界面新闻记者 | 王婷婷

距离金融支持房地产“三支箭”的发出已过半年时间，房地产行业融资边际改善有限，而能够真正受益的房企尤其是民营房企，依然是少数。

近期个别民营房企的融资情况有了些许好转。今年先后在北京、杭州幸运拿地的上海民营房企大华，以及作为示范房企之一的新城控股（601155.SH）均成功获得10多亿元新融资。

6月16日，海通-大华商业物业资产支持专项计划在上海证券交易所成功设立，这是今年以来首单内资民营房企CMBS（商业物业抵押贷款）产品。

界面新闻获悉，本期专项计划的发行规模为16.03亿元，发行期限为18（3+3+3+3+3+3）年。其中，优先A级规模12.816亿元，票面利率4.80%；优先B级规模3.204亿元，票面利率5.9%。

本单产品的计划管理人为海通资产管理，监管银行为浦发银行，资产评估机构为世联评估。

“本次专项计划的成功发行，将进一步助力大华集团拓宽融资渠道，探索创新产品，降低融资利率，赢得资本市场和投资者的认可。”大华集团方面表示。

据界面新闻了解，大华集团本次专项计划以位于上海浦东新区、宝山区、徐汇区和青浦区的11处商业项目、合计约24万平方米的商业物业为抵押，并以这些商业项目未来经营获得的租金收益及其他收益作为第一还款来源，保障资产支持证券还本付息。

以上商业项目均由大华集团及旗下商业公司开发、运营，主要覆盖商超、公寓酒店、餐饮、零售、办公等业态，综合出租率保持在较高水平。

一名接近大华集团的人士向界面新闻表示，16亿元的规模并不算多，过去都是30亿元、50亿元的发行，“16亿聊胜于无。”

对于社区商业CMBS的发行，大华有过经验。2018年9月，大华就成功发行了一笔规模为20亿元的社区商业资产支持专项计划，同时也是国内首单以社区商业作为底层资产的CMBS项目。

除了大华集团外，近期成功获得融资的民营房企还有新城控股。

两天前，新城控股也收到了融资好消息。这家公司2023年第一期面向专业投资者公开发行公司债券完成簿记发行，发行总规模为11亿元。

该笔公司债分为两个品种。其中“23新城01”发行规模为4亿元，期限3年期，发行利率4.5%；“23新城02”发行规模为7亿元，期限2年期，发行利率6.3%。

新城的融资方式与大华不一样，是此前美的置业、碧桂园、新希望地产等民营房企也曾采用过的发债融资方式，即“央地合作”增信助力。

据界面新闻了解，新城控股该笔公司债的发行，是由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式，联合创设信用保护工具，也是“央地合作”江苏首单、全国第5家房企。

民营房企融资还有望继续破冰，中骏集团今年的第二笔中期票据也在进展中，发行规模15亿元。“整体是30亿元，此前发过一笔15亿元，现在是第二笔15亿元，目前还在努力中。”

今年1月18日，中骏集团对外宣布，旗下厦门中骏集团有限公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模为15亿元，期限3年，发行利率为4.1%

该期中期票据由“中债增”提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。这笔中期票据的发行，是中骏继龙湖、新城、美的等之后，第9家获“中债增”担保发债的民营房企。

虽然近期接连有房企获得新增融资，但整体上，民营房企的融资渠道仍十分有限。

即便支持房企融资的信贷融资、债券融资、股权融资的“三支箭”发出已半年，但融资利好真正触及的中小民营房企并不多。

根据中指院监测数据，2023年1-5月，信用债、海外债、信托、ABS等渠道发行规模仍在下降通道，特别是信托等非标渠道，投放规模持续压降。

具体来看，房地产行业信用债融资1947.2亿元，同比下降4.5%；海外债同比下降22.5%；信托融资同比下降65.4%；ABS融资同比下降15.2%。

这意味着，投资人对房地产行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度。“由于当前销售市场复苏的结构性，投资人对房企特别是民营房企发债的各项要求照旧存在，民营房企发债范围依然较为局限。”

在目前楼市销售仍显低迷的背景下，绝大多数民营房企依旧在等待融资暖风吹来。