界面新闻记者 |
支持房企股权融资的“第三支箭”曾给地产行业注入一针强心剂，但在开闸半年后还未对房企形成真正的资金支持。
据界面新闻了解，去年11月A股房企股权融资全面重启以来，已有超过30家涉房上市企业筹划股权再融资，但不少房企连定增预案都还未披露，已有预案的上市房企股权融资申请都还在审批流程中，仅有个别H股公司股权融资落地。
作为最大的央企开发商，保利发展的定增进展是相对较快的。于去年12月30日发出定增预案，拟募资不超过125亿元。3月2日获上交所受理，3月23日收到上交所审核形成的首轮问询。
最新的进展是，保利发展在5月17日就审核问询函回复进行了披露。
在审核问询函回复中，保利发展对本次定增募集资金拟投向14个房地产开发项目的必要性和合理性、资金用途的合规性等进行了说明。
接下啦，保利发展定增事项后续尚需通过上交所审核，并获得证监会作出同意注册的决定后方可实施。
交易所审核重点
从目前房企披露的股权融资预案来看，保利发展拟募资的金额仅次于万科A拟定增募资的150亿元，将通过发行约8.19亿股来募资不超过125亿元，拟投入广州保利领秀海项目、西安保利天汇项目、大连保利城项目等14个房地产开发项目和补充流动资金。
从上交所发出的问询函来看，在审批过程中，监管部门对房企定增的认购对象、募投资金用途、发行人财务状况及经营情况等是比较关注的。
根据申报材料，保利发展的实际控制人保利集团将参与本次定增，参与认购金额不低于人民币1亿元并且不超过人民币10亿元，在本次发行完成后18个月内不得转让。
相关监管要求保利集团用来认购保利发展股份的资金必须为自有资金。
保利发展回复称，根据保利集团出具的书面承诺和发行人出具的书面承诺，保利集团用于本次认购的资金来源为自有资金，资金来源合法、合规。
截至回复报告出具日，保利集团直接和间接持有保利发展的股份比例为40.49%，本次发行完成后，保利集团从持股比例将不低于37.95%，实际控制地位不会发生变化。
根据证监会于2022年11月28日发布的房地产股权融资五项措施，股权融资募集资金用途用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。
因此，对于定增募集资金用途是否合规也是上交所关注的重点，要求其说明投向的14个项目是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设，以及融资的合理性及必要性等。
保利发展表示，募集资金的投入有利于缓解工程建设的资金压力，确保按期交付，增加普通住宅供给，满足区域市场普通住宅的需求，并提供拆迁安置建设、租赁住房供给等，属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设。
据公告，保利发展募集资金投向的14个房地产开发项目均已开工建设，平均开工面积进度为62%，预计开始交付时间自2023 年下半年开始，最晚至2026年。
据保利发展回复，虽然其将调用一切资源确保项目如期交付，但如果开发资金未能及时到位，公司仍将面临较大交付压力。
为此，保利发展将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。
从现金流状况来看，截至2020-2022年底，保利发展经营活动产生的现金流量净额分别为151.6亿元、105.5亿元和74.2亿元，存在一定程度的下滑。
对此，保利发展指出，主要原因为公司在手项目建设资金投入加大，同时当期签约销售金额增速放缓，资金回笼压力较大，公司对营运资金仍有需求的缺口。
A股定增周期长
对于保利发展这样融资渠道相对通畅的央企开发商而言，股权融资最大的优势在于遏制杠杆率攀升，进一步优化资产负债表，为逆势扩张提供筹码。
万科总裁祝九胜也强调了进行股权融资的主要原因，一是部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现；二是优化资债结构，他将债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。
中指研究院亦指出，股权融资有助于企业实现补充资金、提升权益的双重目标，有利于上市房企改善资产负债表。房企可通过股权融资筹集长期资金，用于既有项目建设及新项目获取，保持业绩稳定或扩张。同时股权融资不直接增加房企的负债规模，可帮助企业降低杠杆率，改善资产负债表。
因此，去年11月28日支持房企股权融资的“第三支箭”释出后，不少房企都宣布启动股权融资计划，央国企、民企、混合所有制均有参与，不仅包含优质房企，也有出险房企。
中指研究院指出，从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。
中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示，目前有A股和港股合计37家上市房企发布股权融资信息，只有个别H股公司股权融资已经落地，A股上市房企股权融资都还没有真正落地。股权融资的支持，目前还在流程审批阶段，还没有形成真正的资金支持。
“第三支箭”释出后，第一家官宣表示要进行定增募资的是武汉本地房企福星股份，他们希望增发30%的股份募资后用于房地产项目开发。
今年4月份，福星股份就深交所对其定增预案的审核问询函进行了回复，目前仍待深交所审核通过，并获证监会同意注册后方可实施。
万科A定增的最新进展则是通过了股东大会的审议，招商蛇口跟保利发展一致，在同一日回复了交易所的审核问询函。
相对于这些稳步推进的房企，不少宣称要股权融资房企几乎处于停滞状态，如世茂股份、新湖中宝等至今未发布定增预案。
中信建投研报指出，发行股份购买资产及配套融资、定增这两种再融资方式流程大致相同，但不同上市主体增发耗时不同，历史上看从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。
据中信建投统计，2014年以来A股房地产上市公司增发的事件，初始预案公告日至发审委/并购重组委通过日历时2.2至25.4个月不等，中位数为7.6个月；初始预案公告日至上市公告日历时3.9至32.4个月不等，中位数为12.0个月。
相较于A股，H股定增的速度要快很多，大概在发布股权融资计划后一周左右完成，目前万科、碧桂园、雅居乐等房企都在H股完成了配股融资。
在房企自身造血能力还未有实质性提升之际，相关机构也需要加快A股再融资流程审批，帮助房企实质性落地股权融资计划，缓解房企流动性困难，这也有助于提升企业及行业信心。
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