文|财富质点 谢美浴

“现在中介也不好做，2017年之前还好一点。”这个月初，楼市“回暖”之声不绝于耳，北京一位我爱我家的房产经纪小徐如是说。

2016年，房地产行业炙手可热，时至今日仍被人们津津乐道，“那是中国房地产最好的一年”。

2017年调控政策出台，稳住了楼市狂热的情绪。其后疫情反复，房地产行业动荡。进入2023年，疫情阴霾散去，楼市冰雪消融。

春江水暖鸭先知。作为经手房屋买卖的行内人，中介是一个无法被忽视的单元。

“我们给建委的网签备案，比有疫情的时候多了都不止一倍，将近两倍。”

"谈不上回暖，消化积压的刚需，很多人等了两年，等不及也就出手了，开春本来也是学区房旺季。"

在他们眼中，这场楼市回暖成色几何？又对他们的工作和生活产生了什么影响？

01 市场活跃了

北京朝阳区中部偏北，大山子北里车流不息，行人往来，我爱我家和链家各自占有一席之地。

小徐就是此处我爱我家的一名中介，入职近六年的他说，“正常情况下晚上9点才下班，如果有客人的话，可能会更晚”，但这份工作相对比较自由，还能出门遛弯儿。

在小徐眼里，北京不是由故宫、天坛、南锣鼓巷等景点绘成的情怀卷轴，而是由交通状况、地段房价和户型图等等构成的地理资料。

"这个小区类似于花家地，（上世纪）80年代到90年代的老小区。疫情之后看房的特别多，像这个老公房小区，我们上个月（2月）成交的就有十几套，其他商品房的数据还要高，20套、30套这样。"

小徐对现在的行情持乐观心态，“过完年到现在，看房的人很多，我们给建委的网签备案，比有疫情的时候多了都不止一倍，上升了两倍左右。”

在小徐所在区域60公里之外的京西南地区，情况也类似。

近日，北京房山区长阳镇，我爱我家一位杜姓的置业经理也告诉《财富质点》，“现在前来咨询和看房的人多了，周末的时候，每天有十来组（客户），去年有时一个月也就这个量。”

“从春节后到现在，我们店已经成交了20多套了。这个店位置稍微偏一点，大多数房源就来自边上这一个小区。要是位置好的店，可能成交更多。”

北京之外，其他地方楼市也在复苏。

27岁的小姜，在上海从事地产经纪业务，其服务范围主要是上海闵行外环区域。

在上海疫情的三个月之前，小姜成交了一套价值900万的住房，收佣3个点。因为需要各种合作，小姜个人税后到手的提成在4万元左右。”个人提成看职级，职级高的经纪人可能会拿到8万左右。”

"像去年，除了三、四、五月份，上海的成交量都在一万五、一万六左右。我估计，今年2月份，28天成交量就能到2万，带看量相比之前也是增加差不多50%吧。"小姜同时表示，他个人应该是高于平均水平的。

诸葛找房的数据显示，春节假期后首周，北京新房、二手房成交双双触底回升，新房成交760套，环比涨幅为783.72%，二手房成交2814套，环比涨幅为519.82%。

北京市住建委数据统计，2月前半月（2月1日-2月16日），北京市二手住宅网签7497套，环比上涨约138%，同比上涨约146%。

该机构的数据还显示，2023年2月，存量房网上签约17189套，其中住宅签约15316套。而1月份，这两项数据分别为9491套及8380套。

02 价格稳住了

在寸土寸金的北京拥有一套房，是无数北漂人的奋斗目标。

然而，即便是四五万一平米的价格，也无法回避逼仄的楼间距和饱经沧桑的小区环境。

花家地建成于1994年，原本是位于北四环东北角的一片菜地，名为“花椒地”。2月中旬，一位链家的经纪人小刘介绍，这里户型两室一厅的二手房，均价在400万以上。

与花家地类似的老小区，2月中旬时，链家经纪人小刘当月已经卖出了2套，“一套在北苑，成交价610万；另一套在安贞，成交价460万。“

中介费方面，链家经纪人小张透露，基本上是2.5%；我爱我家经纪人小徐告诉《财富质点》，最近公司在搞活动，最低可以到2.075%，新房单价比较高，基本上7万到8万，但不收中介费。

中指研究院数据显示，2023年1月，十大城市二手房价环比二涨八跌。具体到北京，1月二手住宅价格环比止跌转涨，涨幅为0.02%。

中指院表示，春节假期过后，北京二手房市场活跃度有所回升，预计随着市场信心与预期的逐步恢复，未来北京二手房市场或延续当前回温的态势。

链家经纪人小刘表示，"最近成交还挺多的，但还好，价格目前都还没怎么涨。“

我爱我家的杜姓置业经理，则以最近成交的一套位于长阳的89平小三居为例介绍，同样户型的房子2018年前后最高时能到450万，疫情期间降到了370万左右，近期他促成了一单，成交价380万。

多位中介也都透露，疫情之后到现在，房价并没有怎么涨。但链家经纪人小张告诉《财富质点》，“望京新城我那客户21年初买的，500万出头，但21年中旬就涨了20%，已经横盘一年了。”

楼市成交活跃，为何价格没有大幅变动？

独立经纪人小许有自己的理解，他认为目前楼市还谈不上回暖，更多是在消化积压的刚需。“很多购房者等了两年了，等不及也就出手了，开春本来也是学区房旺季。”

“年后租赁，特别是3000以内的一室租赁成交还不错，开工半个月签了4套，但买卖方面仍然没有成交量。”

小姜则认为，目前客户的购房用途基本没有改变，绝大多数买房都只是为了满足自己居住的需求，顺便让自己的现金有一个保值。

"因为现在房价是高位，它的投资回报率是很低的，投资客基本已经撤离了。"

不过，3月初，我爱我家经纪人小徐成交了一套240万的住房，小徐向《财富质点》表示，“那是一套老房子，30多不到40平米，客户刚从外地过来，就是纯投资的，将来可能会出租。”

北京链家研究院分析师冷会指出，根据北京住建委官网数据，2023年2月，北京市二手住宅网签量环比、同比数据都有较大程度的增长。但2月份网签量增幅并无较大参考意义，增幅较大主要是低基数效应导致。

2023年2月份是节后的第一个完整月份，应当与往年的3月份做对比。在考虑平年因素的前提下，今年2月份网签规模与去年3月份基本持平。当前市场的活跃状态是季节性的正常表现，说明市场恢复状况良好。”

价格方面，冷会表示，由于节后刚需入市增加，外围城区成交占比有所提升，进而导致全市成交均价结构性下降。分城区看，多数城区价格走势平稳，波动幅度处于合理运行区间。

而小徐则认为，如果成交一直持续（增长）下去，价格可能会有浮动。

03 悲喜经纪人

骑着一辆电动车穿梭在城市的大街小巷，经手动辄百万千万的合同，但房产中介渡过实习期就没有底薪保障。

我爱我家一名经理告诉《财富质点》，“刚入职的本科，底薪是5000起，3个月实习期。但底薪是浮动的，中间要学习、考试，这个分数决定你的底薪，在3个月当中你可能还有任务，比方说出去拍照片，录入客户、房源。”

这些年，作为局中人的房产经纪人或坚守，或撤退。

“疫情的时候绩效不好，当时也没有底薪，很长一段时间没有工资，但也没有做其他的。”小徐认为，疫情之下所有行业都一样，转行并不能改变什么。

不过，他表示，“也有一部分同事觉得压力太大选择离开，去别的行业或者回老家了。”

据贝壳财报，2022年第三季度，贝壳的内部佣金及薪酬的营业成本降至人民币46亿元（7亿美元），而2021年同期为人民币60亿元。

财报显示，主要是由于随著市场下行，链家门店数量有所减少；此外，链家经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队及其他一线运营人员人数减少，对应的新房交易的总交易额减少，致使浮动佣金减少。

小许的职业规划则在疫情下进行了调整。

刚进入这一行时，小许在瑞房地产做中介。小许称，机构资源多，但时间不自由、分成少，“机构分到手大概是30%起，现在一般是50%起。”

如今，作为独立经纪人，小许需要自己整合资源，线上渠道主要通过小红书转化客户。

进入中介行业五六年的小蔚，也在去年转战上海，理由则是，上海“更市场化，租户活跃度更高，更多新增供应”。

刚入行时，小蔚曾做过半年商业招商业务，相比之下，写字楼租赁业务的业绩和收入更为乐观，但她也表示，“我们这个行业，也只有顶尖的会做得很不错，其他的可能只够养家糊口。”

目前，上海浦东、浦西都是小蔚涉及的租赁领域，她表示，“目前会尽可能多做南京西路这个区域，每个中介都有自己专属的领域，但我的客户遍布上海各地，哪里的都有。”

小蔚还向《财富质点》介绍，“跟住宅租赁市场完全不一样，写字楼租赁的客户群体是企业，是商业行为而非个人行为。写字楼租赁的正规流程，少则1-2个月，多则半年到一年。“所以小蔚建议，租户应及时启动选址，避免后期时间紧张造成重大公司损失。

最近，小蔚也感受到了市场的转变，“年后每天大概的带看量，就我接触到的，接待看房的写字楼业主反馈，一天基本上是一到两组，多一点的两到三组，周末的话可能就是五到七组，这样的比例可以说是非常活跃了。”

小蔚表示，“去年整体的主色调就是保守谨慎，今年已经回暖了，虽然未来还没法预判，但至少有希望的曙光了。”

楼市是否等到了温暖的春天，还无法断言，但不是每个房产经纪人都能等到好时候。