记者 王玉

中国人民银行货币政策司司长邹澜上周五表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与个人住房贷款借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

这是央行首次公开回应下调存量贷款利率的市场呼声。邹澜在上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，尽管2022年以来贷款市场报价利率（LPR）下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

今年以来，以个人住房按揭贷款为主的居民中长期贷款增长乏力。分析师认为，这主要是由于居民提前偿还房贷所致，并由此引发了下调存量房贷利率的话题。

分析人士表示，虽然下调存量房贷利率，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但会进一步压低目前商业银行本就较低的净息差，在没有监管硬性规定的情况下，商业银行不太会有主动下调存量房贷利率的意愿。但考虑到社会的广泛诉求，央行或通过下调存款准备金率来缓解银行负债压力，推动银行下调存量房贷利率，同时，商业银行也可能再次调降存款利率来降低负债成本。

下调个人存量房贷利率并非没有先例。2008年10月，在全球金融危机的背景下，为提振内需，人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整到0.7倍，并允许商业银行对已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定。

但分析人士指出，今时不同往日，当前个人住房贷款的规模以及商业银行经营环境和2008年大相径庭。

中泰证券研究所所长戴志锋在研究报告中指出，目前国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿元上涨至2023年3月末的38.9万亿元，存量规模是当年的13倍。从上市银行透露的信息看，个人按揭贷款占总贷款的比重由2008年末的14.3%上升至2022年末的24.5%，占比提升10个百分点。个人住房贷款已经成为“银行资产稳固的基本盘”。

从商业银行经营环境看，当前商业银行净息差处于有相关统计数据以来的最低值。邹澜在发布会上称，目前银行净利差已收窄至1.7%附近。

根据中泰证券的测算，假设10%、30%、50%的个人存量按揭房贷利率调降40个基点，对上市银行息差影响分别在0.54个基点、1.61个基点、2.69个基点，对营收影响分别在0.24%、0.73%、1.22%，对税前利润影响分别在0.6%、1.6%、2.7%。假设 10%、30%、50%的存量按揭调降80个基点，对上市银行息差影响分别在1.08个基点、3.23个基点、5.38个基点，对营收影响分别在 0.49%、1.46%、2.43%，对税前利润影响分别在1.1%、3.3%、5.5%。

戴志锋表示，央行强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量利率的可能。而且，目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。

申万宏源证券高级宏观分析师屠强也认为，短期内政策落地存在一定挑战。他在研究报告中称，居民对下调存量房贷利率的需求和商业银行稳定利润的诉求存在冲突。“即使央行表态，但并非强制，会令商业银行倾向于拉长调整利率的时间，保证商业银行的在短期经营的可持续性。”

屠强进一步指出，即使商业银行拉长存量房贷利率的谈判时间段，下调个人存量房贷利率对其远期经营压力仍不可忽视。“这也就意味着真正能缓和负债成本的政策必须尽快出台。其中降准（调降存款准备金率）最为方便快捷，预计7-8月降准25个基点，但仅通过降准难以完全缓和净息差压力，则存款利率再度调降也成为可能。”他说。

国家金融与发展实验室特聘研究员任涛对界面新闻表示：“虽然（下调个人存量房贷利率）对银行的收益有较大影响，但是考虑到市场呼吁较为强烈，官媒不断发声，存量房贷利率调整的方向应该是比较明确的。只不过各家银行有自主选择权，这实际上涉及到（银行）对客户的维护或争夺，大行是有动力最先出手调整的。”

不过，按照中泰和中金公司的测算，下调存量个人住房按揭贷款利率对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域性银行的影响较小。

戴志锋指出，邹澜先提到“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响”，然后再引出存量贷款调整思路，其目的之一是为了缓解提前还款而为银行提供了可行的路径。按揭贷款客户是银行最优质的客户类型之一，综合收益高，合理的利率调降方案优于客户流失，而不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。

根据中泰证券的测算，考虑到个人还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大，即便是在2008-09年，存量房贷利率置换的比例小于6%。