文丨天府楼市 木子

成都，算是轨道交通领域的后起之秀。2017年末，成都在广泛借鉴包括东京、新加坡、香港等国内外TOD成功经验的基础上，率先在国内提出打造“TOD之城”——统筹规划、一体化设计，在都市圈范围全域布局TOD，目标直指“全球TOD典范城市”。

事实上，从规划到兑现，成都也并非纸上谈兵。5年多来，TOD站点在成都陆续“接轨”，截至目前，成都正积极推进39个市区两级TOD综合开发项目规划建设，总投资将达3832.71亿元以上，14个示范项目正逐步呈现。

但在如此恢宏的目标和庞大工程中，也必然既面临机遇，也遭遇挑战。

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成都TOD建设这5年

TOD（Transit-oriented Development，TOD）模式，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

彼得·卡尔索尔普1992年在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中首次提出TOD模式，目的是解决二战后美国城市无限制向外蔓延的问题。此后，美国、日本、荷兰、新加坡等对TOD模式的深度探索，均使其成为全球都会进化的先进范本。

以东京这个全球著名的“铁轨上的城市”为例，1181.9公里、769个站点，密织的轨道交通网络担负着每天4000万人次的出行需求，TOD被认为是“东京之所以成为东京”的一条重要营城经验。

借鉴东京开发经验，2017年末，成都提出打造TOD之城概念，随后便开启了“狂飙”之路。

2018年，成都轨道城市投资集团进行了五个批次的TOD项目一体化设计招标，启动了49个站点的全球设计招标。

2019年，成都全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设，加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。由此，成都TOD造城步调驶入发展快车道。

实施TOD战略以来至今约5年，成都TOD目前建设的最新进展怎样？

在成都近期举行的“轨道交通建设”专场新闻发布会上，TOD建设的最新状况与规划被披露：截至目前，成都正积极推进39个市区两级TOD综合开发项目规划建设，总投资将达3832.71亿元以上，14个示范项目正逐步呈现。

仅在今年一季度，成都TOD新开工4个地块，开工面积达20万平方米；截至目前，23个项目共38个标段均处于“全力加速”的状态。近五年已开/待开TOD项目数据居全国第一。

与此同时，成都TOD在商业领域也持续发力。2月，成都TOD启动了50余家国内外知名品牌的合作洽谈。3月，四川师大站TOD项目成功引入全国首座万象系创新产品。此外，陆肖站西南首个万象天地开工，西南首座专业化体育综合体——中体城塔楼封顶……

TOD带来的，不仅仅是城市空间形态的重塑，还有城市出行方式的改变。

目前，成都城市轨道交通开通运营里程达558公里，在建约274公里。轨道交通工作日单日客运量常态化600万人次，累计客运量今年4月1日突破100亿人次，轨道交通占公共交通出行比例超60%，初步形成以轨道交通为主的‘轨道+公交+慢行’绿色出行体系。

楼市君注意到，在成都最初发布的16个TOD项目中，与天府国际机场仅一站之隔的三岔TOD，可通过地铁18号线直连成资市域铁路S3线。廖家湾TOD和幸福桥TOD则可通过地铁5号线与成德市域铁路S11线无缝对接，这些TOD站点将在成德眉资一体化与成都都市圈的发展过程中发挥重要的节点作用。

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发力TOD背后，还打着怎样的算盘？

成都发展TOD的一大特点是：重视建立健全TOD战略顶层设计。目前，已形成“1+3+N”的政策体系，从顶层设计上改变城市传统的发展模式，成为引领城市发展格局的重要抓手。

不仅如此，成都还是国内率先将公园城市理念与TOD综合开发相结合的城市。

据了解，成都每个TOD项目绿地率不低于35%，绿化率不低于40%，这是成都轨道TOD建设的硬性指标，项目内构建起“公园+小游园+微绿地”多层次公园体系。

除了彰显公园城市美学价值、减碳效益，成都将TOD综合开发作为建设践行新发展理念的公园城市示范区的重要路径：通过TOD综合开发高效集聚人口岗位，促进新区发展、旧城有机更新，优化城市空间结构；促进人流、商流等经济要素高度集聚，重塑产业经济地理；营造多样化场景、增强城市活力；提高综合效益，实现轨道交通可持续发展……

这是曾经发布的龙潭寺东站TOD的规划图，从地理位置来看，TOD建设对于提升界面与商圈拉动的效果预期，一目了然。

戴德梁行在去年10月份发布的《2022中国省会都市圈大数据洞察报告》中也提到，目前成都的TOD建设对于城市消费习惯的改变与线下消费的拉动，成果显著，在全国都有借鉴意义。

凡事利弊相随，TOD即便有诸多好处，但仍有一部分人提出了：在成都，TOD或被过度炒作。

去掉各种高大上的概念，TOD，简单粗暴一点来说，就是交通体串联功能混合的综合体。按这种定义，成都的第一个TOD是来福士广场，然后IFS、龙湖上城等商业综合体都符合要求。就算是包含地铁边上的社区，但这种小区，成都其实也非常多，并不是只有成都轨道城市投资集团开发的项目才称得上是TOD。

据悉，目前由成都轨道城市投资集团开发的首批14个TOD示范项目已全部入市。而成都轨道城市投资集团之所以在发展TOD上如此上心，除了重塑城市空间形态、促进基础设置完善，还有一个很直接的经济原因。

众所周知，地铁修建费用高昂，后期的运营费用同样高昂。2020年、2021年，成都地铁分别亏损约77亿元、50亿元，虽运营这块是亏损的，但企业总体经营却是盈利的。

2021年的年中报显示，成都轨道交通集团（成都轨道城市投资集团母公司）净利润是3307万元。2022年前三季度，企业利润增加至2.02亿元。

直白地说，成都轨道交通集团一大盈利来源就是通过开发TOD房产项目，然后再反哺轨道交通运营的资金。2022年，成都轨道城市投资集团TOD项目全年销售额近120亿元，公司跻身成都市房地产开发企业前10行列。

这点无可厚非，因为香港地铁、深圳地铁等盈利能力较强的地铁都是这么操作的。2021年，深圳地铁营收164亿中，其中有95.71亿元是站城一体化开发获得的，不过对开发过程中爆出的问题也要引起重视。

去年11月，成都轨道城市投资集团开发的首个入市TOD项目——陆肖TOD·麓鸣九天一期交付，随后部分业主表示项目出现墙角开裂、渗水、掉漆等问题。2022年12月，双凤桥TOD交房，也有业主反映精装质量不过关。

这样来看，部分首批TOD示范项目未能很好地发挥 “示范“作用，那么对后续建设的TOD的兑现能力，有部分人肯定是会存疑的。

为更好推进TOD的建设开发，楼市君注意到，成都轨道城市投资集团通过股权合作方式已引入保利、万科、龙湖、中南、旭辉、招商蛇口等多家知名房企，涉及新津、昌公堰等多个TOD项目。以股权合作形式引入专业开发企业，已成为成都TOD建设的典型模式，而这种方式汇聚了更多的资金和专业开发运营资源，也为后续的可持续发展提供了更多保障。

根据规划，至2035年，成都城市轨道和铁路公交开通里程可达到2556公里，公共交通出行分担率达80%。轨道交通线网规划中695个站点和90个车辆基地的TOD综合开发，其中市级统筹实施105个站点和90个车辆基地，其余590个站点由各区（市）县政府统筹实施，这是成都“轨道营城”的规划蓝图。

在成都全域TOD开发的摸索过程中，除了住宅项目的建造开发，重心在产业引入和商业运营，目前市中心城区的TOD给城市带来的效应呈现出利好，而未来更偏远的TOD是否能承载使命，却仍面临考验。

路要一步一步地走，探路前行者会走一些弯路无可厚非。加速推进全域TOD的规划和建设，成都当前无疑已取得一定的成绩。未来“轨道下的公园城市”能否成为“幸福成都”的另一张名片，其探索之路仍在继续。