界面新闻记者 |
经过“冰封”的2022年后，香港楼市加快收复失地。
4月4日，香港土地注册处发布3月楼宇买卖表现。今年3月，香港楼宇买卖合约数目和金额为8599宗和688.77亿元，按年上升124.6%和97.7%，其中登记宗数创20个月新高。
自两地通关以来，香港地产业复苏明显。1月楼宇买卖合约达4427宗和324.95亿元，按月增加24.2%和25.6%；2月为5980宗和438.08亿元，按月增加35.1%和34.8%。
今年一季度，香港楼宇买卖约1.9万宗，交易额超过1450亿元，按季均大幅上升超过六成。交易数目也创下自2022年第二季后3个季度的新高。
香港楼市依旧被视为最具潜力的投资品。美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明撰文指出，香港房地产在疫情期间展现出极强的抗跌力，去年楼市跌约15%，随着今年全面复常，将有更多“聪明钱”积极入市。
一季度楼价累升7.39%
相比2022年，一季度的表现无疑开了个好头。2022年香港楼宇买卖成交59619宗，涉及金额5544.6亿元，对比2021年分别下滑38%和39.6%。而今年一季度花了全年四分之一的时间，已经追平了2022年整体业绩的约三成。
中原地产数据显示，一手私人住宅方面，3月交易达1773宗，总值186.5亿元，较2月分别上升1.74倍及1.05倍，数字创16个月新高；一季度实现2772宗及327.8亿元，按季各升1.14倍。
二手私人住宅方面，3月交易达4500宗，总值374.4亿元，较2月分别上升37.7%及44.8%，宗数创20个月新高，金额创10个月新高；一季度实现10223宗及863.7亿元，按季升58.9%及55.4%。宗数及金额同创下自2022年第二季度以来的新高。
地产经纪从业情况也是楼市的风向标。根据香港地产代理监管局，截至3月31日，香港持牌代理人数有41074人，按月增加36人，已经连升两个月，共267人。其中持有地产代理（个人）牌照（俗称大牌或“E牌”）的人数达18866人，按月增加98人。
不过对比2022年3月底的42016人，最新地产代理人数仍有下滑，同比减少942人。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，这反映了2月新春后旺市持续、楼市交投畅旺，而且市场预期加息周期快将见顶，对楼市发展正面，估计4月份登记数字继续稳定在8000宗左右。
反映二手楼市情况的中原城市领先指数CCL也呈现反复上升走势，最新于3月26日报168.35点，按周升1.11%，指数创23周新高，重上2022年10月水平。
这一数字主要反映3月6日至3月12日的二手市况，2023年以来已累计上升7.39%。不过，相比2021年三季度191.34点的历史高位，累跌12.02%。
以正式买卖合约日期计算，2023年首季CCL升7.39%，不仅收复了去年第四季7.4%的跌幅，更创下十二年以来的最大升幅。138个成份屋苑中，超过八成屋苑价格上涨，其中九龙站漾日居、大角嘴港湾豪庭和青衣翠怡花园三个屋苑价格上涨超20%。
4月4日，杨明仪表示，CSI（住宅售价）最新报58.98点，较上周下跌1.31点，已连续回软4周共7.33点，反映了市场聚焦一手新盘，二手交投减慢。
介于CSI（住宅售价）仍高于55点好淡分界区间上限，杨明仪认为预示楼价上升方向未变，但升幅放缓，走势由连续上升转为反复向上。
第二季有望继续价量齐升
回顾今年前3个月，在内地香港通关、预算案减印花税及美国加息放缓等利好楼市消息的带动下，买楼需求涌现。
在业界看来，楼市开始由“小阳春”升格至“大牛市”格局。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，通关、息口趋稳、下调印花税率、失业率持续改善等消息造就楼市180度扭转劣势。他预计，楼价在传统旺市的第二季可继续价量齐升，楼价有机会再升5%，上半年累计涨幅有望接近9%，由之前预计的“U型回升”加速至“V型反弹”。
2022年港府《财政预算案》宣布降低首置印花税，即1200万元以下住宅可进行8成按揭、1000万元以下物业可进行9成按揭，减轻首次上车及换楼家庭的置业负担。
加上3月香港全面放宽防疫措施、撤销口罩令，市场气氛明显转好，也促成了楼市成交回暖。
虽然美联储在3月23日加息0.25厘，香港本地银行已连续两次未有跟随，并维持最优惠利率不变。
中原地产表示，加息影响将从4月中旬CCL开始反映，新盘屯门飞扬2期及何文田瑜一第IB期热卖的影响将会在4月下旬CCL反映，预料CCL目标170点延迟至复活节长假后（4月中旬）达到。
不可忽视的一个因素是内地居民。布少明表示，内地人及“新香港人”是支持楼市复苏的重要力量。根据美联物业资料，按已知买家姓名作分析，去年第4季内地买家占整体成交的占比高达11%，比率创11年的季度新高。
去年以来，港府推出多项“抢人才”计划，为合资格的海外人才退还置业税。以“高才通”为例，截至3月14日，已经收到超过1.7万宗申请，超过1万宗已获批。具备高收入水平的专业人士也被视为最具活力的消费群体之一。
供给端也加速推出新楼盘。根据差估署发表的《香港物业报告2023》，预测今年私人住宅落成19950个，较2022年减少约5.8%；但2024年私人住宅落成量将高达26970个，增幅达35.2%，或创下2002年以来的供应量新高；预计未来每年新屋供应维持约2万个水平。
值得指出，香港楼市想要完全“回血”难以一蹴而成。根据香港差饷物业估价署数据，2月香港私人住宅整体售价指数为345.9，1月为338.4，2月仅接近于去年10月（350.2）的水平。相比2022年同期（383.6）和2021年同期（384.9），依旧“今不如昔”。
租赁市场方面，2月香港私人住宅整体租金指数为174.8，对比1月173.1有小幅上升，但仍逊于去年12月（175.2）的表现。
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