文 | 债市观察 蒲肃

身为央企开发商，而连续亏损的并不多见，华侨城A（000069.SZ）就是其中之一。

由于巨亏百亿，深交所对华侨城发送问询函，函中连发11问，要求在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目，并评估偿债能力、现金流风险等。

这相当于让华侨城再算一次“账”，并给予公开。但5月5日，华侨城不仅没有按时回复，还宣布公司总会计师冯文红离职，随后又公告将回复时间延长到5月19日。

作为财务高层，冯文红在此时离职让投资人士有些敏感。华侨城在公告中的表达比较平淡，只说是“因工作调动”，而且离任后不再担任公司任何职务。

在冯文红离职前，华侨城先后发布了2022年财报和2023年一季度报，净利润和经营性现金流持续亏损。不少投资人士在股吧留言，希望华侨城可以改善业绩，提振股票。

01、连续5个季度亏损，现金流持续告负

其中，2022年财报披露，公司全年归母净利润亏损109.05亿元，同比大幅下降387.05%。

不少媒体报道称，这是华侨城“历史首亏”。但若从扣非后净利润来看，华侨城实际从2022年开始，每个季度都在亏损。

从每季度的净利润情况看，华侨城全年亏损难以避免。不少财务人士分析认为，在公司财会处理中，在公司净利润亏损成定居的情况下，有些公司会选择大幅计提减值，为下一财年恢复净利润增长做铺垫，这也被称为“洗大澡”。

让人关注的是，即使今年2、3月份各地楼市短暂回暖，华侨城2023年一季度的净利润仍是亏损。

截至2023年一季度，华侨城营收约69.17亿元，同比减少7.44%；净利润亏损约3.03亿元，去年同期约为1.76亿元。如果按扣非后净利润来看，华侨城则亏损约3.38亿元，自去年底至今，华侨城已经连续亏损5个季度。

来源：东方财富数据

华侨城方面表示，净利润、归母净利润同比分别下降 121%、272%，主要系结转量减少，导致结转毛利下降所致。

实际上，从销售情况来看，华侨城今年1季度约85.54亿元，超过去年同期的81.11亿元。虽然销售额同比增加，但结转量却减少，导致净利润不如去年同期，“含金量”不足。

需要注意的是，结转项目包括去年甚至前年的部分已售项目，其回款比例也影响着利润情况。

同时，去年同期华侨城的主要在售项目多达84个，并且还有部分尾盘，而今年一季度只有55个主要项目在售。这一方面影响结转情况，但另一方面则说明，虽然减少了近30个项目，但华侨城留下的项目比较优质，又恰巧赶上一季度楼市短暂提振，所以销售额反而超出去年。

同时，华侨城2022年经营活动产生的现金流量净额亏损5.75亿元，货币资金416.2亿元，同比下降38.41%。

截至2023年一季度末，华侨城经营性现金流继续亏损约79.82亿元，去年同期亏损约113.83亿元，这与净利润保持5个季度亏损的节奏非常同步。

深交所也关注到这一问题，要求华侨城结合公司有息债务情况，分析短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险。

来源：企业公告

同时，华侨城货币资金也减少至371.9亿元，为2019年以来新低。而短期借款与一年内到期的非流动负债合计约203.87亿元，一年内并无境内债券到期，从兑付角度来看，尚能覆盖一年内的偿债要求，但现金流若持续亏损可能会加大还债压力。

02、百亿文旅大盘尚未完工，仍需注资开发

在一众房企中，华侨城是较早打磨出成熟的“文旅+地产”双主业模式的开发商，北京、深圳、上海等一线城市的欢乐谷主题公园和中高端豪宅华侨城也都是城市名片一般的存在。

2020年之前，地产红利仍在，华侨城分别2020年和2021年实现销售额破千亿和营收突破千亿。

但可惜随后遇到了三年疫情，华侨城在“冲千”之后迅速回落，销售和营收两端开始下滑，而此前收购的土储项目也开始“卖卖卖”模式。

早在2021年，华侨城就转让了多达24个子公司的股权，其中涉及广州、上海、深圳等一线城市的在建项目。

2022年，华侨城放慢了出货节奏，但仍有一些项目股权被出售，如间接从属于华侨城集团旗下的剑门关华侨城旅游开发股份有限公司、建水侨博房地产开发有限公司和西安华盛佳成置业有限公司部分或全部股权，拟回笼资金约8.35亿元。

另外，港股上市公司华侨城（亚洲）旗下的华侨城（上海）置地有限公司51%股权和华侨城（A）旗下的涿州侨城惠房地产开发有限公司的50股权及相关债权也被出售，拟出售金额约合计约9.46亿元。

在卖卖卖的同时，华侨城也在收购新的项目。从华侨城战略投资管理部总监汪文进在业绩会上的介绍来看，2021年华侨城新获取项目23个，土地总价款302亿元，权益地价177亿元，但剩余可开发建面较2020年末仍减少118万平米。

华侨城在2022年新收购项目大幅缩水至5个，权益地价仅14.49亿元。总计剩余可开发计容建面约为1151.89万平米，项目总数也从2021年的77个大幅减少至43个。

虽然项目有所减少，但华侨城用钱的地方还很多。

目前华侨城主要开发项目（土地成交金额超50亿元）还有12个，累计投资总额达1343.8亿元，与预计总投资金额相比，还有约496.32亿元的差额。

这其中，华侨城依然有多个百亿投资级别的大盘尚未开发完毕，比如成都信和御龙山项目早在2012年就已经开工，至今仍有约29%的工程尚未完工。

这个开发了长达10年的项目预计投资高达285亿元之多，累计投资已经超过185亿元，也就是说还需要100亿元才能建设完成。

另外，武汉华侨城欢乐天际中央区由华侨城100%持有，预计投资超146亿元，项目在2018年底开工，至今4年多时间，工程进度只有23%，累计投资已达83.08亿元。

这些项目接下来是筹集资金开发，还是继续出售项目股权减负，关键因素之一，还是要看华侨城自身现金流的恢复情况。

同时，华侨城计划在2023年推进存量项目更新，包括推进东部华侨城改造、深圳欢乐谷冒险山改造及北京欢乐谷七期改造；同时，要求推进新项目建设，如南京欢乐滨江、宁波欢乐海岸、常熟沙家浜文旅综合项目计划今年开业迎客。

有利的消息是，随着文旅复苏，华侨城有望今年获得较大幅度的文旅收入。

据公开资料，刚刚过去的“五一”假期，华侨城共计接待游客596万人次，按可比口径较去年同期增长148%，复苏速度大幅领跑行业。

其中深圳欢乐谷累计接待游客超15万人次，创下了开园25年来同期历史新高，同比2019年增长70%；华侨城旗下深圳酒店“五一”假期入住率同比去年增长31%，营业收入同比去年增长76%。

希望这些营收大幅增长的项目，能帮助华侨城尽快扭亏。