界面新闻记者 | 牛钰

作为2023年楼市回暖的代表性城市，北京的商办市场亦在温和复苏。

近期，多家机构发布一季度北京商办市场研究报告显示，2023年以来北京大宗投资市场迎来暖春，租赁市场活跃度也开始回升。

据第一太平戴维斯统计，一季度北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币67.35亿元，虽不及2019年-2021年同期的一半，但较2022年同期增加60.8%。最大手笔的交易为2月底凯德集团宣布以28.1亿元收购北京苏宁生活广场。

“除了自用型收购及通过法拍渠道购得资产外，无论是内资投资者还是外资机构均开始重新启动寻觅优质资产、加速布局北京商办市场。随着整体市场环境持续回暖，2023年预计将出现更多大手笔的投资成交案例。”第一太平戴维斯华北区投资部负责人李健表示。

商业零售地产的回暖也很明显。仲量联行指出，今年春节期间，北京市重点零售企业销售额较2019年增长13.2%，客流量与消费热度延续到三月，餐饮、高化和时尚品牌等企业正在积极寻租。

其中，2022年经历最大规模退店的餐饮业态在今年第一季度显著扩张，新租店铺面积达到全市增量的38%。

在客流恢复与租赁活跃下，今年一季度，北京零售地产的空置率呈现回落。市区市场环比下跌0.8个百分点至7.1%，郊区市场为9.6%，环比下降0.5个百分点。

不过，仍有面临空置压力的业主对高品质品牌做出微幅租金让步，以此填补空置面积，同时也借此提高项目定位。

“2023年新增供应的入市将为北京零售市场带来超过90万平方米的体量。目前，高品质项目的预租进展较为坚实，供应波峰预计不会大幅拉高全市空置水平。然而，新项目之间的市场竞争或将阻碍2023年下半年的租金回涨幅度。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

相较于零售市场的回暖，写字楼市场的复苏回暖表现则较为冷淡，虽然带看量大幅提升，但成交端疲弱导致空置率上升、租金下降的趋势未得到好转。

据仲量联行统计，今年一季度，北京办公楼市场净吸纳量由负转正至1.8万平方米，主要由于租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。

“从成交数量方面来看，超过60%的甲级办公楼租赁需求来自1000平方米以下的面积，多为创业型高科技行业，鲜有大面积需求出现。”仲量联行华北区研究部负责人米阳指出，近期成交签约主要基于去年四季度的需求。

从行业分布来看，金融业贡献了甲级市场成交总量的40%，尤其是内资金融企业。CBD区域市场率先引领复苏势头，贡献超过三分之一的租赁成交总量。

高力国际抽样调查了分布于北京核心区域的50栋甲级写字楼在最近两个季度的带看量表现，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大概6-7组，快速恢复到今年一季度的18-19组。个别项目带看量有恢复到一个月40-50组，但也只是恢复到正常市场环境下70%左右的水平。

“去年底写字楼带看数量约为一周5组，但今年第一季度可以达到10-15组，甚至20组客户的情况都有，算下来一天带看两三组都没有问题。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示，潜在租户正在重启租赁计划，但成交转化率还不高。

第一太平戴维斯在报告中指出，租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放，而去年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，迫使业主方也承受着较大的去化压力，选择“以价换量”。

因此，2023年第一季度北京市甲级写字楼空置率环比、同比分别上升0.5、1.5个百分点，达到16.8%的水平。

具体来看，核心商务区写字楼的空置率在继续上升，CBD、金融街以及中关村的空置率分别为14.4%、4.8%以及11.2%，中关村市场是其中空置率上升最明显的区域。相对而言，丽泽、亚奥、燕莎板块商务区空置率出现明显下降，分别下降1.9%、0.4%以及0.2%。

受制于市场需求疲软，业主方不得不让渡出更多的议价空间，使得各商务区写字楼的租金水平受到抑制并持续出现环比下滑，下滑幅度最大的分别是中关村（-5.2%）、通州（-3%）以及望京（-1.4%）。

值得注意的是，在写字楼市场成交端尚未完全恢复的情况下，租赁活跃度甚至出现了“倒春寒”的迹象。

“一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间，此后3月左右带看量又出现了不同程度的下滑。整体市场活跃度依然不稳定，需求的恢复强度依然不强。”高力国际华北区董事总经理严区海认为。

高力国际华北区研究部董事陆明认为，需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。

如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。

高力国际认为，全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏，不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平，如果新增供应项目未能如期入市，退租现象得到缓解，新增需求稳步恢复，则年度市场空置率不会突破2020年19.4%的前期高点，反之则空置率创新高。

“随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年的整体甲级市场才有可能重新回到去化周期。”陆明表示。