文｜《港湾商业观察》施子夫

被外界称之为金地集团（600383.SH）高管“后花园”的金地商置（00535.HK），近期开启了组织架构大调整。

裁撤缩编的背面是，金地商置业绩压力巨大，盈利能力急剧恶化。或许，更令市场颇为担忧的是，号称以商业地产+产业园区模式运营的金地商置，被金地集团收购后，十年间仍然在重复着母公司的老路，以住宅开发同业竞争。

显然，无论是战略层面，还是短期业绩，金地商置都压力不小。

01、组织架构大调整

金地商置此次组织架构调整被视为十年来最大一次，涉及旗下区域公司、分公司以及多位地方大员。

据悉，金地商置撤销西南区域公司，同时成都公司与昆明公司合并，成立新的成昆公司，且并进华南区域；华中区域被撤销，原武汉公司划入东部区域，原长沙公司划入华南区域，原河南事业部划入华北区域。

人事层面，西南区域被降级成为成昆公司后，总经理由原成都公司总经理罗琦担任；原昆明公司总经理游强调任东部区域副总经理、兼任淮海公司总经理；原西南区域公司总经理李鹏担任金地商置旗下广电地产董事长。

另有媒体消息称，原华中区域助理总经理李朗调任东部区域助理总经理，兼任东部区域武汉公司总经理；侯盼龙担任长沙公司总经理；原河南公司总经理朱汉鹏任命另行发文。免去丁东风东部区域助理总经理、东部区域原苏南事业部总经理职务，其职务任命另行发文。

还有消息称，金地商置2021年才成立的城市更新公司也遭撤销，此外华中区域总经理已提出离职。

“金地商置的‘大地震’或许与其业绩面临的巨大压力密不可分。在不少房企都在去年大幅调整之际，金地商置当时动作不大，所以目前的滞后其实也说明公司很晚才意识到不这样做不行。”有华南地产人士告诉《港湾商业观察》。

当然，“大动”如果符合预期倒也值得，倘若造成大量地方大员离职，恐怕也得不偿失，而这往往是大多数公司不愿意采取的双刃剑风险。

02、下滑一致，ROE大降

2023年刚好是金地商置的十周年，它的前身是金地集团于2012年收购的香港上市公司星狮地产（中国）。

经营数据上看，今年1月份，金地商置实现合约销售总额约22.96亿元，同比下滑59.68%。2022年全年，金地商置实现合约销售额617.73亿元，同比减少21.26。客观而言，作为房企重要指标，销售额的下滑在去年是行业现象，金地商置与行业同步。

在盈利指标方面，金地商置所面临的压力也显得不小。

2022年上半年，金地商置实现营收21.74亿元，同比减少56%；归母净利润10.74亿元，同比增长1%；毛利约11.14亿元，同比减少22%。

以年为观察，雪球数据显示，2019年-2021年，金地商置毛利率分别为53.00%、39.27%、20.33%；总资产回报率分别为6.60%、6.83%、5.67%；净资产收益率分别为28.27%、25.66%、19.76%。

到了2022年上半年，金地商置毛利率、总资产回报率以及净资产收益率分别为25.63%、1.38%与4.98%。

如果说财务指标及销售额都有着市场波动影响的话，那么金地置业的经营模式则难免被人诟病。

03、“千亿梦”与“双翼”冲突，凌克满意吗？

官网介绍称，金地商置集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

在2010年，金地对外提出了“一体两翼”战略：以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展。

很明显，金地商置至关重要将成为金地集团发展商业地产的重要引擎。外界彼时很容易理解：金地集团主做住宅，金地商置主做商业+产业园区，金融业务将依托于原有的稳盛投资。

而由于商业地产周期漫长，加上金地商置本身与国内不少商业地产开发商相比资历及经验较浅，所以，商业地产一翼无法从理想照进现实。

根据亿翰智库数据，金地商置2014年至2019的营业收人中，住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。而且，从2019年开始，金地商置住宅业务占总收入超过90%，2021年达到了92%。

截至2022年上半年，住宅业务的收入占金地商置总收入达到了71%，当然这一迅速下降态势或与大环境密切相关。

号称要打造“一体双翼”的金地集团，在金地商置发展策略上，陷入到与母公司同业竞争的规模效应上，这不免令人尴尬。

“如果早些年不追求规模效应，把商业地产+产业园区做精做细，也许金地商置目前可能会更好一些，不会被冲击过大，当然，没有人能想得到地产行业的巨变与疫情带来的影响。”前述华南市场人士表示。

按照金地商置官网显示，目前其业务主要分为产业园区、精致商业、长租公寓以及精品住宅。

截至2022年12月，金地商置产业园区进入全球18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积415万平米；精致商业项目主要位于北京、深圳、西安、杭州、南京、武汉以及上海等地；长租公寓则以金地草莓社区，覆盖深圳、上海、杭州、广州以及成都等地，拥有70+运营门店；住宅业务则集中在长沙、北京、上海、广州、南京、温州、济南、昆山、昆明、武汉、徐州、南昌等地。

多年来在住宅业务上的同业竞争现实，自然备受争议。这其实也多少体现在金地集团及金地商置高管的对外表示上。

在2021年业绩发布会上，金地集团董事长凌克表示，金地商置是金地集团的控股子公司，双方未出现过共同报名拿地的情况。金地商置与金地集团的业务定位各有侧重，并能形成协同效应。

“金地商置在商业地产和产业地产方面的发展，也为金地集团的住宅业务带来协同效应，为金地集团提升综合竞争能力发挥应有的作用。”凌克说道。

凌克还曾对外谈到，今后一家公司如果说它只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的。

金地商置商业管理公司常务副总经理朱彬在2021年5月接受《赢商对话》采访时表示，“金地商置一直以来不是以追求规模为目标，更注重项目质量，做精致、特色化商业。”

这话显然脱离现实。2013年，金地商置销售额42.3亿元，同一时间，金地集团销售额450亿元；到2022年，金地商置销售额近618亿元，金地集团销售额为2218亿元。

也就是说，在共同逐鹿住宅业务的近十年，金地商置销售额翻了14.6倍，金地集团销售额则翻了4.93倍。

这多少有些尴尬，在抢滩住宅业务大病的速度上，金地商置超越母公司，迅速完成规模效应。

至少对金地商置管理层而言，多年来似乎都寄望着规模梦。2020年年初，金地商置行政总裁徐家俊表示，要在3年实现千亿规模的目标。成为继金地集团跨过千亿门槛之后，集团内又一个达到千亿规模的上市企业。

诚如外界所言，金地商置管理层与金地集团高管层实则是“两个牌子，一套人马”：金地商置董事长黄俊灿目前是金地集团总裁；金地商置行政总裁徐家俊目前是金地集团高级副总裁、董秘。

在住宅业务中左右互搏的金地商置，是否还有千亿梦，对规模效应的野心还有多大，与金地原有的梦想又有多元差距，《港湾商业观察》日前联系了金地商置行政总裁、金地集团董秘徐家俊，未能收到回应。