界面新闻记者 |
这一轮调整周期中最先倒下又较快推进债务重组的华夏幸福，在交出一份正向盈利的年报后，华夏幸福管理层“用发展解决问题”的经营战略在逐渐清晰。
5月11日，在华夏幸福的业绩说明会上，除了“不逃废债”“保交楼”等这两年非常频繁提及的表述外，管理层还对如何持续“造血”经营、解决遗留难题这类“未来发展思路”做出了回应。
“2022年于华夏幸福，是荆棘载途、充满挑战的一年，也是枯木逢春、拨云见日的一年。”华夏幸福董事会主席王文学在业绩会上重申了公司今年的四个战略方向，即完成“保交楼”、全面推进债务重组、业务经营重启以及创新业务发展。
其中，创新业务即2022年宣布转型轻资产的“产业新城服务商”所涉及的两个主要业务：物业服务及代建。相较于去年刚提出时的“目标型”战略，华夏幸福管理层提出了中长期的布局和计划：
一是谋划期，2022年是创新业务的开局元年，明确转型战略，各创新业务单元相继实现了市场外拓和项目落地，创新业务板块总营收超过30亿元。
二是发展期，2023年通过优化组织和机制，保障战略转型落地，随着内部债务重组的推进以及外部市场环境的改善，创新业务板块将抓紧时机在规模上做大做强。
三是成熟期，强化自身核心能力打造，让创新业务成为公司持续经营发展的重要基石。
“战略转型是在当前阶段基于行业发展前景、自身经验能力、团队组织匹配等多因素综合考量的最优选择。”在华夏幸福管理层看来，随着内外部环境逐步改善、以及创新考核分配机制的落地，创新业务对华夏幸福未来的偿债能力以及持续发展，都将成为强有力的支撑。
界面新闻注意到，新业务的“支撑作用”从今年一季度开始就初显雏形。
据华夏幸福公告显示，2022全年数据来看，产业发展服务和物业服务华夏幸福仅有的实现增长的业务，轻资产服务类业务营收约22.5亿元，虽然占其总营收只有7%，但毛利率很高，尤其是产业新城服务板块，毛利率高达69.8%。
今年一季度，在其传统业务住宅开发销售额大幅下滑80%至5.5亿元、产业新城略微增长4%至7.77亿时，物业及其它收入为9.92，较去年同期增长超20%，几乎为去年全年的1/3，业绩贡献已赶超两大基石业务。
同时，华夏幸福今年在新业务的开拓上发力也更明显，据华夏幸福为界面新闻提供的数据显示，以代建为主的“幸福优选”平台今年一季度业务加速增长，市场化签约数量为去年全年的1.6倍，幸福产城、幸福蓝线等创新业务均以超过200%的增速全力进行市场化外拓。
对出险房企来说，“回归正常经营”往往不包含新增投资，而华夏幸福的新业务是轻资产模式，所需的资金较少，同时其也在解决历史遗留的问题，将精力分给新业务。
在债务压力之下无法再延续此前的重资产开发模式方面，华夏幸福管理层明确表示，此前以产业新城为核心的“园区+地产”模式将进行收缩。
对产业新城项目，华夏幸福通过对现有区域逐一甄别，实施分类管理：聚焦投资高潜力区域，加速价值兑现；对中潜区域，实施“开发+服务”模式，轻重结合，提升投资效率；对潜力较低的区域，逐步退出，收回投资。
比如今年3月份，华夏幸福提前解除了贵阳修文产业新城项目合作协议。该项目最早于2018年9月29日正式中标，彼时公告明确，华夏幸福于上述项目的采购预算为98.24亿元，项目合作期限定为35年。
实际上，此前华夏幸福极为擅长的特色业务产业PPP模式（与政府合作）早已踩了急刹车，2019年至2022年，该公司新签署产业PPP项目协议分别为7个、1个、0个、0个。
据年报披露，截至2022年底，华夏幸福全国55个产业新城正常经营，而在2019年底，华夏幸福一共有72座已落地的产业新城项目。
除产业新城及新业务外，华夏幸福在保交楼和债务重组这两个重要工作上也有些许新进展。
据王文学透露，2023年1-4月实现63个项目复工，实现2个项目交付，共3,494套/29万平。2023年全年计划实现复工/施工面积834.9万平方米，完成竣工面积716.4万平方米。
至于资金来源，王文学表示将通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集资金。
值得注意的是，对于欠款方面，据华夏幸福年报数据显示，截止2022年，华夏幸福应收账款账面余额583.53亿元，主要为产业新城业务产生，其中应收政府园区结算款571.13亿元。而去年华夏幸福总营收只有319.42亿元。
有投资者在业绩说明会就此提问公司有何计划和安排，华夏幸福管理层表示，根据协议将合作区域内所新产生的收入留成部分缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出、并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
此外，华夏幸福去年底与华润达成124亿元的南方总部资产交易协议，已于2023年4月收到华润置地第一笔27.5亿元交易款。
有欠款未收回的情况下，华夏幸福自身的债务问题还没有完全解决。
截至4月28日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1806.24亿元(含境外间接全资子公司发行的49.6亿美元债券重组，约合人民币335.32亿元)，约占金融债务金额的82.4%。
截止5月12日收盘时，华夏幸福报2.52元/股，下跌1.95%，总市值98.63亿元。
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