界面新闻记者 | 黄昱

对独立性的强调成为此轮上市物管企业2022年业绩会上的主题词之一。

3月28日，卓越商企服务董事会主席李晓平在2022年业绩发布会上表示，目前物管行业竞争格局有两个特点，一是市场化竞争加剧，二是对房地产行业的相关性依赖在减少。

时间回到2020年，那是物管企业上市的最高潮期，相较于企业的第三方拓展能力，彼时资本市场似乎更青睐关联地产公司能为企业带来的管理面积增量。

但近两年来随着房地产行业进入下行周期，上市物管公司也笼罩着阴霾，增长、盈利、应收账款及现金流均承压，不仅估值受挫，还备受外界对物管企业对关联地产公司“输血”的质疑，关联地产公司对上市物管企业的角色更多从依赖转为拖累。

卓越商企服务总经理郭莹表示，如今物管企业业务发展的独立性更加凸显重要性。

3月28日，万物云董事长兼总经理朱保全也在业绩会上指出，当前的行业情况再次引发对物业企业摆脱开发商行业依赖，以及推进客户多元化需要的第三方独立性的思考。

对于卓越商企服务而言，因为关联地产公司卓越集团本身就不是在规模上有明显优势的企业，所以其一直都更强调市场化竞争的能力。

李晓平指出，市场化收入占卓越商企服务主要的部分，所以更适应市场化竞争。

卓越商企服务2022年业绩报告显示，2022年其总合约管理面积7006万平方米，较上一年同期增长23%；在管面积5376万平方米，较上一年同期增长31%，其中管理第三方的物业面积占比65%。

从营收来看，2022年其营业收入实现35.3亿元，同比微增1.7%，其中基础物业服务28.15亿元。第三方业务持续增长，占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%。

卓越商企服务常务副总经理杨志东表示，在第三方外拓上，卓越商企服务取得了历年来最好的业绩——年化合同额超过5.7亿元。

与大多数物管企业不同，卓越商企服务优势更在于商务物业赛道，商务物业服务占基本物业服务收入的77%。

然而，市场化获取的第三方业务的毛利率客观上低于卓越自有高端商写项目，一定程度上拉低了卓越商企服务的整体毛利率。

财报数据显示，2022年卓越商企服务毛利率23.9%，同比下降3.8个百分点；归母净利润4.03亿元，同比下降20.9%，剔除2021年底出售2家收并购公司影响后同比下降15.7%。

除第三方业务占比逐年增大外，影响卓越商企服务毛利率原因还是有三点，1、阶段性影响因素：PM商写项目因疫情对停车场、中央空调收入影响毛利率下降2%；2、部分单一客户因经济周期影响降本。3、非业主增值业务毛利率下降。

尽管第三方占比拖累了整体毛利率，卓越商企服务未来还是要进一步加大第三方占比。

郭莹进一步解释称，第三方服务的毛利率是市场化的水平，目前大概是12-15%，，公司更多希望通过扩大规模来增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上同时加大延伸增值服务的边界，另外则是通过公司治理水平的提高，利用数字化和管理机制降本增效。

对于规模和利润率的平衡，李晓平也表示，行业的毛利大概在15到20%之间，公司主要希望稳定在比较稳健的水平，这是我们的平衡点。从商企自身来看，由于公司在第三方市场的能力比较强，规模增长和对利润的要求就会比较好平衡，未来希望优势带来更好的溢价。

对于收并购，卓越商企服务管理层有与其它公司不同看法，在2022年并没有做太多的收并购。

郭莹认为， 2022年市场估值还是偏高，不是一个非常好的收购机会。但这并不代表卓越商企服务不关注收并购机会。

“2022年底我们加强了收并购的部门力量，未来公司的收并购一方面是为了战略目标区域的补强，在目标区域进行本地化，进行有一定规模的非住为主的标的股权合作，第二个就是就是新赛道的业务。”

对于接下来的业绩走势，郭莹表示，2023年从一开始公司的业务就呈现出较好的增长势头，预估今年业绩有一个较好的恢复性增长。