提到“一体两翼”，作为相关应对。

具体来说，“一体”指的是贝壳的业务核心——二手房交易服务业务，而“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群，这有点像此前部分房企在多元化布局时提出的“三驾马车”“一基两翼一龙头”的模式，意味着贝壳已经着手拓展赛道。

不过，新赛道的角逐似乎并不容易。毕竟，家装领域的玩家不断涌现，除了原有传统品牌红星美凯龙、居然之家等，拼多多、字节跳动、美团点评等企业也相继跨界涌入，整个赛道正变得越来越拥挤。

至此也可以见得，作为国内最大的地产中介公司，贝壳的阵痛或许还要持续几年。但话说回来，以如今的行业背景来看，早转型早尝试对其未必是一件坏事。接下来，在不确定性的业绩之余，贝壳更需要在未来的存量市场里，趁早找到自己的位置。