界面新闻记者 | 黄昱

作为较早一批出险的房企，中国奥园（3883.HK）的境内外债务重组进展相对缓慢，自2022年初出现美元债实质性违约后，如今与境外债权人的谈判终于有了进展。

2月28日，中国奥园宣布，在公司重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下，公司已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。

值得一提的是，达成协议的部分债权人约占境外优先票据未偿还本金额的20%，虽然比例不算多，但据知情人士透露，这已经是奥园最大的海外债权人了，搞定了最大债主之后，其他小债权人谈妥的可能性会增加。

奥园在公告中表示，境外债务暂缓偿还，将能有效缓解公司流动资金压力，为境外债务全面重组提供稳定条件。

在此基础上，奥园承诺与海外债权人建立公开透明的沟通与监督机制，同时将同等条款开放给所有海外债权人，力求制订并推进落实全面的财务重组，为企业引进战略投资者创造更为有利的条件，为所有债权人保留公司价值，促进公司回归正常经营。

公告显示，奥园存续的境外债有12笔，共计约34.5亿美元，其中5笔已经在2022年到期，还有7笔将在2023-2027年到期。

自去年1月初一笔美元债出现违约后，中国奥园就正式对外宣布将启动全面债务重组。有知情人士告诉界面新闻，奥园本金约270亿元的境内债重组的进展会更快一些，已有初步的债务重组方案，后续还需要与境内债权人进一步商谈。

据界面新闻了解，此番境外债券人同意暂缓偿还债务后，奥园可能很快就会公告境外重组方案了。如果重组方案能够正式通过，那奥园将获得一段时间的喘息期，可以将更多精力放在恢复资产处置以及恢复正常经营上。

不过，境外重组方案的通过还有很大的不确定性。

自2021年下半年以来，不少房企都宣布将进行境内外债务重组，但相对境内债，境外债重组方案通过的难度往往更大。

可以看到，自去年11月以来，出险房企完成债务重组的进展明显加快，富力成为首家实现境内债整体债务展期的房企，截至目前完成境内债整体展期的还有龙光和融创中国。在境外债务重组方面，目前能成功通过的有富力、绿地以及华夏幸福。

其他大部分出险房企的境内外债务重组仍在推动中。

从富力到华夏幸福获得通过的重组方案来看，可以为其他出险房企化债和出清提供参照样本。

富力境外债整体重组成功是在去年7月份，全部49.43亿美元票据整体展期3-4年。根据同意征求相关条款，富力需要向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费，同时富力地产还将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目纳入抵押物进而作出信用增级。

华夏幸福债则是首个对境外债以“展期+债转股”方式实现重组成功的房企。

一位券商人士告诉界面新闻，现在房企的债务重组方案获通过确实会比去年更容易一些，债权人条件放宽了，对行业未来的预期也有所改善了。但当前地产行业还是很难，出险房企即便通过整体债务重组获得3年或以上的喘息时间，仍免不了继续出售核心资产才真正活下去。

事实上，目前奥园在资产处置上也有所破局，今年2月不仅找来山东颐养健康集团以近6亿元收购其珠海翠微旧改项目60%，还将奥园健康29.9%的股份出售，接盘方拥有广州国资背景的南粤星桥基金，但仅回笼现金2.56亿港币。

对于奥园来说，接下来的境内外债重组方案尤为重要，只有真正获投资者通过后，才能在市场有回暖迹象的情况下，逐步恢复正常运营。