界面新闻记者 | 黄昱

在供过于求的市场环境下，作为全国楼市风向标的深圳，上半年一二手房成交整体低迷。

过去很多年，深圳新房供不应求，经常出现“日光盘”，导致房价迅速上涨。这种情况从2021年下半年开始发生改变，受地产行业下行以及新房供应量加大影响，深圳新房市场已彻底走下神坛。

据克而瑞数据，今年6月，深圳新房供应创近几年来同期新高，整体供应规模年内首次突破70万平方米，环比上涨88%，但成交方面一二手房并无明显“翘尾”行情。上半年深圳新房住宅总的成交量与入市量相比，占比处于较低水平，整体低迷。

乐有家统计数据显示，2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万平方米。成交套数同比2022上半年的16126套微幅上涨，但成交面积同比却下跌约3%。

在此背景下，深圳头部房企的销售额也有下滑。

据克而瑞数据统计，2023年1-6月，深圳TOP20房企流量销售金额为1020.79亿元，同比下滑26.7%，跌幅较上月增大；TOP20房企流量销售面积161.63万平方米，同比下滑14.2%。

与全国房企销售排名特征一致，深圳房企上半年销售前五也以央国企为主。

据克而瑞上半年深圳房企流量销售榜单，前五名依次为华润置地、深铁置业、万科、招商蛇口、卓越集团，除了混合所有制房企万科、民营房企卓越外，另外三家均为央国企。

从TOP20房企排名变化来看，流量销售金额榜内排名变化幅度不大，新润园地产、保利置业和勤诚达新入榜排在15-17位；流量面积榜部分房企排名变化较大，保利置业新入榜升至第八位，合正集团和勤诚达新入榜居于第12和16位。

央企华润置地在2021年和2022年均为深圳房企销售第一，2022年在深圳共实现480.79亿元的流量销售金额，同比增长21.9％，刷新了深圳房企的年度销售最高纪录。

在市场整体持续下滑的情况下，今年上半年华润置地虽然在深圳仍守住了销售第一的位置，但流量销售金额仅为148.19亿元，同比下滑50.7%。

深圳为华润置地所贡献的销售额占比不小，以2022年为例，深圳销售达华润置地整体3013亿元销量的15.9%。

面临低迷的市场，华润置地今年将深圳视为项目销售去化的重要战场，展现出在深圳加大推盘的意愿。据公开信息，今年3月，华润置地提出将在深圳展开新一轮的城市布局行动，除了超核中心润府外，还将推出至少推出5个项目。

超核中心润府首期在今年3月正式入市，首日开盘销售33亿元，整体去化约9成，成为了3月龙华区在售产品中成交面积及金额最大的项目。今年上半年，项目累计销售金额和面积分别为64.07亿元和8.83万平方米。

值得一提的是，该项目为华润置地与深铁置业合作开发。去年底，双方共同宣布将共同开展深圳北超核中心项目，并由华润置地全程操刀。而从项目股权穿透上看，该项目由深铁持股49%、华润置地持股51%。

因此，深圳地铁集团旗下地产公司深铁置业上半年在深圳的流量销售同样也受益该项目。

克而瑞数据显示，深铁置业上半年实现累计业绩130.82亿元、15.88万平方米，虽然分别同比下滑18%和36.7%，但仍位于深圳普通住宅预售项目流量销售金额及面积双榜第二，较去年全年排名上升两个名次，而在2020年深铁置业甚至未出现在TOP20榜单中。

异军突起的深铁置业背后站着深圳地铁，而深圳地铁不仅是深圳国企，更是万科第一大股东，同样也与华润置地建立了战略合作关系。

去年5月26日，华润置地与深铁集团举行战略合作框架协议签约仪式。根据协议，华润置地与深铁集团将充分发挥双方优势，在满足相关条件的情况下，开展开发运营等方面的全面合作。

在地产行业销售和融资始终未有明显起色的情况下，包括深圳地铁在内的地铁集团越来越成为地方土地市场的生力军。

这些年深圳地铁加大了拿地力度，2021年11月深圳第三批集中供地中，深圳地铁也以178.51亿元总价拿下5宗地块；去年深圳第三批集中供地中以底价拿下坪山区三宗地块，总拿地金额达60.38亿元，是该批次土拍中拿地宗数以及拿地金额最高的企业。

对于地铁集团加大拿地，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑；再次，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价比较高。

相较于第一大股东深圳地铁的风生水起，万科在深圳市场则略显疲态。

2019年之前，万科在深圳的销售长期居于领先地位。近些年来，随着深圳土储竞争越发激烈，万科鲜少在深圳拿地，核心区土储严重不足，销售也逐步被华润置地、招商蛇口等超越。

据克而瑞数据，2020年，缺乏项目销售的深圳万科全年仅实现流量销售约63亿元，在深圳市场排名从2019年的第一名滑落到第16位；2021年，万科加大推盘力度，以304.87亿元的流量销售额排名深圳市场第三；到2022年，万科回落到第5名，流量销售额约为170.53亿元。

从今年上半年，万科在深圳的流量销售金额和面积排名均回升到第三名，累计业绩分别达100.71亿元、13.57万平方米，金额同比上涨31.1%，面积同比下滑13.6%。

根据住建局公布深圳三季度计划入市商品房房源信息，接下来深圳新房供应仍会比较充足。

克而瑞研究中心指出，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

此外，在一手房库存压力增加，项目周转持续低位的情况下，随着改善占比的进一步提升，下半年深圳或有更多板块出现房价的名升实降。