继江核G10地块规划调整，品质升级后，近日高科G38地块也对此前的项目规划设计方案进行了调整。

要知道，该项目从去年拿地以来，就备受大家关注，究其原因，一是因为该地块的容积率仅有1.2，对于目前市场来说非常稀缺。二是因为该项目的造型和高科旗下的“院”系产品颇有神似，并且距离高科紫薇堂非常近，不少人猜测该项目将会是“高科紫薇堂2.0”版本。

01、高科仙林湖G38规划调整，预计最快今年首开入市

近日，南京市规划局官网公示了仙林湖高科G38地块项目规划设计变更方案。

与此前的规划相比，最新规划的变更主要体现在以下几个方面：

1、4-1#楼西侧下沉庭院室外楼梯取消，下沉庭院西侧增加一处室外楼梯

2、部分楼栋风井位置根据景观方案微调

3、4#养老用房门上方增加轻钢结构雨蓬

 

目前，该项目已取得建设工程规划许可证，但目前尚未销售，根据施工图审查要求以及小区整体景观方案优化调整，在保持建筑容积率、建筑高度、建筑密度、日照间距及日照分析等不变的前提下，对本项目进行总平面图部分风井位置、4#楼配套用房平面和立面的规划变更。因此此次规划调整对于项目的整体销售进度不会构成太大的影响，这也意味着，项目离正式公开面世又近了一步！

值得一提的是，虽然项目尚未正式开卖，但是现场却已是如火如荼的火热施工景象，据此前业内同行现场搜集到的线索可知：目前2号楼、3号楼、5号楼和9号楼施工进度较快，或为率先开盘的楼栋，值得期待。

该项目位于栖霞区西岗街道，白雪路以南、阳春路以西。地块北侧为南京市艺术小学，东侧、南侧为龙王山。总用地面积约404万平方米，地块规划用地性质为R2二类居住用地(100%)，容积率1.20，建筑高度18m，建筑密度30%，绿地率35%。

去年7月12日，地块经过1轮竞拍最终被高科底价拿下，成交总价12.7亿、楼面地价26147元/㎡，不设限价，由高科&奥体建设联合开发，高科负责操盘。案名定为“高科紫星堂”。

项目规划设计方案总面积约7.8万平方米，其中:

地上建筑面积约48万平方米，主要建设为11栋5层住宅，2栋低层配套用房，功能为物业用房、养老服务用房、快件用房及配电房等相关配套设施；

地下建筑面积约30万平方米，主要建设一层地下室，包含人防设施、配建停车库及其他辅助设施。

从公示的效果图看，项目外立面或为米色的干挂石材和棕色的铝板相搭配，还设计了落地阳台，看起来低调又高级。

 

至于小区内部，打造有下沉庭院，高低错落的景观树，还有水景。

因造型跟高科旗下的“院”系产品颇有神似，并且G38地块距离高科紫薇堂非常近，临近的地段，相似的案名，同样的开发商，当时G38项目就被业内猜测将是“高科紫薇堂2.0”！

在仙林，高科的品牌号召力不容小觑！而高科紫薇堂项目作为高科的高端产品线产品，在仙林豪宅市场绝对占有一席之地！

2017年，高科紫微堂亮相，项目三面环山、采用干挂石材+金属材料的外立面、全奢装精装品牌、8-10米级超大横厅......在那个高周转的时代，高科紫微堂的出现，刷新了人们对高端改善住宅的认知。

2019年，项目平墅产品均价3.8-4.2万/㎡，合院产品均价4.2-4.6万/㎡，直接打破仙林房价天花板，且叠墅首付比例5成起。当年平墅产品年初首开，当年8月就直接售罄收官；至于合院产品，目前还有少量房源在售。

精装方面，项目三大件使用的是大金空调、菲斯曼地暖、百朗新风，还有康丽根全屋净水、西门子全屋控制系统、旭格的系统门窗；厨房使用的是德国嘉格纳、德国美诺以及德国利勃海尔的冰箱 ；卫浴使用的是瑞士劳芬浴缸、德国当代龙头、德国汉斯格雅的花洒......

目前，在链家网，高科紫微堂的二手房挂牌价格超5.9万/㎡，整个小区有20套在对外出售。

同在仙林湖的高科荣境二期小高层产品，挂牌均价近4.3元/㎡，今年6月成交一套137.05㎡四室两厅，成交单价44510元/㎡。

 

可以说，仙林湖+高科的组合，是城东改善心上的白月光。更别提，这一次容积率仅1.2的高科紫星堂。

由于紫星堂不设限价，未来，高科紫星堂毫无疑问将打造仙林湖豪宅市场新的天花板，产品的高度最终能达到多少，房价又会达到多少，令人期待。

不过从紫薇堂超6.5万/㎡的二手房价来看，紫星堂新房价格今后倒挂几乎是必然的。目前传出的放风价是4.5-4.6万/㎡，而且预计今年会上市。

如果倒挂程度高，高科在仙林湖掀起一轮新的产品主义膜拜和抢房潮在所难免。仙林湖乃至大城东的高端改善客群可以提前准备起来了。

02、配置醇熟、区域新房充足

仙林湖在前几年新房还是比较稀缺的，但今年的几场土拍，仙林湖成功出让了G07、G08、G35、G38、G106五幅地块，很好的为片区新房市场做了补给；同时在售的还有中海观文澜、云樾观山府等一些老项目。其中仙林湖G106地块规划时隔大半年，刚刚于本月出了项目规划。

2022年12月20日，仙林湖G106地块，经过1轮报价，该地块被高科拿下，成交总价12.8亿元，成交楼面价约19173元/㎡。

该地块位于栖霞区仙林街道白象片区，仙林大道以北、天佑路以西。地块北侧为国网吉冲110KV交电站，南侧为龙王山，西侧为在建住宅和规划商办地块，东侧为南京中电熊猫液晶显示科技有限公司。

总用地面积约3.51万平方米，地块规划用地性质为R2二类居住用地 (100%) ，1.0＜容积率1.90，建筑高度60m，建筑密度20%,绿地率＞30%。

项目规划设计方案总面积约9.33万平方米，其中: 地上建筑面积约6.68万平方米，主要建设为2栋18层住宅，1栋17层住宅，6栋11层住宅，4栋低层配套用房，功能为快件用房及配电房等相关配套设施;地下建筑面积约2.65万平方米，主要建设一层地下室,包含人防设施、配建停车库及其他辅助设施。

根据公示的效果图显示，项目设计了大面积玻璃幕墙，窗墙比高，顶部做了造型，整体给人以大气沉稳的感觉。

 

根据出让规则，仙林湖G106地块内规划不允许设置配套商业服务用房。

值得注意的是，根据此前资料显示，原本地块是目前G106的规划，容积率为2.6。现在降低为1.9，未来仙林湖板块将再添低密住宅！

除了深耕仙林湖的高科之外，目前该板块还有电建泷悦雅颂、建发兰亭和颂、中海观文、星叶半山玥府等纯新盘在售中。星叶半山玥府于7月15日首开5、16号楼，共175组摇64套房源，中签率36.6%。户型建面约127、133、137、143㎡，成品房交付，销许均价约43529元/㎡，首付3成。

泷悦雅颂在售3号楼销许，共102套房源（人才31套、无房31/41套），户型建面约89、113㎡，全装修销许均价35785元/㎡，另有2000元/㎡升级装修包可选，首付3成起。

兰亭和颂主售1、8号楼，户型建面约99、118、143㎡，全装修销许均价约35888元/㎡，另有升级装修包1800元/㎡，首付3成。

中海观文澜目前在售A1、4、6、7号楼以及B4、8号楼，户型建面约89、108、110、130㎡，全装修销许均价36289元/㎡，另有2000元/㎡升级装修包可选，两梯四户，预计2024年5月交付。

目前，项目所在的片区周边交通、商业、产业配套已经成熟：

交通方面，未来这里3条地铁环绕，分别是目前已运行的地铁2号线、4号线，还有去年年底开工的宁扬城际S5号线。

商业方面，周边游金鹰湖滨天地、万达茂以及未来的德基（在建）、仙林苏宁广场（在建）等等。

教育方面，有金中仙林分校和金小仙林湖校区，均已建成开学，后期还有包括仙林湖北部中学、鲤鱼山幼儿园、南京外国语学校仙林分校幼儿园等新学校在建。

另外板块内名校环绕，南大、南师大、南邮、南财等等直接将板块拔高了一个档次！

生态方面，周边有紫金山、灵山、羊山湖等多处大型生态景观的环绕。随着宁镇扬一体化进程加快，人才不断涌入，未来或将迎来利好的集中爆发。