文｜丁祖昱评楼市

房企资金面临销售与融资双重挤压的困境正在缓解。

在今年一季度房地产市场的稳步修复行情下，销售端的压力正在逐渐消解，融资端压力仍在。

1-2月TOP100房企累计实现销售操盘金额8219亿元，同比降幅较1月收窄至-11.3%，较2020年同期基本持平。

目前房企运营改善的核心还是在销售端。房企需要有更多的耐心，等待预期修复，需求端改善。只有市场筑底回升，销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

融资端的好消息更多还是在政策层面。进入2023年，房企融资政策从此前“救项目”转至“救项目与救企业并存”，目前受益房企仅限于优质房企及白名单企业。

数据更有说服力。2023年一季度，CRIC监测的80家典型房企的融资量为1388亿元，同比下降38%，环比下降了31%，仍呈现继续下滑的趋势。

融资层面也并非没有好消息。2月21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活资产的另一种方式。

我们认为，房企在销售端的压力在今年将得到一定缓解。一季度市场表现为止跌回升，但目前行业信心仍处在历史相对低位。今年二三季度房企销售能否延续企稳修复的预期，还取决于居民需求和购买力的恢复情况、以及企业的供应规模。

整体行业面融资仍未全面回暖。对于持有优质物业的房企，我们建议可以多加关注近期的政策动向，尤其是不动产私募投资基金等工具，可有效盘活旗下存量资产，减轻母公司财务压力。

01 销售：业绩修复，降幅收窄

2023年一季度，随着疫情管控全面松绑、企业供应自低位回升，中国房地产市场整体表现为稳步修复的行情。

尤其是2月之后，百强房企整体业绩表现为同环比增长、止跌回升，但也有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。

1-2月TOP100房企累计实现销售操盘金额8219亿元，同比降幅较1月收窄至-11.3%，较2020年同期基本持平。

1-2月，超4成百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。

其中，TOP30梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比更高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。如保利、中海、华润、招商、绿城、龙湖、建发、华发等企业，业绩表现突出。

我们也必须看到，全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后，在2022年下调筑底。房屋新开工面积、房地产开发投资以及企业投资积极性也都降到谷底。

目前，行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观估计是止跌。

02 融资：总量同比降38%，成本降至4.01%

2022年四季度以来，虽然政策放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

1月11日消息称，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。

1月31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。此次河南省制定的白名单以地方性民企为主，一定程度上为这类企业提供了政府信用背书，有助于增加融资机会。

实际上，2023年一季度，CRIC监测的80家典型房企的融资量为1388亿元，同比下降38%，环比下降了31%。

从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本高达8.92%，较2022年全年抬升1.87个百分点；境内债券融资成本3.58%，较2022年全年略上升了0.04个百分点。

境外融资成本较高主要为期内万达发行了境外债券成本高达11%，从而提升了整体利率水平。

虽然境内及境外发债成本均有上升，但由于境内发债占比有所攀升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。2023年一季度整体新增债券类融资成本4.01%，较2022年全年下降0.22个百分点。

目前，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在境外，部分优质房企通过内保外贷完成了境外融资，但对大部分企业来说，境外融资环境依然处于冰封期。

同时，今年房企配股融资的热情也相对高涨，但这种融资方式并不具有可持续性。

可见，在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

一季度，房企债券到期总规模为2246亿元，同期，房企的债券发行规模仅833亿元，到期规模高出发行规模170%，这也意味着，房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

销售和融资，是房企资金最重要的两大来源。当融资全面开闸短期无望时，市场销售的恢复成为房企唯一的指望。

市场恢复，保障销售回款也成为房企最主要的资金来源。我们建议，各地对新、老项目的预售资金的监管尺度进行更为细致的划分，为房企释放合理的流动资金。

融资端，今年房企债务到期的压力依然较大，建议房企关注不动产私募投资基金的机会。

当前，不动产私募投资基金的投资范围已扩大至包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房在内的特定居住用房以及商业经营用房和基础设施项目三大类资产，持有相关物业类型的房企有望获益。