记者 辛圆

中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社周二联合发布的《中国投资发展报告（2023）》指出，在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。

报告指出，目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一、二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三、四线城市已经出现了过剩的情况。同时，2022年中国人口总数已经开始下降，这大大早于人们过去的预期。

“中国城镇化率已达65.22%，接近中等发达国家水平，已进入缓慢发展的阶段。缺乏人口、城镇化等基本面的支持，房地产市场调整和恢复的时间会更长。”报告称。

报告指出，尽管中国经济“去地产化”是中长期趋势，但短期来看，房地产仍是重要的支柱产业，实现“软着陆”很有必要。

报告进一步指出，当前，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，内循环为主是发展的主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置。在这种情况下，房地产已经成为稳增长、扩内需、保民生的关键。

展望2023年，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。

报告称，一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨，弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况。经历本轮调整之后，房地产行业格局将逐步重塑，民营房企市占率可能会下降，部分缺乏核心竞争力的房企将被重组整合。

除了研判房地产行业前景，该报告也对全球贸易环境以及对中国经济的影响作了展望。

报告指出，新冠疫情爆发以来，全球供应链中断，产业链多环节受阻，加剧了贸易保护主义和产业链“内顾”化、分散化倾向。中国正面临严峻的外贸产业链转移压力，这将对出口产生较大冲击。

报告指出，受乌克兰危机和供应链中断等因素的影响，2022年以来，美欧通胀加速恶化。2023年全球通胀水平将会有所下降，但仍处高位。金融条件收缩步伐放慢，美元暴力加息或将缓和。受到地缘政治和贸易保护主义等因素影响，全球贸易环境不确定性依然加大。

报告预计，2023年全球经济将延续2022年的放缓趋势，呈现温和衰退。主要国家经济硬着陆风险加大，美国经济增速或将放缓至0.5%，欧元区衰退程度可能会更重。

报告称，当前全球化格局正面临越来越多贸易保护措施及地缘政治摩擦的负面冲击，跨国生产组织变得异常困难。在此背景下，全球跨国公司进一步加快调整其产业链布局，作为“世界制造工厂”的中国因此面临较为严峻的产业链转移压力。

与此同时，报告指出，欧美经济放缓也将继续拖累外需景气度下行。目前对美欧出口仍占中国总出口的30%以上，其需求放缓将对外贸基本面造成较大拖累。订单转移和产业链重构，将使我国出口增长面临更大压力和困难。