文｜天府楼市 Deckard

石室中学要在锦江西片区领办新校的消息最近在成都家长圈里热传，但也有一个疑问出现。

这个“锦江西片区”在哪里？

3月7日，四川天府新区管委会与成都市青羊区人民政府、新都区人民政府举行《共建天府动力源重点片区合作协议》签约仪式。仪式上最受关注的事项莫过于宣布与成都市石室中学、泡桐树小学签约，将这两所名校带进天新。

据了解，石室中学将与天府新区双方共同打造一所全市、全省乃至全国的现代学校典范。校方将深度参与项目学校规划、建设等筹备工作，在锦江西片区新建一所公办全日制完全中学和附属小学，中学占地面积133亩、设计规模72个班，小学占地面积约58亩、设计规模48个班计划年内开工，拟于2025年开校。

锦江生态带办校

对板块加成有限？

关于锦江西片区，实际处于天府新区的锦江生态带板块，算是一个相对低调的新兴板块，这波办学的新闻传出，才令板块又重获流量。

这个最早诞生于2014年的规划板块，被定位为“现代居住区”，板块内土地用途大部分为住宅用地。发展至今，通常指代的即牧华路以南、武汉路以北、剑南大道以东、锦江以西的区域。

整个板块面积较大，根据主干道沈阳路和发展现状，可大致分为北区和南区。据相关消息，此番的石室中学新校将位于南区。

不过需要明确的是，天府新区是一个弱化学区概念的区域，同位于板块内的“天府四中”就是全区摇号，未来石室中学也有可能这样处理。此外，原本的AB学区合并同样对板块的教育竞争力是个“不利消息”，那么打不了“学区房”牌的锦江生态带还有什么竞争力呢？

居住初具规模

南区尚有开发空间

实际上，从居住角度看，板块已初具规模。首先板块整体较新，没有待拆项目，界面的统一观感得到保证。其次作为定位居住的板块，随着近十年发展，住宅供应稳定，中海、万科、华润等头部房企均已在此布局项目。值得一提的是，板块最近呈现的3个项目均由华润打造，似乎是对板块“寄予厚望”。

的确，目前板块各项配套正趋于纯熟。云龙湾大桥、天保湾大桥、地铁5号线以及预计今年开通的19号线保证了板块的交通；北部南湖和南部怡心湖承担起了板块的生态氛围；中海天府环宇坊、万科生活广场等社区商业保证了区域的基本商业需求，富森美家的乐园也正在建设中，更高需求则需要依赖相邻的麓湖、华阳板块配套。

在供地端，自2019年起供应逐渐减少，板块北区开发基本饱和，余量处于南区。

板块去年只成交了1宗宅地，即去年二批次集中供地由华润竞得的地块，成交楼面价11600元/㎡，现已呈现为华润置地天府九里项目，于今年2月首次取得预售证，预售价2.2-2.5万元/㎡，目前板块新项目价格基本维持在此范围，包括华润建发天府和鸣、华润天府幸福里、天府九里、中国铁建西派融城、绿城桂语江澜等，此外还有合信的33亩地块待呈现，清水限价17700元/㎡。

到今年，板块已有两宗地块上架，均位于待进一步开发的锦江生态带南区，紧邻绿城桂语江澜和中粮观澜祥云项目，将带领天府新区清水限价冲上3万元/㎡大关。

实际上，这两宗地是由去年3批次集中供地时流拍地块（清水限价3万元/㎡）一拆为二所得。出让面积从104亩拆分为58和46亩，容积率维持2.5，起拍价从10550元/㎡提高至12500元/㎡，清水限价还是30000元/㎡。

至此，石室中学新校、新商业、新地块均“蓄势待发”，尽管没有“学区”优势，但凭借成熟的配套和客观的开发余量，未来锦江生态带板块价值能否再上一个台阶，答案将很快揭晓。