界面新闻记者 |
当房企2022年业绩普遍出现大面积坍塌时，广州国企越秀地产不仅销售规模保持了增长，归母净利润也同比提高10.2%至39.5亿元。
在此背景下，越秀地产也成为少数有底气召开线下业绩发布会，直面媒体和投资者拷问的企业。
3月15日，在香港召开的2022年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，在设立2023年销售目标时确实也有点纠结，因为去年完成目标已经很累了，今年担心给自己定的目标太高，最后结合今年市场有所回暖的趋势，定下了6%的增长目标。
越秀地产正迎来逆势扩张期，2022年，在大多数房企销售呈现下滑态势的情况下，越秀地产销售增长8.6%至1250.3亿元，是主流房企中唯一销售正增长的公司。
与此同时，越秀地产销售规模排名攀升。据克而瑞数据，其销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名。
2023年以来，越秀地产势头不减。今年2月，越秀地产因在北京大手笔拿下两宗地而出尽风头，外界对其在北京乃至整个华北市场的战略布局更加关注。
对此，林昭远对界面新闻表示：“我们今年北方招来了郭伟智（原金地商置华中区域总经理）和董毅，人才建设走在前面，马上就会开花结果。北京会是我们要重点发展的城市，其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”
难得的利润增长
据越秀地产年报，其2022年实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；归母净利润为39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约为人民币42.4亿元，同比上升2.1%。按核心净利润的派息比率为40%。
在地产行业下行期，越秀地产能够继续保持利润正增长的重要原因主要有两个，一是销售回款率提升，二是央国企具备的财务优势。
越秀地产指出，2022年集团一方面加快物业的销售，全力促销售回款，本年合同回款率同比有明显的提升；另一方面拓展多元化融资渠道，平均融资成本同比进一步下降。
2022年房企整体融资艰难，但央国企优势明显。据越秀地产介绍，其抓住了国内利率下行的有利市场融资环境，优化调整境内外债务结构。
首先在境内债方面，越秀地产抓住窗口机会，全年于境内成功发行公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。
其次，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，越秀地产也抓住开发贷利率下行的机会，新增开发贷利率水平控制在3.65%。对于存量贷款则在积极跟金融机构进行洽商，原来超过4%甚至5%利率的也申请下调，取得了一些成功。
西政资本指出，在当前市场环境下，银行对央国企开发贷业务倍加青睐，但对普通中小民营房企则仍保持距离。
越秀地产财报显示，2022年，越秀地产的平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。
对于未来融资成本是否会进一步下降，林峰表示，实际还要看国内外整体利率的走势，越秀地产的目标是整体融资利率水平控制在行业前五的水平。
林昭远指出：“现在融资就是哪里便宜往哪里去，美元债现在这么贵，不是我的菜。”财报显示，截至2022年底，越秀地产有约17亿以美元计值（等值约人民币118亿元）的中长期票据。
境内债是越秀地产的主要融资方式。截至2022年底，越秀地产总借款约883亿元，其中52%为以人民币计值的银行借款及其他借款，10%为以港元计值的银行借款，15%为以港元及美元计值的中长期票据，23%为以人民币计值的中长期票据。
为增加规模，越秀地产去年杠杆也有明显上升。截至2022年底，越秀地产的净借贷比例同比增加15.6个百分点至62.7%，但仍低于100%的红线要求。
此外，越秀地产剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为68.8%、2.23倍，也处于“绿档”安全区。
越秀地产认为，2023年行业的融资环境将逐步宽松，但房企获取融资的能力呈明显分化，稳健优质房企在资金获取和融资渠道进入方面更具优势。
抓紧机会
在行业出清的背景下，越秀地产凭借国企融资优势，在2022年实现了销售排名的迅速攀升，和杭州民企滨江成为公开披露年度销售目标中仅有的两家完成目标的房企，同时成为规模仅次于建发房产的地方国企。
2023年，越秀地产继续定下了销售正增长的目标，不过增速目标更为谨慎，计划同比增长6%至1320亿元。
越秀地产2023年开局不错，前两月实现合约销售额约225.96亿元，同比增长约187.3%。同期，百强房企销售整体仍同比下跌超10%。
林昭远表示，从前两个月的数据来看，楼市确实是有要复苏的迹象，但结构性机会明显，市场分化越来越严重，不好的地方确实也卖不出去。
2023年，越秀地产计划供货超过2400亿元。“我们现在是抢节点，比较好卖的项目就抓紧推出，抓紧去化，抓紧回流，回流之后抓紧去投资更好的机会的项目。”林昭远称。
越秀地产过往多年都显得低调保守，规模扩张步伐相对迟缓，直到2021年才跨入“千亿俱乐部”。
在同行普遍收缩拿地的情况下，越秀地产逆势拿地的态势明显，同时加紧弥补过去布局过于集中的缺陷。
广发证券分析师指出，越秀地产此前稳健的财务基础在这一阶段发挥优势，2018年至今新进入城市数量达到17个，完成北上深及南京、宁波、重庆等8个二线城市的布局。
广发证券研报显示，2019年至今，越秀地产拿地力度超过75%，在下行周期中稳定广州大本营的同时加大上海、杭州等优质市场投资力度。
据界面新闻了解，2020年，越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元；2021年，越秀地产拿地支出444.8亿元，新进入了北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市。
2022年，在不少房企暂缓拿地时，越秀地产拿地力度位居行业前列，拿地支出415.8亿元，在广州、佛山等12个城市新增37幅土地，新进入合肥。大本营广州仍是越秀地产拿地的重点，2022年拿地了10宗地块。
对于2023年的拿地预算，越秀地产的计划与2022年差不多，大概是400亿元。
对于并购市场，林昭远认为，虽然并购是越秀地产获取土地项目的方式之一，但难度特别大、坑特别多。“如果这个项目好卖，一出来就卖掉了，干嘛要卖给我”。
2023年前两个月，越秀地产拿地花费66.52亿元，其中7.41亿元用来收购杭州两地块18.05%股权，另外以约59亿元在北京今年2月的集中供地中一口气拿下两宗地块，成为那场土拍中最大赢家。
与此同时，越秀地产也在组建华北区域的人才队伍，先是招来旭辉原华北区域集团总裁董毅任北方区域副总经理，主管北京公司，后招入原金地商置华中区域总经理郭伟智任北方区域董事长兼总经理，对外释放出要在北京乃至整个华北大展拳脚的强烈信号。
林昭远表示，越秀地产在北京有机会还是会继续增持。
从越秀地产的土储来看，截至2022年12月31日，其总土地储备约为2845万平方米，按地区分，大湾区约佔 49.8%，华东地区约佔16.1%，华中地区约佔20.0%，北方地区约佔8.9%，西部地区约佔5.2%。
越秀地产这些年按照“1+4”进行布局，一是深耕大湾区这一核心区域，是越秀地产的主战场；二是华东片区，尤其是环上海区域；三是华中区域，目前重点城市还是武汉、长沙、合肥、郑州；四是西南区域，主要布局在成都、重庆、西安；五是北方地区，主要布局北京、济南等一些核心城市。
林昭远表示，除了作为主战场的大湾区外，长三角也是公司发展的重点，中西部的核心城市做一些资产配置，全国性重点城市布局的这个基本原则不变。“经过去年一年的检验，我认为我们资产配置是正确的，当然还有一些优化空间。”
在房地产行业的下半场，国企身份的越秀地产还会有更多机会，但能否抓住机会再上一个台阶，这对管理层们仍是不小的考验。
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