界面新闻记者 | 杨冰柯

在当前房地产行业信心和预期偏弱的情形下，政策端仍然在释放积极信号。

针对民营地产商融资困难的局面，7月14日，交易商协会组织召开民营企业融资座谈会，听取民营企业对扩大民企债券融资支持工具（“第二支箭”）服务范围、更好促进民营企业持续健康发展的意见和建议。

此次参加座谈会的有12家民企，其中地产商包括新城控股、碧桂园，还有涉及地产业务的新希望。

交易商协会表示将认真研究民营企业提出的意见和建议，扎实推进“第二支箭”工作开展，持续支持民营房地产和产业类企业债券融资，助力民营经济健康发展、高质量发展。

这或许意味着，民营地产商融资难的问题上或将有所突破。

同策研究院首席研究员宋红卫对界面新闻表示，这一方面是国家政策的继续贯彻和实施，前不久也明确了“金融16条”将延续执行到2024年；另一方面，主要是针对民营企业融资目前还存在难度而推出的，因为从今年上半年以来，又出现了一些新的遭遇债务危机的房企，而且部分民营企业存在展期之后二次出险的情况。这说明民营企业在融资方面的支持力度和通畅性还不够，需要政策进一步支持。

去年底，“金融16条”以及支持房企融资的“三支箭政策”相继出台，但半年多政策落地的效果并不明显，房企尤其是民营房企融资仍困难。

中指研究院统计数据显示，2023年1～6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降，海外债、信托更是锐减，信用债成为融资主力。

这其中信用债的发行主体仍以央企、地方国企为主，占比近90%，其中中央国有企业发债占比30.1%，地方国有企业发债占比59.9%，民营房企发行占比5.8%，较去年同期仅微升0.6个百分点。

从这次融资数据可以明显感受到，民营房企依然面临融资困境，作为房地产市场的主要参与主体，在保交楼方面也面临着挑战。

融资端没有改善，绝大多数房企在销售层面也表现疲软，因此近期市场上对于一线城市放开限购的呼声不小。

对此，中国人民银行货币政策司司长邹澜在7月14日的发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

对于房地产企业负债的结构，邹澜也披露了最新数据，即近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%，其中银行贷款占比又不到一半。

银行房地产贷款不良率上升以及地产商的融资困境，邹澜表示2021年下半年以来，金融部门配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。

上周，人民银行、金融监管总局还联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

业内人士认为，此次政策延期有助于打消机构金融机构对房企新发放配套融资的顾虑，有利于引导金融机构对房企提供持续稳定的资金支持。

邹澜称，下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。

另外，针对存量房贷利率高，提前还贷热的问题，邹澜也回应称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

对于近期央行一系列政策动态释放的政策信号，中指院市场研究总监陈文静表示，第一，央行指出当前经济面临的挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象，一般认为恢复正常需要一年左右的时间，向市场传递出稳预期信号，同时也强调将根据形势，加大逆周期调节，预计下半年降准仍有一定空间。

第二，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。

第三，需求端更加强调政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间，降低首付比例、降低房贷利率是重要方向，但存量房贷利率下调预期偏弱。整体来看，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。