文|空间秘探 郑佳铌

一年一度毕业季到来，长租公寓市场持续火爆，除了各种品牌运营商的促销活动外，进入5、6月，各大长租公寓项目也纷纷面世。而这些最新开业的长租公寓项目，大部分都是“存量”房源，种种迹象表明，长租公寓“存量市场”时代已经到来。

长租公寓项目“越来越大”

今年以来，长租公寓市场有个明显变化，后地产时代，城市宅地供应缩水，也导致了租赁住房用地下滑明显。空间秘探观察发现，今年租赁住宅供应减量比商品住宅更加显著，据不完全统计，除厦门和上海有增加，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、武汉、南京、沈阳、宁波、济南、天津、无锡、长春降幅都超过60%。

租赁住房用地的下滑，并不代表租赁住房在未来数量会有所降低。据了解，2021—2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。根据国家规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。

所以，今年以来，越来越多长租公寓项目进入市场。特别是随着一年一度毕业季的临近，5月、6月的长租公寓项目开业增多，而且项目和规模“越来越大”。

6月6日，京城最大的单体保障性租赁住房——首创和园·繁星社区入市，且该社区提供保障性租赁住房房源高达6500套。首创和园·繁星社区作为新兴租住社区品牌，不但启动了品牌形象升级，而且对于产品“量”的变化也持续扩大，成为租住社区典范。首批2200余套已于近日进入配租选房阶段，而首批租户的入住，也标志着首创和园·繁星社区正式跨入运营新纪元。

5月20日，玖耀里重点项目签约仪式暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕仪式在北京昌平玖耀里举行 ，据悉，该项目提供了超过1800间精装全配的整租公寓，该项目作为北京昌平区重点商业综合体，吸引了重夺企业和商户的入驻，提供大量长租公寓的情况并不常见。

据了解，2023年上半年，集中式长租公寓供应量快速增加，随着长租公寓数量的增加，市场供应量增长势头正在加速，据市场机构克而瑞统计，今年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。伴随着公寓供应量的提高，市场大热的特性也随之显现。

如今长租公寓市场的火爆发展，供应率不断增长，强劲的势头使它已经进入了加速发展期，长租公寓的出现从碎片化交易变成了集中式生意，逐渐被纳入了商业重心，市场上已经出现越来越大规模的长租公寓项目，有的直接已经成为长租公寓社区。

公寓房源从何而来？

一方面，租赁住房用地下滑明显；一方面，长租公寓增长迅猛，越来越会需要更多的公寓房源。公寓房源从何而来？无非是从增量市场和存量市场获取。

“增量”市场的新建

在增量市场中，主要以新地块开发来增加资产，主要体现在市场份额增加的方面。不少房企系背景的长租公寓运营商都是从“增量”市场开始做起，当年，许多地产开发商都会抢先涌入“增量”租赁地块市场，通过抢取优势地块，来争先占去市场份额。

如华润置地早期致力于推出的长租公寓更多选择集体租赁用地项目，华润置地曾在北京持有两宗租赁用地以及集体用地项目，即北京丰台区集体租赁住房用地、北京大兴区瀛海集体土地，其中前者为北京首批集体土地租赁住房项目，此类新地块，都是用以建造长租公寓而来。

当然，后房产时代已经告别“三高”时代，“增量”市场如今发展难度大，即使有政策的加持，新地块也很少单纯发展长租公寓项目，必定会加入酒店、商业、住宅等多类行业的竞争，面对其他业态的竞争，长租公寓项目往往都是排在较为靠后的位置。不过，随着国家对保障性租赁住房越来越重视，未来存量市场特别是集体用地这块还是有很多机会，乐乎公寓集团创始人罗意曾提到：“有机会就要把握住。城市加码集体用地，未来会涌现大批量集租地，增量市场在国家政策的驱动下，仍有巨大的发展潜力”。

“存量”市场的非改居

“存量”资产的存在，在城市更新的大背景下，再也不能容忍浪费形式的体现，旧址或废弃空间的再度利用是“存量”资产焕发生机的常规方式，而存量资产的非改居目前成为了长租公寓领域的主要途径之一，深入这一资产领域，善于利用“存量”资产，才能扩充长租公寓的市场范围。

最近开业的一些长租公寓项目，不少都是存量市场改造而成。

如上文提到的京城最大的单体保障性租赁住房——首创和园·繁星社区，曾是华北最大的石材集散地重建而来。

6月8日，乐乎公寓官微发布消息宣布临近丰台世界公园的乐乎青年社区·城乡14号楼正式开业。据了解，乐乎青年社区·城乡14号楼所在园区是由原北京邮电大学世纪学院旧址改造而成，且公寓所在的园区充满校园文化，园区配套措施齐全，园区中心设有超大露营娱乐广场，让整个园区的居住生活重回大院生活的氛围。

今年以来，深圳进一步加大保障性住房建设筹集力度，而深圳保租房的改造依托于“城中村”房屋的改造，“城中村”作为留存在城市区域内的传统乡村特殊存在，在城市化进程的发展下，怎么样更充分发挥它们的价值，而不是停留在过去“拆迁”旧有思维模式中，这里面有很多存量市场改造课题去探索和研究。“十四五”期间，深圳计划建设筹集60万套保租房，而城中村改造成为保租房以及长租公寓筹集的重要方式之一。

事实上，目前所我国各城市所积累的“存量资产”愈来愈多，多个实例证实了长租公寓的开发未来可能大多要倚赖当下的“存量”市场，北、上、广“城中村”的发展、荒废空间的修建以及旧址的重改，将闲置的资源转化为有价值的资源，发挥其中的经济效应和社会价值。如今房地产行业也逐渐从“增量”市场向“存量”市场转变，而长租公寓的未来将专注于盘活存量资产。

长租公寓在“存量市场”需要做些什么？

可以预见，长租公寓未来会更多的在“存量市场”开启奔跑模式，那么作为长租公寓品牌运营商，应该需要注意些什么？

产品设计跟得上潮流

长租公寓的存在大大满足了年轻人的需求，随着人们生活水平的不断提高，年轻人对住宿质量的追求也在不断升级，现在他们所追求的不仅仅是一个“落脚点”，更多的是对环境和品质的追求。

生活主张发生的变化，带动着当代年轻市场的核心诉求也开始有了变化，对于住宿市场，消费认知的迭代，使年轻人从买房到了租房，从居民房到了公寓，他们不再满足于蜗居一隅，开始倾向于选择适合自己需求的个性化居所，遵循高品质有仪式感的生活主张。

而这种多变和多元的住宿需求在长租公寓市场中得到了很好的融合，长租公寓的出现恰好符合了年轻市场的精神特质，俘获了众多当代年轻人的心。

同样，为深入打入年轻市场，长租公寓也是妙计层出，机遇不断。长租公寓市场积极抓住当代年轻人所看重的租房特质和对住宿的要求，对长租公寓的设计进行了审美和质感的提升，跟上时代潮流，是长租公寓产品的基本要求。

自如董事长、CEO熊林曾表示，中国处在高速推进的程式化进程里，城市租住群体对房屋品质、生活服务、科技体验等都提出了更高的要求。以自如公寓系列产品为例，合租产品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。不同服务阶层的公寓品牌，单单就是设计风格也不一样，但必须是现代式的公寓产品。以曼邸为例，曼邸系列在上海的代表作，位于作家张爱玲生前常去看电影的平安大楼里，现在餐厅厨房位置的原本两个房间，被全部打掉，用来成全面积约100平方米的客厅。

之所以如此设计，其实就是根据不同的客群，进行空间的重新设计。对于中端产品“心舍”则主打“极简的温柔”和“艺术的风格”等两种设计，对于“友家”则融入家的温馨的设计风格。

产品设计跟得上潮流，说到底就是要抓住时代租赁产品的脉搏，在审美和空间上呈现更优质的设计，空间或许还是那个存量空间，但是产品已经完全改变。

公寓和酒店正在打破边界

如果说产品设计只是长租公寓硬件的变化，那么在软件方面，存量市场下的长租公寓产品正在和酒店产品实现融合，边界逐步被模糊。

长租公寓的发展也引起一些酒店集团的注意。近日，雅高表示，旗下品牌公寓预计到2027年将有超过150座公寓投入运营，增长率超过200%。雅高作为欧洲酒店业的霸主，目前在全球已有近40座公寓，还有100多个项目在开发中，涵盖20个不同的品牌。酒店品牌加入公寓的“战局”，其中所带来的不仅是竞争，也是一种发展。

同样，在近期万豪行政公寓也在杭州迎来了第二个项目的正式开业，据了解，杭州万豪行政公寓位于杭州未来科技城的中心区域，坐落于欧美金融城，地理位置优越，公寓内部设施齐全，主要营造了一种轻松闲适的生活氛围，万豪区域副总裁高炜东先生表示，“万豪行政公寓更像是家，而不是一个酒店。它同时拥有五星级酒店的服务水平和家居环境独有的空间感、温馨氛围与私密性，是只为国际化精英设计的高端产品。”

说到底，未来的长租公寓产品可能更加酒店化，在存量市场下，消费者不但希望长租公寓有家的温暖，也希望长租公寓有酒店一样的服务。酒店和公寓的优势互补，如何让彼此变得更好，是值得继续探讨的一个深度课题。

政企合作“纳保”双赢

一方面长租公寓有着旺盛的市场需求，为头部公寓运营商带来了新的发展机遇；一方面各级政府大力增加保障性租赁租房，也给长租公寓发展带来更加天时地利人和的提升空间。这样的背景下，政企合作，必然带来双赢。

作为中国集中式公寓头部品牌的万科泊寓，参与了北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙等8各城市的正式纳保50个项目，4.1万间房源，同时另有5万多间房源在申请纳保途中。所以，存量市场下，长租公寓品牌运营方可以抓住筹集保租房这一机遇，与政府合作，申请纳保，以享受政策优惠，双方共同来促进公寓市场发展带来了强劲推动力。

投资逻辑变化：从挣快钱到“资产管理”

我们知道，长租公寓行业经历过一段草莽狂飙的疯狂时代，造成这个行业急功近利，口碑跌到谷底，现在的长租公寓赛道再次活跃，已经发生了巨大改变。

首先，租赁住房市场的政策在逐渐明确。从行业规范角度看，各地住房租赁条例纷纷出台，使得行业运行真正有法可依；从行业发展角度看，公募REITs的底层资产扩围到了保租房领域，各地也出台了相应的保租房认定标准，打通了投资租赁住房的退出通道；从行业配套角度看，税收、银行贷款方面的政策都很完备了。

其次，从2015年到2020年，长租公寓从狂飙突进到爆雷的行业风险基本出清，一些企业经历行业洗礼沉淀下来，打磨出了管理能力，可以通过运营能力产生收益。

第三，房地产行业发展从增量进入存量阶段，居民的住房消费习惯正在发生从买房到租房的转变，新市民通过租房解决居住问题成为高接受度的选择。

第四，随着租赁行业不断规范、成熟，进入长租行业的资本也更偏理性。

说到底，整个长租公寓赛道投资逻辑发生了根本的变化，从以往的挣快钱逻辑，转变到了通过品牌和运营实现“资产管理”的逻辑，这也是存量市场背景下的一条必然的商业路径。

综上，进入“存量市场”的长租公寓，背后既连接着巨大市场，也关系到千万人民利益，在这个大势之下，长租公寓品牌方最重要的还是认清自己的地位和自身的责任，从现实出发，做好产品，做好服务，精细化运作，让这个创造价值的市场真正的大有可为！