文｜迈点

近期，伴随着房地产市场缓慢回暖，万科公布了2023年一季度财报。一季度集团实现营业收入684.74亿元，同比增长9.27%；归属于上市公司股东的净利润14.46亿元，同比增长1.16%；基本每股收益0.13元。

在此基础上，万科租赁住宅业务发力明显。报告期内，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%；租赁住宅业务新拓展房源2272间；截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%。

一、市场规模：管理规模持续增加，注重稳健增长

2014年底，万科以广州万汇楼项目试点，利用自持、租赁的优质资产，正式探路长租业务；2016年4月，万科整合全国长租项目，统一为“泊寓”品牌，从此开启快速规模化之路。

据迈点研究院统计，截至2023年一季度，万科泊寓的运营管理数量在集中式住房租赁企业中规模排名第一，紧随其后的为冠寓、瓴寓国际、百瑞纪集团以及魔方生活服务集团。截至3月底，租赁住宅业务共管理21.7万间长租公寓，同比增长3.33%；累计开业17.05万间，同比增长5.25%，出租率95%。一季度，泊寓在北京、天津、广州、佛山、厦门等城市新增开业3900间。

根据万科企业财报的披露，纵观2021年至2023年泊寓的房源变化，泊寓的管理规模和开业规模总体呈现持续增长的态势。从管理规模来看，泊寓的运营管理房源数持续增长。2021年上半年，泊寓的管理规模为19.2万间；到2023年一季度，泊寓管理规模增长到21.7万间。

从开业规模来看，2021年上半年，泊寓开业规模为14.8万间；到2023年一季度，泊寓的开业规模已经达到17.05万间。近年来，新增拓展房源是泊寓管理规模稳步增长的重要来源。不过，泊寓开业规模增速有所下滑。

截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，同比2021年底，累计开业增速为4.45%；而2021年和2020年底，这一数据分别为12.01%和29.45%。这说明泊寓对房源的选择更谨慎，不再大规模地拓展房源规模，更加注重提升运营能力，优化房源数量和质量。

二、营收情况：营业收入稳步增长，今年计划实现报表盈利

自2016年，万科推出集中式住房租赁品牌“泊寓”，2018年就将租赁住宅业务选为继传统业务地产开发和物业服务之后的核心业务之一。虽然近些年万科不少新业务被边缘化，但是作为万科多元化发展的新路径，泊寓始终被摆在集团发展的重要位置。

2023年一季度，万科租赁住宅业务整体营收表现较为突出，实现营业收入7.8亿元，同比涨幅超过10.8%，营业收入稳步增长。万科泊寓增收但暂未盈利。像大部分住房租赁企业一样，万科泊寓在初期也经历了规模的快速扩张，早期收益并不乐观的房源为泊寓带来了沉重负担。不过，万科总裁祝九胜在2022年度业绩推介会上表示，2023年，万科表示租赁住宅业务计划实现报表盈利。

在行业面临整体转型的背景下，泊寓持续发力积极探索多元化业务模式。包括探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管等业务发展模式。万科泊寓在多元化业务发展模式下，仍能保持稳定的出租率。根据财报披露数据显示，2023年一季度，泊寓已开业项目的整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率99%。

当前，住房租赁行业的发展进入深度调整期，提升运营能力，回归产品本质和盈利增长或将成为住房租赁企业高质量发展的主要方向。

三、运营管理：“轻重结合”模式成为发展方向，运营效率稳步提升

随着市场需求的变化以及政策加持，目前，除了不再大规模拓展房源规模外，住房租赁市场运营模式逐步向轻重结合发展。

万科泊寓在发展初期主要通过重资产和中资产的方式来获取新的房源，最近一两年来，随着运营能力的提升，以及其轻资产的战略目标的制定，泊寓在项目获取多数是轻资产的方式，转向“轻重结合”的发展模式。

万科集团总裁祝九胜指出，2023年，万科泊寓将以轻资产方式获得20000间长租公寓，坚持底线管理运作管理原则。未来万科也将围绕需求建能力，围绕运营挖潜力。

面对租赁企业经营成本上涨，经营压力加大的难题，泊寓的自有获客渠道在招租成本方面的优势也开始显现。2023年一季度，万科泊寓加强管理、降本增效，运营效率持续提升，自有渠道获客占比提升至84%，较2022年全年增长3%；降本举措也取得显著成效，2023年一季度营销费用率降至0.65%，较2022年全年下降0.12%。

面对经营模式转型的新挑战，万科泊寓不再盲目拓展房源，企业发展由粗放式发展转向专业化、精细化发展，资产运营模模式逐渐走向轻重结合，不断提升运营效率，有利于盘活存量闲置资产，增加高品质市场供给，推动住房租赁行业的模式升级。

四、资产盘活：积极推动保租房纳保，拓展保租房REITs

2022-2023年，在“房住不炒”的政策大背景下，住房租赁行业迎来迅猛发展，而保障性租赁住房成为发展重点。保租房在财政补贴、税收减免、获客等多方面享有的利好政策，吸引了众多住房租赁企业推动保租房的纳保工作，发行公募REITs的形式盘活相关资产，建设保租房市场。

万科泊寓也不例外，泊寓积极响应国家保障性租赁住房政策。纳保是发行REITs的第一个先行条件，截至2023年一季度，万科所管理的租赁住宅中，已有8.14万间纳入保障性租赁住房，占比已开业房源数量将近一半。目前市场上已有4只保租房REITs成功上市，上市首日均受到投资市场的高度关注与资金追捧，为后续保租房REITs的发行带来信心。

2023年是REITs市场的快速发展期，期待泊寓抓住机遇，打通REITs融资渠道，实现融资多元化和业绩提档，助力公司盘活资产。

五、小结

2023年一季度，泊寓在市场规模方面持续扩张，营业收入稳步增长，运营效率也不断提升，为行业树立标杆。面对经营模式转型的新挑战，万科泊寓不再盲目拓展房源，而是持续优化运营模式，为租赁双方提供更好的租赁产品和服务。在大举发展保障性租赁住房的政策红利下，泊寓积极拥抱REITs市场的新机遇，加快建设保租房市场。期待泊寓继续引领行业高质量发展。