供地减少的背后归根结底还是需求不足导致的企业拿地谨慎。2022年底，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》提出，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

在监管的要求之下，不少城市大幅削减了今年的供地计划。比如，据克而瑞研究中心统计，截止到2022年末，长春商品住宅去化周期超过35个月，去化压力巨大，受此影响，今年长春大幅削减了供地计划，全年普通商品住宅用地计划供应量仅187公顷，比上年减少了三分之二。此外，重庆、呼和浩特、南宁等城市也面临较大的去化压力。

房企拿地意愿有限

尽管供地面积大幅减少，但价格并未因此走高。中指院数据显示，1-4月，30个省份中，半数省份土地溢价率低于去年全年平均水平，剩下的省份溢价率虽高于去年水平，但涨幅多在1-2个百分点，溢价率远未能弥补供应缩量带来的收入损失。

“从原因来看，一方面，开发商对一季度市场本来不太乐观；另一方面，尽管各方纾困开发商资金链，比如‘金融16条’，但大部分民企的资金压力并未明显改善。同时，前年以来城投托底地块入市率不到20%，近期央、国企拿地意愿也没有之前那么高涨。”李宇嘉对界面新闻说。

为缓解房企现金流紧张、促进市场健康平稳发展，2022年11月，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，在支持房企融资方面提出商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等多种方式。随后，中国证监会也提出恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

从房企融资情况来看，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。根据CRIC中国房地产决策咨询系统的统计，今年前2个月，80家典型房企融资总量为1084.32亿元，同比减少20.4%，融资规模仍处于筑底阶段。

克而瑞研究中心指出，虽然利好政策从供给端对房地产行业注入流动性支持，但无论是受益房企范围或是受益程度相较于当前各家房企的资金缺口还是显得杯水车薪，短期内收效甚微，民营房企债务出险速度不减。

“民营开发商目前的心态更多是抓住市场短期契机，撤离房地产市场，保交楼，做完已有的项目就彻底退出房地产市场，国企开发商疫情之前市场比例仅仅占三成，靠三成国企开发商能不能维持房地产市场相对稳定的发展，这是要打一个问号的。”朱海斌说。

国家统计局数据显示，1-3月，房屋新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%；房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%。

土地市场分化明显

不过，2023年以来的土地市场也并非一片寂寥，热门城市的优质地块依然获得市场的追捧。据中指院提供的信息，截至4月下旬，北京、上海、杭州、合肥出让地块达到价格上限的占比均在六成以上。其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，刷新北京地块参拍企业数量纪录；杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；上海多宗地块吸引了超过10家房企参与现场竞价，达到价格上限的占比达79%。另外，苏州、宁波、南京、长沙、青岛等城市核心板块土地竞争激烈，多个地块竞拍至价格上限。

上述城市除了因区位优势受到房企青睐外，供地模式的调整也使得市场参与热度进一步提升。2021年2月，自然资源部要求北京、上海等22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且年度发布住宅用地公告不能超过3次。当初施行“两集中”政策的本意是要控制地价，进而给行业降温。在去年楼市深度调整的背景下，大多数城市无法完成年度供地计划，因此，今年自然资源部对“两集中”政策做出了调整，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，使得房企有更多空间周转资金，选购优质地块，进一步增加了重点城市的土地市场热度。

中指院数据显示，1-4月，22城土地出让收入总计达3708亿元，占全国的46%左右，撑起了全国土拍市场的半边天。

东方金诚国际信用评估有限公司认为，一季度地产销售虽有所起色，但可持续性仍待观察，土地市场的实质性回暖可能要到下半年。

中国指数研究院土地市场研究负责人张凯近期在中指院报告会上表示，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点。展望后市，全国层面上看，虽然部分核心城市土拍明显回暖，但受三四线市场拖累，全国土拍市场总体热度预计仍保持低迷。