文｜正解局

在韩国首都首尔，一个叫孔贤淑的女房主有点绝望：

她要卖房，在一年半前把房子就挂出去了，价格下降了15%，但到现在根本没人来看房。

慌得不行的不光是二手房主，新房的开发商更急。

韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。

还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送Chanel手袋和苹果Air Pods。

也有打土豪牌的，买房返金条。

开发商急，二手房主更急。

楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去。

这就是现在韩国楼市的真实情况。

韩国开发商的广告

韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之“妖”。

其中，又以首都首尔最甚。

韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比约18.6%。

如果算上流动人口，还要增长50%。

首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0.6%。

如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”，集中了韩国50%以上的人口。

人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。

房价持续疯狂上涨。

在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。

2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是中国香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。

房价疯狂上涨的结果，大家应该不算陌生。

韩国年轻人希望先买房，然后才会考虑结婚。

但已经飞上天的房价，让年轻人怎么能够得结上婚呢？

所以，韩国的单身家庭已经超过30%。

2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件，是50多年来最少的。

随之而来的，是出生人口“雪崩”。

2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。

其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0.59。

我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2.1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。

哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1.3。

难怪有一个说法，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。

韩国虽然已经是发达国家，但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告，在32个国家中，2022年韩国人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。

只有34%的韩国人“感到人生充满意义”，在所有国家里是最低的。

前段时间，有个报道。

首尔一个叫郑智贤的31岁男青年，身穿西装，还在胸口插着一朵鲜花。

在很多亲人的见证下，庄重宣誓：

终生不婚。

“余生，珍惜并爱护自己。”

而他还出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遥遥无期。

更有些讽刺的是，他从事的工作就是房地产开发。

不婚典礼邀请函

不过，去年以来，韩国的房价就开始跳水。

房价不断刷刷刷地下跌，房价永远涨的信仰被打破。

就出现了文章开头说的，新房卖不出去，二手房更卖不出去。

新房库存量达到10年来最多，过去一年里，增长了1.5倍。

有个韩国特色的东西，助长了韩国房价的暴涨暴跌。

这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。

这是韩国的特色。

传贳房什么意思？

在韩国字典中，“传”是指传给或转交，“贳”是指出租或租借。

简单说，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%~80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。

一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。

这个看起来有些不可思议。

按照韩国这个做法的话，相当于就要付超过100万人民币！

可正是这个“传贳”制度，放大了楼市暴涨暴跌的风险。

初看起来，房东不收房客房租，“免费”给房客住房。

房客也相当于有了“强制储蓄”，把买房钱攒下来，等攒够了钱就能买自己的房子。

看起来，是双赢。

甚至银行还给房客放传贳贷款，也就是押金都可以贷。

但其实，哪有那么好的事情？

房东拿到押金之后，基本上都会去投资，用投资的收益来当作房租。

但问题是，利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。

房价不断上涨，房东拿到了房客的押金，转而去买更多的房子。

等两年后，把房卖了，押金退给房客，还能大赚一笔，继续去投资买房。

就这样周而复始地操作。

结果是，有房的人，手里的房越来越多。

而租客拿到押金，才发现，“强制储蓄”的这么一点钱，远远跟不上房价上涨的速度。

只能继续“传贳”，继续给房东打工。

图片来源：唐燕等：《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》，《国际城市规划》2016年第1期

问题是，树不会长到天上去。

房价，当然也不会一直涨。

从去年开始的这轮下跌，很多人不得不抛房抢跑，不然两年后，可能连押金都亏没了。

结果抢跑的人越多，市面上的房子就越多，买房人就想着等等看，成交量越来越少。

结果，只能爆雷。

前两年，有房东通过传贳房，攒下上千套房子，资金链断裂，还不上押金，跑路了。

韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌20%，那么，就有40%的房东返还不起房客的押金。

想想那是一幅什么场景！

房客损失的不是一个月、两个月的租金，而是半套甚至大半套房子。

如果贷了传贳贷，还要继续还贷。

就像有人买了一个烂尾楼，楼烂尾了，贷款还要还。

不气死人才怪。

风险估计数据

前几年，韩国年轻人为了买房，“连灵魂都拿去”贷款。

在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。

这里面，大部分是房贷，或者传贳贷款。

韩国是世界上负债率最高的国家之一

前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。

33岁的金明洙（Kim Myung-soo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万元人民币）。

妻子怀孕33周。

现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。

他无奈地说，“2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。”