文|中外管理传媒 庄文静

2023年开年，房地产或将引领中国经济回暖。

截至3月3日，全国22个集中供地城市中，已有9个城市将在3月集中出让，共出让涉宅地53宗，总出让面积约230.13万平方米，总规划建面约533.86万平方米，起始总价607.46亿。

2023年2月，北京2022年第五批次集中供地的“土拍”落幕，总面积约21.47万平方米、总建面约53.18万平方米的6宗地块，最终以132.09亿元的总成交价拍出，其中，3宗地块触顶、3宗底价成交。

引人关注的是，此次北京集中供地共吸引了20余家企业及联合体参与，除各大房企均纷纷出手，京东也参与并以31亿元斩获了亦庄新城的一地块，其中包含住宅用地，据说将建员工福利房。

日前，国家自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》流出，这是一份对地方住宅用地供应工作进行指导的文件，特别提出：全年供地次数的限制解除，本质上并不是取消集中供地制度，而是更好地适应当下房地产市场环境，发挥土地的调节性作用，进而促进房地产市场平稳发展。

那么，中国房地产市场的回暖，能带动多少产业的发展？房地产的复苏又有哪些重要意义？

房地产，中国经济的“晴雨表”

每当中国经济发生变动之时，房地产都充当着“救市”的角色。于是，就出现了房地产在几次过热和过冷时，都有相应的宏观调控政策出台。因此，房地产市场被称为是中国经济的“晴雨表”，不仅牵动着亿万国民的神经，庞大的产业背后更关系到上千万条供应链和数以亿计的就业问题。

国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良曾做过统计：要知道，整个房地产业目前已经占到中国GDP的14%，仅此体量，便可想而知其重要性。

今年以来，外资已经悄然开始了重启中国地产生意。2月9日，国际评级机构标准普尔发布了一则报告，首次上调了对中国房企的展望。

最近，万达发债、龙湖评级上调等信息，也都显示出机构和投资者的信心回升。贝壳研究院有数据显示，作为房地产市场风向标的二手房市场，在春节后，日均成交量已较节前提升了30%。

中国每年商品房销售额高达17万亿，有8万亿的土地财政，15万亿的房地产投资。而汽车行业，每年销售额也才不到5万亿。因此，在2022年12月的中央经济工作会议中，再次对房地产产业提出了明确指导。房地产就是现阶段中国国民经济的“核心支柱产业”，中国每年要维持超过7亿就业人口，仅房地产就间接影响近一半。

恢复和扩大消费，房地产一马当先

其实，从2022年6月份开始，房地产就已经开启了“救市阶段”——允许房企融资、发债、上市股权交易等。但如果只是从“供给端”来救房企，房地产还是救不起来的，有专家说：中国现有的房子已够30多亿人居住。因此，今年的房地产主题就成了“刺激需求端”，将改善住房消费作为主攻方向。

据新华社消息称：2023年的经济核心工作，首先是“着力扩大国内需求，并将会大规模发放“消费券”，甚至还传出“全体延迟12个月房贷”的说法。

第二，2023年“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”。既然把扩大消费放在优先位置，而2023年最重要的关键词就是“拉动消费”。

第三，2023年要大力“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等三大消费”。而“住房改善”无疑处在了“重中之重”的位置上。

而最近支持住房改善的政策已经陆续出台：

第一，取消“认房又认贷”的信贷政策，只要“还完贷款”就可以按照首套贷款来进行住房“改善”；第二，降低“二套房房贷利率”；其三，大幅提高“普宅线”（包括房子的容积率、建筑面积、总价或单价、税费等方面），推动二手房成交率提高；其四，降低二手房交易“税费”，推动消费者尽快“卖小买大”，推动改善需求加速进场。而各个城市已经陆续开始了按此政策实施。

因此，2023年的主题就是“住房改善年”，各项支持住房改善的政策将会陆续出台，作为拥有最为庞大的“住房改善需求”的一线城市，房价上涨已是“势不可挡”。同时，随着人口大量流入的“新一线城市”，也会迎来爆发性增长。

但是由于依然要坚持“房住不炒”，2023年的中国楼市依然没有“超级大刺激”的普涨行情，三四线城市的房价依然要承受巨大压力。

房地产市场复苏将带动哪些产业？

房地产行业横跨生产、流通、消费三大领域，所以它的复苏密切关系到国民经济新一轮的活跃，最为直接的就是对上下游产业的带动作用。

首先，就是建筑业和制造业；其次是家居电器行业；第三，带动建筑施工行业及重型设备制造企业；第四，带动劳务输出、劳务派遣类型的公司；第五，对开发商乙方单位的带动，比如建筑公司、建筑设计单位、园林景观设计单位、广告公司、销售公司、渠道公司、公关活动公司、勘探公司、报建等一大批公司。

同时，房地产还将带动一大批家装公司的发展、艺术类产品的消费。特别是，房地产的回暖直接对房屋中介、金融业带来了极大的利好，同时也相应带动了区域内其他经济的发展，比如餐饮、娱乐、文化、教育、健康等，而文旅地产还带动了当地的旅游消费。可以说，房地产产业的回暖牵一发而动全身。

其中，值得一提的是，随着房地产重回支柱产业地位，建材家居行业迎来了回暖，也将促进家居建材行业的转型升级。

首先，旧房改造、二次装修等存量市场“红利”爆发。据业内人士预测：2023年，基于旧房改造、翻新、二次装修的存量房市场，将成为众多家居企业的业务支撑点。

其次，整体家装趋势不断走强。消费者对于“寸土寸金”的房屋装修，更追求满足“个性化定制”需求，追求“把小房子越住越大”。因此，一站式建材、家具软装、家电、智能家居等全产业链产品零售服务，都面临整体协同和提升的挑战。可以想见，2023年家居建材行业将会进一步整合供应链，做大整装市场。通过“一体化”拓展自有企业的销售空白延伸客户网络，通过跨界、拓展业务、联盟等方式挖掘增量市场。

再次，企业转型升级是持续的热点。由于家居建材行业的进入门槛较低，竞争始终很激烈，“内卷”呈常态化。因此，家居建材企业的转型升级，通过产品多元化、整合供应链、向整体家装过渡，才能给消费者提供更专业、省心、高附加值的产品和服务。

第四，睡眠产业将成为行业风口。据央视报道称，2020年我国睡眠经济市场规模超过4000亿元，到2030年时有望突破万亿元。不少家居企业也开始寻找机会切入该领域。

第五，基于数字化的组织能力重构。家居建材作为耐用消费品，在数字化时代的“货找人”背景下，用直播带货之类的数字营销方式，或许并不适用。因此，适合家居建材行业在数字化时代的新打法也值得探索。

淡化金融属性是必然

中国的房地产，作为10万亿阵营的产业，它能带动的远远不止是传统制造业，同时也有金融市场。但随着2016年末“房住不炒”的战略出台，其目的就是要去除房地产过度的金融化、泡沫化，在政策导向上回归房屋的居住属性。

万达集团董事长王健林前两年就曾公开发表了他对中国房地产长期趋势的看法：“事实上，万达的去地产化就已经回答了。万达要剥离所有的房地产业务，1平方米的房地产开发业务也不再保留。我研究了欧洲工业史，工业化、城市化基本完成以后，地产行业就萎缩了。地产行业里面没有百年企业，也没有500强企业，就说明了问题。”万科集团创始人王石也曾说过：“在房产上获利的人，迟早要还的。”

因此，我们更应该关注的是房地产对于制造业、对于实体经济的带动力量，而绝非其金融属性。

也就是说，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，并不是鼓励炒房，也不会任由投机炒作故态复萌、房价脱离控制飞涨，化解市场风险不能以注入新的风险和透支未来为代价。而随着人口总量负增、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移是大势所趋，向新发展模式是行业发展的必由之路。

毕竟，中国经济未来的发展，一定不能仅仅靠房地产，而需要通过第一产业（农业）、第二产业（工业）、第三产业（服务业）融合发展，实现第一、第二产业的转型升级，进而带动第三产业的不断发展，这样才能使中国经济、各个产业和企业的发展持续发展。否则，如果中国经济只有第三产业在蓬勃发展，而其他产业在萎缩，那么第三产业的未来也将会是空中楼阁，失去根基。