文|江瀚视野观察

在中国房地产市场上，有一个非常特殊的产业，这就是房地产经纪产业（俗称房产中介），伴随着中国房地产市场的全面向好，房产中介也曾经是全国最炙手可热的存在，但是疫情3年，房产中介可谓是步履蹒跚，如今市场全面放开，很多人都在问房产中介的好日子是不是要回来了？

一、房地产小阳春和贝壳扭亏

国家统计局发布70城房价数据。2023年2月份，随着政策效果逐步显现及住房需求进一步释放，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。

从环比看，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同﹔二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

各种有关房地产行业的政策密集推出。继全国超30个城市出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”后，全国又有包括杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水及海南省全省等多个城市陆续下调了首套个人住房公积金贷款利率。

就在数据发布后不久，著名的房产中介上市公司贝壳也发布了自己的财报，据中国经营报的报道，房产交易服务平台贝壳发布2022年第四季度和全年财务业绩。去年全年，贝壳平台实现营收607亿元，同比下降24.9%。营收下降主要受去年疫情反复及市场整体下滑影响，据了解，贝壳平台去年实现(GTV总交易额)26096亿元，同比下降32.3%。

值得关注的是，其中四季度，贝壳净收入为167亿元，超出业绩指引上限和市场的一致预期，净利润为3.72亿元。财报显示，贝壳存量房成交额全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均优于市场水平。贝壳新房成交额去年全年同比下降42%，和市场基本持平，四季度同比下降26%，优于市场水平。

在可比口径下，贝壳的家装家居业务全年实现合同额69亿元，逆市同比提升31%。而且贝壳租房业务全年在管规模上突破了12万间。平台模式的能力价值和延展性得到进一步验证。后续看，春节后一二线城市二手房成交面积修复显著，2023年房屋中介市场有望发力。

二、房产中介的好日子要回来了吗？

面对着当前房地产市场的小阳春，以及贝壳从去年四季度开始全面扭亏的数据，很多人不禁想问房产中介的好日子要回来了吗？我们该如何看待房产中介的发展？

首先，房地产市场的复苏与回暖已经成为大势所趋。近年来，伴随着“房住不炒”理念的逐渐深入人心，各种宏观调控政策已经成功遏制了房地产市场的过快上涨势头，再加上疫情等一些不可抗力因素的影响，房地产市场曾经低迷了相当长的一段时间。

在房地产市场相对低迷的同时，作为房地产市场的衍生产业，房产中介市场也同样进入了缓慢发展的状态，作为一个庞大的市场，房产中介市场包括了二手房、新房、租赁等多个领域。在过去几年中，由于政策调控以及市场环境的变化，房产中介市场经历了一段低迷期，这段时间堪称是中国房产中介领域的寒冬期。

如今，从去年下半年开始，整个市场开始呈现出了明显的变化趋势，一方面，从政策层面来说，经历了一段时间的政策从严之后，在一城一策政策的影响下，一些二三线城市特别是房地产已经处于超低状态的城市开始逐渐放宽了房地产市场的限制，房地产市场逐渐松绑的趋势开始形成。另一方面，在长期较为宽松货币政策的影响下，各家商业银行对于房地产市场的信贷投放力度开始加大，各地对于房地产公积金政策也开始放松，在商贷与公积金共同作用的影响下，房地产市场回暖的趋势开始逐渐明显。

因此，站在宏观大局的角度进行分析，中国房地产市场复苏的趋势已经开始逐渐形成，市场向好的态势也开始展现出来。

其次，房产中介产业的机会也逐渐开始出现。我们仔细研究贝壳的财报就会发现，作为中国最大的房产中介企业，贝壳本身的业务范围涵盖了从二手房、新房、租房、家装等众多领域，可以说就是房地产产业发展的上下游各大主要关联方。

如今，伴随着房地产市场的回暖，房产中介产业的机会已经开始出现，这就是二手房的交易甚至在不少城市比新房交易还进一步回暖。这是因为，这些年伴随着中国房地产市场的发展，不少城市的主要核心城区的地块都已经完成了开发，这就逐渐形成了一个特殊的趋势，这就是房地产市场的新盘主要集中在各大城市的较为偏远或者新建的新区，本身市场影响力较为有限，反观二手房，由于二手房市场不少准新房开始逐渐满五年，一些较为优质的准新房开始在市场上出现，给二手房市场带来了更多更好的选择。

在这种趋势此消彼长之下，各地的房地产市场开始呈现出房产中介的火热超过新盘销售，二手房复苏的速度超过新房的大趋势，这种趋势给贝壳这样的二手房交易业务为主体的企业提供了更多的机会，这无疑是当前房地产市场一个较为显著的特点。

第三，房产中介的好日子要回来了吗？我们仔细研究这些年各家房产中介的变化，就会发现经过了多年房地产市场的发展，房产中介特别是那种简简单单只是带人看房撮合交易的中介已经越来越难以在市场上有自己的一席之地，中国的房产中介特别是头部房产中介正在向着更加全面的房产顾问的方向转变，正如同当前国人找媳妇需要“上得了厅堂，下得了厨房”一样，当前对于房产中介的要求是在懂房子态度好的同时，要懂政策、懂金融、懂房屋设计甚至还要懂些风水，这也让房产中介这个原先门槛很低的职业逐渐成为了一个容易进但难以精进的职业。

面对着房地产市场的回暖，各个小区中房产中介的身影逐渐变得多起来，而房产中介产业也开始逐渐二八分化，一方面，原先的粗放式的开店拉人的模式已经逐渐被当前的房产中介产业所抛弃，另一方面，房产中介的全量化业务开始逐渐出现，房产中介产业开始向着上下游全面扩张，从上游扩张的角度来说，以贝壳为代表的的房产中介企业开始全面涉足新房交易市场，从房产商的手中抢售楼处的控制权。从下游增长的角度来说，房产中介开始全面布局家装与家具市场，大型房产中介都开始全面布局或收购属于自己的家装企业、家具企业，力求在房产市场上获得更多的收入。

因此，对于当前的房地产市场来说，房产中介一方面终于熬过了那段最艰难的岁月，另一方面也在市场的竞争中开始全面布局全生态，用全互联网+全生态的方式找更多的机会。所以，复苏的曙光出来了，但是好日子只属于那些真正熬出头的巨头们。