“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会，公寓影响最大|界面新闻

10月21日，四川省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件，其实施意见中共计提出5项重点任务，其中“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注。

11月3日，房观察智库专家就“省政府鼓励租房市场可“商改住”——商业地产去库存的救命稻草？”进行了一场在线的深度讨论。智库专家表示，“‘商改住’确实只能解决部分库存产品问题，主要在公寓类有改造空间的项目上体现。要等“商改住”、商业转型、去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。”

在线讨论主持人

吴丽娟房观察智库专家四川省连锁商业协会秘书长新加坡亚威咨询总经理

在线讨论嘉宾

朱伟房观察智库专家中国商界精英发展联合会执行主席成都雅士林地产总裁

董林房观察智库专家优客逸家副总经理

胡晓君房观察智库专家成都世豪资产经营管理有限公司营销企划部副总经理

毛国英房观察智库专家第一太平戴维斯华西区住宅部高级助理董事

肖伊凡房观察智库专家资深商业地产人士

庄川宁房观察智库专家城置汇点广场商业总经理

以下为探讨实录

吴丽娟：亚威投资有一个统计数据，成都目前的优质商业库存量超过400万平米，这是今年上半年的数据，其中包括商业、写字楼、公寓、酒店类。关于规模的讨论数据并不统一，从政策上来看，哪些商业地产有机会改，怎么改?我个人认为比规模本身更重要。

肖伊凡：关于已建成的写字间、商业的建筑结构修改。写字间有办法，但是裙楼商业的体量大，建筑修改问题比较大。写字间我认为是有可行性的，主要是软件上，写字间的公摊、中央空调、物管的费用，需要看项目具体的情况。但是甲级配置的写字间的物管硬性费用比较夸张。

毛国英：这个政策对于公寓的影响比较大。主要是水、电、气按住宅收，所以公寓出租比较好，好出租加总价低，就是一个去库存的契机。但对写字楼来说，甲级写字楼的物管费用下降空间不大，要保证品质。公寓不需要改的，只是费用降低了，也好出租了，在政策之前，按商业收取的电费之类会对出租造成直接影响。行业有收费标准，“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会。

比如最基本的外来人员问题，甲级写字楼能够保证外来人员无法进入，普通写字楼就很乱。甲级写字楼的物业服务是物有所值，其实是不存在夸张的，不存在“商改住”的问题，产权性质仍为四十年商业产权。我们的理解就是租客成本降低，出租变得更容易，有出租市场就有销售市场，从而达到公寓产品去库存目的。

董林：这个政策应该只是对公寓项目有利，写字间改造的机会不大。实际情况看应该对办公楼反而不利。

吴丽娟：今年年初我有一个分享，是关于创客空间如何成为写字楼去库存的方式的。这个政策也可以反映，公寓其实主要的需求还是居住。原来的规划是有问题的，商业51%的比例，强制性的出来了很多公寓。而公寓本身作为办公使用也不好，LOFT又被限制4.9米，也是很鸡肋的。

肖伊凡：写字楼有一定的机会，公寓的租赁市场还是不错的，有一个真实的回报率也是不错的看点(主要是天府新区比较好租)，如果是住宅产权它的变现性要好不少。综合体，主要是综合体的裙楼部分，才是真正的难度。这些裙楼在建筑上很难变成住宅进行使用。

40年产权公寓“商改住”可看作第一步实验

吴丽娟：对于40年产权公寓可以使用民用水电气可以看作“商改住”的第一步实验。从趋势上来说，“商改住”是一个去库存的方式，但也不是所有都适用。政策应该还有一个反映周期吧?

庄川宁：底商、集中式商业新政策无法改善。在商业部分，小投资者很谨慎，底商、写字楼基本很少投了。

吴丽娟：我也觉得目前商业市场上的压力很大。规划上大商铺太多，小投资人基本都退出商铺投资市场了。招商和后期经营都有问题。如果酒店可以去化两层以上的商业空间，原来酒店的塔楼正好改为居住，也是一种思路。

只是“商改住”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比较看好长租型公寓市场。现在解决的是历史遗留问题，肯定会增加成本。真正应该回归到市场决定产品供应，而不是规划一刀切。

董林：优客逸家的集中公寓是运营智能楼宇管理系统的输出模式。烂尾楼改公寓的概率也不会大。

朱伟：如果国土部门变更了土地性质，那就会把40年产权变更为70年。目前商业地产的问题是招商营运，改为住宅以后没有招商营运的问题了。不过住宅的水电气费不一样，这次“商改住”会把这个成本降下来。40年产权跟70年产权还是不一样，到期又会续费，使用成本会增加。

胡晓君：“商改住”的住宅产品和传统的住宅产品不能做一样的。40年产权的住宅和公寓没太大区别，商业的根本是市场消费需求。

政策能否带来商业地产投资热潮市场还需要一个反应周期

吴丽娟：大家预计一下，这一轮政策会否给成都的商业地产带来一轮投资热潮呢?

肖伊凡：不太会，这样的修改是个性化的修改，每个商业都不同。裙楼是我最担心的。关于那种还没有开发的商业用地，也比较好解决。但是原有的土地指标不变，会让人头痛。变成住宅了，公寓所享受的政策是否也与住宅相同，主要是户籍方面的。

朱伟：要等“商改住”，商业转型，去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。这也是变相供给侧改革的一个尝试。

吴丽娟：问题确实存在，解决方案也会带来很多创新。商业地产的高库存的确是成都房地产市场的一个“痛”，那么除了政策方面的支持外，还有哪些思路是可以考虑和创新的?

朱伟：现在住宅还是供不应求，成都人口还在继续增长，最近拍卖的几块土地，住宅用地都是高溢价率。目前大文件有了，相关部门还没有相应的文件。只有陆续办成一些“商改住”的案例才好办。

庄川宁：我朋友的一个项目，在申请土地性质改规时不太支持。衣恋优客城市广场对原项目重新定位规划、形象包装、企划推广、内装设计、以及通过整合外部资源，改善了原有资产的价值，值得学习。衣恋库存量大转换模式提升现金流，这是乙方在求变。

肖伊凡：成都的商业有不少地段还是不错的，有良好的学区、医疗配套，如果政策上有一定的优势也很关键。普通裙楼是可以改的。但是大型综合体很恼火，基本是封闭的。

吴丽娟：“商改住”确实只能解决部分库存产品问题，主要在公寓类有改造空间的项目上体现。同时，物业、政策、配套，市场是否支持还需要综合考虑。

胡晓君：市场还是需要街区式商业的，不同于封闭式的购物中心以及传统的裙楼底商。街区式商业可以打造主题性质的商业。供应量大了，市场只有那么大的需求。成都华联是衣恋集团打造的奥特莱斯，价格低于电商。我认为不是所有项目都能这样改造的。商业综合体赖以生存的是：品牌方、顾客群体。

朱伟：低密度的商业难改，楼面地价高，加上建筑成本和改造成本，可能卖价低于成本，而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全，比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光。有些大型商业，中间部分不临窗，里面通风采光都不好，居住环境很差，舒适度差，写字楼“商改住”可能会好一些。不管怎么改，目前成都的市场并不能支持成都过剩的商业地产，肯定有些会被淘汰或转型。