界面新闻记者 |
信托项目违约并正式进入清算期，信托抵押物却莫名奇妙变成了安置房并已完成全部交付回迁户安置入住，最终导致信托抵押物抵押功能丧失。
近日，界面新闻记者独家获悉，因中建投信托·安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划（下称“安泉560号”）抵押物尽职管理存在问题，中建投信托被监管认定对抵押物龙泉俊园·中天北城 A1地块的贷后管理存在不到位的情况。
据国家金融监督管理总局浙江监管局（下称：浙江监管局）向投资人回复的《银行保险违法行为举报调查意见书》显示，浙江监管局于2023年4月27日收到投资人举报后对中建投信托启动调查。经调查发现，浙江监管局认为中建投信托在“安泉560号”项目上“对抵押物龙泉俊园·中天北城A1地块的贷后管理存在不到位的情况。”
不过，针对投资人来函反映的中建投信托在发现抵押物俊发龙泉俊园A1地块可能出现问题后，违反信托合同，处置部分回流资金的问题，浙江监管局认为，中建投信托将交易对手提前归还的贷款本金向第一批认购信托计划的投资者分配，根据现有证据，未发现该行为违反合同约定和《信托公司管理办法》（银监会令2007年第2号）第四条的规定。
信托项目逾期超一年，仍有1.57亿未兑付
“安泉560号”于2020年10月23日成立，信托计划最终实收资金2.733亿元，原定存续期为18个月，受托人中建投信托以信托计划全部资金向借款人云南瑞玖房地产开发有限公司（下称：瑞玖地产）发放信托贷款，用于俊发昆明林泉雅苑项目的开发建设。
企业预警通显示，瑞玖地产实控人为云南昆明本地的房地产开放商俊发集团有限公司（下称：俊发集团）。
俊发集团为该信托项目承担保证人工作，集团子公司安宁俊力房地产开发有限公司（简称“安宁俊力”）、云南俊泰房地产开发有限公司（简称“云南俊泰”）和云南俊发鑫峰房地产开发有限公司（简称“云南鑫峰”，于2022年4月追加为共同还款人）同时为“安泉560号”项目的共同还款人。
因交易对手方现面临阶段性流动性压力，2022年4月21日，中建投信托召开“安泉560号”第一次受益人大会，提请审议信托计划延期12个月，但被信托投资人投票否决。根据信托计划合同约定，因交易对手或担保人未能按时足额履行债务或其他原因，信托计划自2022年4月23日起进入延长期，至2022年10月23日止。
2022年11月2日，中建投信托向投资人发布信托项目清算事项，表示在信托计划终止日，“安泉560号”信托计划信托专户余额预留必要的费用后，暂无资金可向受益人进行分配。
中建投信托称，已追加了位于昆明市嵩明空港新城的三宗土地作为补充抵押物，三宗土地目前为净地状态，评估价值合计约1.523亿元。
据信托资金管理报告显示，截至今年一季度末，“安泉560号”信托计划仍有1.57亿元未能兑付，且报告期内（2023年一季度），信托计划未向受益人分配信托利益。2023年1-2月份，借款人瑞玖地产以及三名共同还款人均未实现营业收入，净利润悉数告负。
而抵质押物情况方面，据报告显示，当前，“安泉560号”信托的抵押物合计为6宗国有建设用地使用权。
除此前追加的嵩明县三宗土地外，原有的三项抵押物分别为安宁俊力持有的位于昆明市安宁市的编号为“云（2020）安宁市不动产权第0006449号”的土地使用权对应项目安宁俊发城·观雅苑（项目案名），编号为“云（2021）安宁市不动产权第0002323号”的土地使用权对应项目安宁俊发城·观熙苑（项目案名），以及编号为“云（2019）五华区不动产权第0170371号”的土地使用权对应项目。
而此次被监管认定中建投信托贷后管理存在不到位，且已被挪作安置房正式交付回迁户入住的正是编号为“云（2019）五华区不动产权第0170371号”的土地使用权对应项目。
挪用谁之责？
据了解，编号为“云（2019）五华区不动产权第0170371号”的土地使用权对应项目为“安泉560号”共同还款人之一云南俊泰持有的中天北城A1地块土地使用权（简称“A1地块”），该地块位于昆明市五华区红云街道，红园路南侧、龙泉路东侧，登记用途为城镇住宅用地。
该地块占地面积15,063.60平方米，计容积率建筑面积110,650.02平方米，根据国有使用权土地出让合同及补充条款，云南俊泰需承担回迁房建筑总面积38,544.3平方米。
据中建投信托于2022年4月发布的“安泉560号”项目延期方案材料显示，抵押物中天北城A1地块土地价值25,672万元，货值7.65亿，扣除后续支出后的盈余资金测算为5-5.4亿元。
2022年9月6日，中建投信托称收到云南俊泰来函，表示A1地块“地上建设的住宅已按政府要求作为安置房进行分配及交付，已无可售住宅作为信托计划的还款来源”。随后于2022年11月24日，中建投信托正式发布公告通知投资者A1地块已被当作安置房全部进行交付并入住。
而令一众投资人所不解并继而向监管反馈的正是上述A1地块的土地使用性质变更过程中中建投信托的项目管理能力问题。
据了解，早在2021年6月4日，“俊发龙泉俊园”公众号发布消息，宣称中天北城（A1地块）作为回迁房于6月1日-3日进行了盛大交付。
界面新闻记者从该微信公众号发布的既往内容中发现，2021年4月26-27日，龙泉俊园·中天北城A1地块在五华区红云街道、右营社区以及村组领导的支持下开展回迁房选房工作，回迁共计两幢住宅建筑，1031套房源，安置房总面积104847.09㎡。
安置房总面积不仅远超出合同既定约定的“云南俊泰需承担回迁房建筑总面积38,544.3平方米”，且回迁安置工作时间实际明显处于“安泉560号”信托项目存续期内。
然而，面对投资人提出的“受托人是否存在项目管理期间管理失职问题？”中建投信托却在今年4月初向投资者的回复中表示，交易对手的公众号不属于交易文件约定的各方履行通知义务的渠道，也不是金融行业常规的贷后管理渠道，因此未及时通过公众号发现上述信息并不构成受托人的管理失职。
另据了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地块所在地红云街道办事处曾对中建投信托通过信访渠道提出的上访诉求进行了书面答复，称“云南俊泰将 A1 地块全部调整为回迁安置房是基于地块交易条件和配建协议的约定，且地块交易条件和配建协议产生于 A1地块抵押给受托人之前”。
不过，在4月23日告投资人的回复中，中建投信托表示，截至回复日，中建投信托尚未取得抵押物何时被调整为安置房的证据材料，无法确定该事件发生的时点是在信托计划设立之前。目前，受托人正通过申请政府信息公开、行政诉讼等方式要求抵押物所在地行政主管部门提供抵押物调整为安置房的相关证据材料。
并同时告知投资人，受托人正尽最大努力维护投资者利益，因存在市场销售及保证人履约能力的不确定性，所以在全部资产处置完毕之前，无法确定信托财产是否存在损失。这里的损失可能是收益的直接损失，也可能是本金的直接损失。
7月28日，中建投信托方面向界面新闻表示，目前未收到国家金融监督管理总局浙江监管局的相关信托计划事项的意见。关于信托计划的相关情况，公司将根据监管要求及时进行信息披露。同时，中建投信托还称，受宏观经济形势及市场变化等原因影响，部分房地产项目交易对手出现流动性问题。公司结合每个项目的实际情况，积极采取协商展期、诉讼催收、债务重组、盘活底层资产等措施，推动风险资产处置化解，维护受益人最大合法利益。
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