文|真故研究室 石雨菡

编辑|龚 正

万物复苏的2月，一二线城市楼市交易持续升温。上海、成都二手房成交皆超1.9万套，其中成都同比大增160.43%，甚至创下了历史最高；北京、天津二手房成交各超1.5万套和1.4万套。

气氛之下，许多刚需一族持币入市积极性大增。有业者表示，这一波小阳春属于“补足型”，主要受防疫三年积压的需求释放、房贷利率下调等利好因素影响，但现在判断小阳春能否持续为时尚早。此外购房者还需从宏观大势来看，房产已经告别财富杠杆时代，各线楼市分化是长期趋势，在入市时需有更周全考量。

01 一日迎来15位看房客，房东涨价15万成交

高德文是青岛一名房产中介，在当地做了7年的卖房生意。

他告诉《真故研究室》，疫情三年间，当地楼市比较低迷，有时一周可能只带一两位购房者看房。

这个情况在最近发生了变化。“一天之内就能带5、6位看房客，有时也能达到8、9位，需要同事帮忙带看。”

最近，有业主于2月下旬上线了一套68平方米的二手房源。之后的一日间，就迎来了15位看房客，其中9位进一步聊的意向比较积极。

“当时业主刚好也在现场，看到这么多人来看房也很意外，就问是不是报低了。”

据介绍，业主最初报价195万，看见许多购房者都有出手意愿，业主立即把报价涨调至220万。最终，这套房源以210万的价格成交，比原先的最高报价高了15万。

据贝壳研究院发布的数据，2月青岛二手住宅周成交量分别达到了776、1145、1548、1776套，总计成交套数接近2022年6月5865套的二手房交易套数，而后者这个数据也是疫情三年来当地二手房交易量最高的一个月。

青岛的小阳春并非孤例。

北京东四环一位链家地产中介告诉《真故研究室》，2月以来该店带看量和成交量均有所上涨。

“最近同一时间段带客户看房，经常能碰见两三波一起来看房的同事。像上一个周日（2月26日），北京一天的二手房成交量是704套，是连续12个月里成交量最高的一天。”该中介介绍。

时下，小阳春的论调在市场中已不稀罕。据了解，业内判断楼市小阳春，一般从两个维度来判断，一是全国房地产新房价格大范围止跌，二是重点城市新房和二手房成交量、交易面积环比大幅上涨等。

新房方面，据国家统计局发布的1月70城房价指数，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.3%，70城新房价格一年来首次出现环比止跌。

此外，3月1日，上海易居研究院发布《2023年2月重点城市新房成交报告》与《2023年2月重点城市二手房成交报告》显示，新房方面，全国60城新房交易面积20个月后首次转正且增速达到了37%。

二手房侧，包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门在内的8个重点城市，二手房成交套数数据也创下了2021年7月份以来20个月的月度最高值。

其中，杭州十区2月二手房共成交7396套，环比1月增幅133%。武汉二手房2月单日成交376套，日均200多套，环比1月上涨207.9%。

深圳二手住宅2月成交2509套，较1月增长80.37%，单月成交量超过去年任何一个月份。这一成交量还超过新房住宅成交量，为2022年6月份以来首次。

从这些数据上看，楼市在2月回暖的动力的确正在增强。

02 多项优惠支撑，刚需一族入市积极

为何2月迎来小阳春，在房地产行业从业多年的观察者木于表示，疫情三年，很多适婚适育的年轻人即便想买房，也容易受到防疫限制，现场看房行动受限，积压了许多需求。此外，各地为保障楼市平稳运行，也出台了调整房贷利率等措施。防疫放开后，许多人第一步要解决的就是房子问题。

杭州新住民、95年的陈芳婷与男友在2020年订婚，但因为疫情管控、两人异地，结婚的事情迟迟没有落实。

去年9月，陈芳婷终于从山东老家辞职，来到杭州与男友汇合，商讨人生大事。

陈芳婷坦言，她与男友都是山东三四线城市出身，家庭条件一般，起初都不想在杭州买房。但在合计了租房支出、生活品质以及父母意愿后，两人也渐渐接受了在杭州定下这件事。

刺激陈芳婷两人买房的一个因素，还在于去年下半年杭州房贷利率下调的利好政策。

2022年11月，杭州金融机构出台政策，杭州限购区域内购买140平方以下普通住宅、首套房贷利率可按最低4.1%、二套房贷利率4.9%执行。在此之前，杭州首套房贷利率为4.25%左右，二套平均在4.95%左右。

陈芳婷算了一笔账，认为这个点买房是相对划算的。

“男友的朋友2019年买房时的利率是5.45%，我现在的同事后来买房降到4.3%，这样对比来看，同样是89平的房子贷140万算下来，以4.1%的利率最起码比别人省 18.9万。”

陈芳婷的预算在300万，首套房首付30%约90万，由她和男友、及两对父母共同承担。在地段选择上，她和男友分别在西湖区、滨江区工作，但两地的房价都相对较高，从预算和地理位置上考量，萧山区靠近滨江区的地段是陈芳婷目前较优的选择。

 图 | 贷款市场报价利率4年来走势

与陈芳婷一样、进入适婚年龄、正在积极找房的，在《真故研究室》对购房者访谈中还有不少。

有的北京有房者希望提前还贷、卖掉首套房，换一套更大的房子，享受到时下比以前更低的房贷利率。还有的北京刚需族，因为在外地有首套房，为了筹集60%的二套房首付，准备通过房屋抵押贷款中的经营贷来筹款。这在我国是明令禁止的，属于违规资金流入楼市。

不过这些都属于个体差异化买房经历，大势上疫情压抑了三年的需求，刚需族买房结婚的所需确实存在。

木于认为，除了利率、防疫放开等因素影响外，还有一个房地产行业调整的因素，或也在影响大众的购房心理。

2016年房住不炒提出之前，我国对房地产的调控集中在C端，抑制的是投机需求；到了2020年，我国出台房地产三道红线（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），“这项政策的本质面对的是房企B端，让企业稳定出清，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”木于表示。

不过，受三道红线影响，房地产市场也相应出现了调整与阵痛。到了去年11月，中国人民银行等发布“金融16条”，支持房地产因城施策，维护住房消费者合法权益等，这些为保障房地产行业健康稳定发展，进一步提供了政策保障。作为购房者，肯定更愿意在一个稳定的预期之下，去持币入市。

03 小阳春是否可持续？

对于这个问题，木于认为，时下判断为时尚早。

他认为当下的数据具有延迟性，也就是2月呈现的这些交易数据，可能只是1月或更早消费者需求的一次集中释放、汇总呈现。看待这个数据需要考虑到各种因素去挤泡沫，也就是说2月数据不足以成为观测楼市回暖的一个正常数据。

“判断小阳春能否持续，应该还需看后续，各项数据应该是持续性的。即使连续三个月各方面数据表现良好，整体也处于整个市场的修复期。若能持续保持2月的恢复态势至明年，整个市场才算度过补足阶段。”木于表示。

至于该如何判断从修复期进入到正常水平，木于称，如按照新建商品房销售面积指标来看，恢复到一个合理的库存出清周期，个人判断近3-5年稳定在15亿平方米上下，市场才能称为恢复至正常水平。

不过，2022年不论是新建商品房销售面积还是金额，较前些年都经历了大跌。两项数据分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%和27%，一落跌至2015年水平。而从历史数据来看，2012年到2021年，即使后期受到疫情影响，新建商品房销售面积和金额都在稳定增长，显然2022年的市场太不寻常。

木于表示，目前不少重庆、长沙、天津等地的业内朋友已向自己反馈，3月许多楼盘到访量相比2月份实际有所回缩。

而从行业面上来看，进入3月，北京新房、二手房交易量比2月已经有所下降。上海方面，上海二手房指数办公室相关人士表示，3月上海二手房成交量环比虽然上升，但同比仍在下降，依然是2013年以来同期成交较低的月份，3月二手房均价也有下跌，楼市小阳春能否持续并不确定。

对于年轻人买楼，木于提醒到，在城市选择、地段选择上还需要有趋势思维，多一分谨慎。

首先是未来楼市不再具有投资属性，高、中线城市与低线城市将持续分化，从国家经济的“加速器”转变为经济发展的“验金石”。

木于认为，以往的房地产市场本质上是一支城市股票，享受的是人口、城市化以及政策的红利。

而在当下，人口拐点已经到来、自然增长率由正转负，城市化、人均居住面积增速双双放缓。在国家“房住不炒”政策低线下，大众应当转变思维，不能再将房产视作一种投资渠道，而应回归到自身的切实需求。

其次，从历史发展来看，高、中线城市基于其优越地理位置、适宜的自然环境、城市化程度高等优势，仍会是人口资源置换、人口流动的主要区域，房地产市场相对稳定。反之不具备天然优势资源的低线城市，整体发展受限，房地产市场的市场更需要依托国家政策的扶持。

最后，经济去地产以及地产去杠杆仍将是主旋律。房地产市场作为资金密集型产业，“三道红线”将继续遏制热钱在市场流动，理想状态下或可倒逼部分资金流入实业，而房地产市场发展如何是经济发展的最终检验。

应受访者要求，高德文、陈芳婷、木于为化名