界面新闻记者 |
在“内卷”激烈的上海，商业舞台向来高手如林，各类购物中心、商业街区无论是数量、质量乃至类型多元度，都属于国内领先。
上海蟠龙天地则把商业玩到了一个新境界。赶在今年“五一”前，作为上海首批完工的“城中村”改造项目之一，隐于青浦的古镇——蟠龙镇历时8年“焕发新生”。这个涵盖公园绿地、江南水乡商业的超大规模综合体正式营业。
“感觉今年的五一上海有一半的人涌入这里，连工作日也是人头攒动。”根据蟠龙天地公布的开业成绩单，在“五一”假期5天时间内，总客流量愈110万人次，日均客流量高达30万人次，实现销售额超过2500万元。
本就自带流量的千年历史古镇，如今以自然和文化焕新成“摩登江南”，令蟠龙天地未开业就率先“出圈”。“早在今年3月份路过，就预料到它会是今年上海商业的爆款。”
“现代感的仿古建筑+水系+商业，还没造的时候就听说了，百闻不如一见，十分惊喜。”从蟠龙天地返回后，李琳对瑞安又多了一层肯定。
这是港资瑞安集团在“城市更新”领域的又一新作，也是瑞安在上海的第五座“新天地”。与过往相异的是，蟠龙天地实现了商业购物与江南古镇水乡风貌的融合，成为瑞安新天地“Urban retreat城市微度假”概念下的第一个项目。
毫无意外地，这个昔日破旧的城中村，已蜕变为上海当前新晋网红打卡商圈。
新晋网红打卡地
因商而兴的上海，从来不缺优质商业项目。但如何令地处偏远的蟠龙重回商业繁盛，千篇一律的古镇故事要如何重新改写，如何将断壁颓垣的“城中村”改颜换貌，一直是青浦甚至上海政府较为头疼的问题。
最终，独特的区位优势被瑞安激活了。
作为首次走出中心城区的项目，改造商瑞安看到的是蟠龙镇另一面，即上海虹桥商务区的高附加值，不仅拥有亚洲最大的综合交通枢纽和具有国际影响力的国际会展中心，还汇聚超500家各类企业总部，叠加蕴藏的千年江南文化，不火不行。
如今，这个集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的“公园里的江南新天地”，吸引人流的魔力丝毫不输前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、张园等“网红商圈”。
“以天地为名的老城改造，都是秉承了看似是原生态，实质上又是超级时尚的整体改造理念，把商业营销提升到一个新高度，上海又多了一个打卡点。”五一假期刚刚打卡了蟠龙天地的王尘如此形容。
“十年前还是个破破烂烂的地方，夹在诸暨镇和国家会展中心之间，如今摇身一变为江南集镇，让人耳目一新，吃喝玩乐一应俱全，逛起来一点都不累。”
一些“嫌弃”蟠龙天地太远的人最后也没避免被“种草”。“夜晚徜徉其中，让人联想到郭沫若的《天上的夜市》里所描绘的意境：远远的街灯明了，好像闪着无数的明星。天上的明星现了，好像点着无数的街灯。”
当然，“走红”的代价也会伴随体验变差。有市民向界面新闻表示，前往蟠龙天地的人实在太多，再少三分之二会好很多，“还好瑞安运营的整体物业水准是在的。”
这里还将迎接更多的商业可能。据界面新闻了解，已有超百家商户进驻蟠龙天地，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中不乏全国首店及特别概念店，涵盖文化体验、户外运动、中外美食、亲子休闲、设计家居等不同领域。
宠物公园、艺术精品酒店、有机餐厅、城市营地很好地迎合了都市需求，而茶艺会馆、当代肉铺、琴棋书画、非遗文化等业态则传递着传统江南文化，形成集餐饮、文化、娱乐、消费为一体的综合项目。
据瑞安新天地行政总裁张斌介绍，项目大概计划140个租户，目前开业率在80%左右，“我们不追求购物中心那样的开业数字战报，就像中国画要留白，有想象的空间，这个项目也是，不能把它塞得满当当的。”
如今看到的只是第一阶段的开业，接下来每个季度会有一个节点，有新的内容呈现。“用这样分解的方法，不断打造urban retreat体验，宁缺毋滥。”张斌说道。
蟠龙天地开业期间就已在“urban retreat”上频繁试水。包括首届“Art in Green艺游自然”公共艺术节、首届户外生活节、《月见蟠龙 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龙吉日》非遗主题展、Tango《有猫病》关于猫的漫画展、“宋风雅集”、汉服巡游等，从江南文化、自然绿地、户外活动、艺术展陈及创新消费等角度提供了多种体验活动。
这也是蟠龙天地定位的消费人群并未局限在青浦甚至上海的原因，“希望上海、长三角的人们都能够把它当做生活方式的一部分。”
“城中村”的前世今生
丰富多样的商业形式在此安营扎寨，在重塑商业形态的同时，建筑风貌保护也是重中之重。
从历史上看，位于青浦区徐泾镇的蟠龙镇最早可以追溯至隋朝时期，距今已经千年兴替。清中叶因典当、布庄等行业的兴盛，镇内形成繁华鼎盛的“十字街”商业，并逐渐完善，因水而兴的蟠龙曾是一个典型的江南富庶水乡。
21世纪初，在城市化浪潮中，古镇风貌不再，发展停滞的蟠龙逐渐成为城市中的“伤疤”区域，大量流动人口的涌入导致当地居住环境每况愈下，私搭滥建严重。“脏乱差”的形象与周边高速发展的城市环境格格不入，沦为一个典型的“城中村”。
改造呼声逐渐强烈，上海市区两级政府在2013年开始决定接洽改造商。经过多轮沟通和公开遴选，瑞安成为蟠龙“城中村”改造的实施主体。
蟠龙天地项目总占地面积752亩，是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。在政府看来，蟠龙应以保护为主，继续保留原先古镇核心以居住为主的功能，以及商住混合的肌理布局，守住历史的记忆。
但在瑞安的逻辑里，对于一些古建筑，过度呵护会限制其生命力延续，合理的活化反而有助于对历史的长效保护。
很快，瑞安的改造方案面世，推出的蟠龙天地项目共包括三个功能空间，即约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区。2018年1月，规划方案获批。
2019年，蟠龙天地正式动工建设，最终赶在今年“五一”前入市。
项目最终保留了蟠龙镇完整水系、桥文化，将香花桥、凤来桥、程家祠堂3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧，再现蟠龙十景、九龙一凤等历史风貌，还通过非遗合作、美术馆、持续性公共展览等形式为城市文化生活带来新体验。
蟠龙古镇的内在肌理是十字街市，青瓦，白桓，尽显古朴。如今，蟠龙天地正是以十字街为中心形成了南北市的基本骨架。在有着江南风情的粉墙黛瓦屋檐下，入驻了客栈、书店、茶馆、咖啡店、美食、文化艺术中心等多元业态。
比如国内的第四家Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡门店也入驻于此。
人们现在眼中的这个时尚古典之地，在建造之初其实也面临相当多的难点。
如张斌所说，要把这本厚重的活历史变成当代语言，变成当代人的审美，变成当代人的生活一部分，其实非常难。
“今天我们看到的是美好的那一面，但当时的面貌可以说是美好的对立面，会把很多人挡在门外。”张斌向界面新闻表示，“千年古镇没落到一定程度时，已是断壁残垣，快速城市化过程中，我们看到这个古镇被破坏了，小工厂、小作坊混杂，工厂排放的污水导致河流成了臭水沟。”
所以改造难度非常大。
张斌告诉界面新闻，仅以河流为例，今天的蟠龙市河干干净净，里面有鱼，很多原生生物也慢慢回来。“但在此之前要清淤、要养，不能用化学药剂，我们用的全是生物菌活化剂，自然改造，改造完了以后还要建立生态。”
“因此，改造类项目的商业模式一定要有一套整合的解决方案，”张斌认为，不能保留了建筑就忘了商业，做了商业又忘了资本融资，要像交响乐队一样去协调，这也是瑞安选择慢下来的原因。
“出圈”法则
蟠龙天地的“出圈”并不令人意外，正如不少人感叹得那样：难怪这个地方这几年房价涨得厉害。
周边地块的竞争激烈程度也是一年更胜一年。在今年上海的首轮土拍中，青浦区西虹桥小涞港西侧 52-20地块和西虹桥龙联路北侧07-02地块分别有13家、20家企业参拍，最后的竞得者分别是华润置地和华发。
与多数内地商业地产开发商不同，瑞安的商业法则是“慢”、精细化运作。
规模化快速扩张和进入新城市，不是瑞安最核心的追求。张斌介绍，重要的是可持续发展，瑞安做很多项目都超过20年，比如瑞虹刚刚庆祝25年，新天地今年也21年了。
不仅要慢下来，瑞安也想“轻装上阵”，变得更“瘦”一点。从2016年开始，瑞安提出降杠杆，并且出让部分非核心资产，将负债率从80%降到如今的30%-40%。
“如果只看商业板块的话，瑞安新天地的负债率是11.5%。”张斌表示，资金状况较稳是瑞安能在“危”中看到“机”的重要原因，所以瑞安的脚步不会停下来，会在最近几年加大投入。
据界面新闻了解，在2022年楼市下行的背景下，瑞安仍然在武汉长江边拿下超120万平方米的大开发项目—武昌湾，在上海杨浦则获取了平凉地块的开发权以及浦东召稼楼古镇的开发权。
今年4月20日，闵行区浦江镇也与瑞安房地产签约，宣告召稼楼“城中村”改造项目正式启动。召稼楼会不会成为第二个蟠龙天地？张斌认为，在商业地产领域里面，所谓的标准产品简单复制逻辑完全不成立。
“因为时间是一个变量，地域是一个变量，人是一个变量，从蟠龙天地改到召稼楼，尽管我们的理念是一样，传承了历史保护跟现代商业创新结合的模式，长视角的理念一样，但是这三个变量完全不一样了。”
比如召稼楼的文化是农耕文化，是上海农耕文化的发源地。但瑞安不是农业专家，去做这样的项目也是第一次去挖掘，“它有它的新特色、风貌、文化底蕴、内容，所以也希望这个项目在整个微度假的产品线里面是一个全新的亮点。”
瑞安的运营思维，其实也是不少港资开发商的共性，即“慢工出细活”。太古地产2001年宣布进入广州，2022年才开出太古汇；瑞虹天地太阳宫项目的打磨时间长达8年；糅合人文与商业的K11 MUSEA，新世界也筹备了超过10年。
但对商业项目而言，前期的巨大投资，意味着回收期将很长。张斌在接受采访时提到，“蟠龙天地的开业只是一个开始，我们团队谋划的是未来20年应该怎么做，一年一年应该怎么调。”
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