文｜迈点

2023年上半年，中央层面政策聚焦对住房租赁金融发展的支持力度，通过对各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性住房供应提供金融，央行、银保监会发布“金融17条”，证监会、发改委拓宽基础设施REITs底层资产等重磅金融政策的强力加持，推动住房租赁行业高质量发展。此外在全国住房和城乡建设工作会议、中央政治局会议等重要会议上始终强调加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，规划建设保障性住房的主基调，为住房租赁市场发展明确方向。

同时，2023年上半年，地方政府坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的定位，围绕大局，精准施策，适时调整出台支持房地产市场发展政策，优化住房公积金、人才安居、人口落户等举措，全力满足市民多方位住房需求。各地方政府推出住房租赁行业的培育和监管的相关政策，发展完善住房租赁行业。

中央对住房租赁市场发展定位的顶层设计推动了相关支持政策的加速出台，自上而下地坚定了各方的决心与信心，引导企业积极参与市场建设，住房租赁市场逐步进入高质量发展阶段。整体而言，“金融支持住房租赁17条”进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。

一、中央政策盘点

截至2023年6月30日，中央政府共出台13条与住房租赁行业相关的政策，主要从政策培育、金融支持两方面支持住房租赁市场发展。其中，金融支持相关政策占比64%，聚焦对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保障性租赁住房REITs支持政策的进一步释放。无论是加大住房租赁市场支持力度的“金融17条”，还是拓宽基础设施REITs底层资产，抑或是支持通过发行基础设施领域REITs等方式盘活项目，金融政策力度持续加大，打出了一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合拳。

从1月的全国住房和城乡建设工作会议，到4月的中央政治局会议，均表示加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，规划建设保障性住房，为住房租赁市场全年发展定下了主基调。

此外住建部等发布的规范房地产经纪服务政策中提出了合理降低租赁经纪服务费用，进一步规范住房租赁市场，有利于进一步推动住房租赁行业高质量发展。

二、地方政策

各地方的政策主要集中在公积金政策、保障性租赁住房、市场监管、金融支持等方面，其中公积金政策主要在于放宽提取条件，上半年多地发布市场监管相关政策，从租赁资金管理、行政管理范围等方面对租赁市场加强管理。从城市来看深圳、上海、广州是发布政策最多的城市。

 

关键词1：政策支持

中央层面一以贯之支持住房住房租赁市场发展的统领下，带来了金融财税、监管、发展保障性租赁住房等多项政策的充分释放，坚定了各地因城施策、一城一策坚定发展住房租赁市场的决心，行业商业闭环的初步形成，也带来了行业预期的持续向。

2023年上半年地方政策以多种形式支持住房租赁市场的持续发展，多省市减少租赁用地供给，转而鼓励地方国央企通过盘活存量房源，扩大租赁住房的有效供给，安徽、广州、日照转让工业低效土地、推进老社区改造、利用闲置房屋等方式盘活存量，发展保障性租赁住房；苏州、成都以建设人才社区、升级集宿区解决青年等群体的住房困难问题；此外，上海、广东、江苏等省市从政策端推进市场发展，上海发布行动方案、广东出台意见推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房REITs业务、海南向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴。供需端回暖、存量市场狂奔，行业重新焕发生机，预计接下来住房租赁行业将迎来新一轮加速跑。

关键词2：监管政策

2023年上半年多全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。如杭州市住房保障和房产管理局等部门出台了《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租赁住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》；“5”是指保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配；深圳动作频频，发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，并决定对《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》进行续期2年，此外还发文拟严查公租房申请者家庭经济状况，填补公租房申请的漏洞，使公租房更好地发挥保障功能；其余城市如合肥、广州分别针对租赁对象和单位自建保障性租赁住房出台了相关管理政策。

关键词3：保障性租赁住房

上半年，共有16个省市发布保障性租赁住房政策，不断完善保障性租赁住房的市场规范、保障主体权益、增加供应、对租赁企业进行扶持等方面制度，可见政府大力发展保障性租赁住房市场的决心，让新市民和青年人们“住有所居”、“住得安心”、“租如所愿”。

具体来看上半年政策主要集中在1季度，政策发布主体多为二三线城市，多个城市发布实施意见，强调多渠道加大保障性租赁住房的供给，以存量改造增加保租房供应，发布保租房认定办法，如厦门、深圳、枣庄、开封、安阳等市发布实施、认定政策，此外地方政府也积极安排专项资金支持保障性租赁住房发展，通过加大财政补贴减轻企业建设和运营负担，弥补保租房低租金困扰，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性，黄冈对住房租赁企业发放补贴，上海优化公积金提取解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，地方政策从多个措施加大保障性租赁住房建设筹措力度，持续构建多主体供给、多渠道保障住房体系。

关键词4：公积金政策

多城市发布住房公积金提取新政，包括可直接用住房公积金代付房租、放宽住房公积金提取条件、提高住房公积金提取额度等。

上半年北京、佛山、石家庄等多个城市公积金提取额度提高，且政策向多子女家庭倾斜，加大对多孩家庭租住商品住房的支持力度。如，北京对租房提取公积金业务做出进一步优化，加大住房公积金对居民租赁住房的支持力度，并改进住房公积金租房提取机制。从《通知》内容上看，主要存在两方面变化。一方面，提高了无发票租房提取额度，1500元调整为2000元；另一方面，对于新增多子女家庭租房，提供租房发票可按实际月租金提取，不受月缴存额限制。

部分城市放宽对提取住房公积金条件，且可直接用住房公积金代付房租。大连提出新增6项公积金惠民政策，优化了住房公积金租房提取机制，放宽了租房提取住房公积金条件，职工的自有住房与住房公积金账户缴存地不在同一区域，只要在市区内租房居住的，均可提取公积金来租房；上海公积金中心发文通知中明确提取住房公积金支付保障性租赁住房房租的条件、限额、材料、方式和渠道，放宽住房公积金提取限制。

2023年年初召开的全国住房和城乡建设工作会议曾提出，要积极发挥住房公积金作用。而在2022年8月出台《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》中，也要求住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。在此背景下，今年以来，全国多地都放宽了对住房公积金的提取限制，积极优化改进住房公积金租房提取政策，加大了住房公积金对居民租赁住房的支持力度，切实减轻缴存人的租房负担。短期来看，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，优化公积金政策的城市有望继续扩围，有助于加快住房租赁市场发展，推动建立租购并举的住房制度。

三、小结

2023年上半年中央政策聚焦于金融支持，中央在重要会议及纲领性文件中多次提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，大力增加保租房供给，积极出台政策为租赁市场各参与主体提供专项金融支持，拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，提升住房租赁企业的投资运营积极性，为住房租赁市场发展营造良好的政策环境，促进住房租赁市场快速健康发展；地方政策积极落实保租房建设目标，通过存量用地改建、盘活企业及居民存量房源、非居改保等多种渠道，多措并举加大保租房供给，并放款公积金提取条件加大对居民租赁住房的支持力度，同时强化市场监管措施，促进行业良好发展。

随着住房制度建设的持续深化，住房租赁相关政策预计将进一步完善。另一方面，“十四五”时期保租房计划筹集规模大，围绕保租房筹集、运营的相关政策预计将持续出台，政策红利或将持续释放。此外租赁市场监管政策预计将进一步完善，住房租赁市场已步入快速发展期，加强行业规范与市场监管势在必行，预计下半年将有更多的城市因地制宜出台市场监管的相关地方性法规。