界面新闻记者 | 牛钰

受市场行情及大额计提减值影响，去年大部分房企均出现营利下滑，并由盈转亏。

3月30日晚间，远洋集团（03377.HK）发布2022年业绩报告，期内实现营业额461.27亿元，较去年下降28%，毛利为人民币23.77亿元，较去年下降79%，毛利率为5%，较2021年的18%下滑13个百分点。

2022年，远洋集团的公司拥有人应占亏损为159.3亿元，2021年同期为盈利27.29亿元。

至于亏损的原因，远洋解释称，一方面是整体房地产市场低迷及疫情持续导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加；另一方面，分占合营企业和联营公司的业绩下降；第三方面来自汇兑亏损。

核数师在报告中指出了远洋集团联营公司存在的一些问题，其中一家名为“瑞喜”集团的公司，持有远洋资本股份，2022年录得亏损7.71亿元。

并且远洋集团下属另一家子公司，有存在106亿元的滚存应收款项余额，该应收款的减值损失为27.5亿元。

远洋集团管理层对此解释称，相关款项最终用于支持远洋资本的营运资金及对其投资。远洋资本管理层也表示，该等资金安排为了满足营运资金及投资物业发展项目。

去年至今，远洋集团未有公开债务违约，但远洋资本曾展期过一笔10亿元的债券，原因则是受市场行情变化，加之部分投资项目周期较长，退出时点与债务到期节点存在一定错配情况，因此远洋资本面临一定的流动性压力。

远洋集团曾在投资者会议上表示，与远洋资本是两个独立的经济实体、法律实体，支持远洋资本独立解决流动性管理问题。如今从年报来看，远洋资本的流动性压力也对远洋集团的财务报表产生了亏损影响。

远洋集团去年的业绩表现也影响到了大股东中国人寿的财报数据。据中国人寿2022年财报披露，2022年末，远洋集团港股每股1.09港元，基于此已计提减值26.45亿元，2021年底时，已对其计提减值32.17亿元。

3月30日，在中国人寿举办的2022年业绩发布会，其副总裁刘晖表示，远洋集团是公司联营企业，对其计提减值后，账面值占中国人寿总资产低于0.05%，不会对公司有影响。

刘晖说，“作为大股东，公司高度关注远洋集团的经营情况。当前，地产行业的基本面也迎来了积极的变化，市场也在筑底修复中，我们将积极支持远洋走出低谷，实现平稳发展。”

有大股东的支持和远洋集团在经营战略方面的节衣缩食，2022年远洋集团如期完成所有到期有息债务的兑付，以及信用类融资净还款189亿元，包括120亿元供应链ABS的兑付，逐步以抵押借款替换信用类融资，持续优化负债结构。

就在今年3月，远洋集团本拟展期一笔6亿元次级永续美元债本期票息，但在月底时选择兑付了共计2060万美元。

据了解，远洋集团境外再融资压力小，2022年新增公开市场融资74亿元，包括4亿美金美元债，20亿元PPN，13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。并且美元债2023年无到期，下一笔美元债到期为2024年7月30日。

从经营层面来看，物业开发占远洋集团总营收的80%。在销售方面，2022年，远洋集团实现协议销售额1003亿元，虽然同比下滑26%，但在行业内的销售排名提升了10个名次，跻身TOP20行列。

从区域分布来看，全年56%的协议销售额来自于华东、华南、华中及华西区域。其中来自一、二线城市的协议销售额占全体约80%。

从具体城市来看，北京作为远洋的大本营，单城销售额达180亿，其次为天津、成都、深圳，单城销售额分别为85.9亿、78.3亿及73.4亿。

在去年的楼市行情下，远洋集团的销售额表现最好的月份与市场整体回暖密切关联，6月、11月、12月单月销售额均超过百亿元。

从投资方面来看，远洋也在做战略性收缩。2022年只新增获取了7个项目，新增土储约67万平方米。而2020年、2021年分别新获取53个及46个（包括物流地产在内的21个非住宅）项目。

远洋的新增投资开始更聚焦一二线核心城市，并且侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生贡献的项目。

截至2022年12月31日，远洋集团总土地储备约4300万平方米，平均可售面积土地成本约每平方米7100元，其中北京（包括环京）与环渤海的土储占比高达46.3%。

在物业投资方面，截至2022年底，远洋共持有超过22个投资物业，其中包含已出售给合作方太古里的成都远洋太古里。

实际上，近两年远洋正在逐步收缩投资性业务，包括减少项目股权保留运营权、直接出售项目的“轻资产化”，接盘方主要是大股东中国人寿及其它合作方，这两项总计回笼资金近140亿。

远洋集团在年报中表示，“对行业迎来春天充满信心”，同时也指出“经济复苏和购房客户、金融机构、供应商等上下游产业链的预期恢复需要时间，传导至企业现金流改善和投资能力恢复则需更长时日，行业还有一段春寒料峭之路要走。”